מאמרים

מאמרים

שימוש באנרגיה סולרית ושימוש בגג משותף -חזון או מציאות

שימוש באנרגיה סולרית ושימוש בגג משותף-חזון או מציאות

חסכון באנרגיה ושמירה על איכות הסביבה הם צו השעה. כיום קיימת אפשרות להתקנת קולטים סולריים המפיקים חשמל על גגות משותפים. התקנה כזו מעוררת שאלות משפטיות מורכבות

 

מודעות רבות מפורסמות בכלי התקשורת ומבטיחות לבעלי גגות רווחים גבוהים לו רק יתקינו מערכת סולרית המפיקה חשמל על גג ביתם. החשמל המופק נמכר לחברת חשמל כאשר לאחר כיסוי הוצאות התקנה אמורים הפנלים המותקנים להפיק לבעל הגג רווחים גבוהים.

לפני שאתם מצטרפים למגמה, מתקינים פנלים סולריים על גג הבית מייצרים חשמל מאנרגיית השמש ומתחילים לספור מזומנים הרי שאם אתם מתגוררים בבניין הבנוי בבניה רוויה או אם אתם גרים בבית קרקע הרשום כבית משותף, עליכם לדעת שכדי להתקין את הפנלים, עליכם להיערך ולהתכונן לכך מראש.

גג משותף וגג צמוד

על מנת להבין ולבחון את האפשרות להתקנת פנלים על הגג המשותף יש להבין את המושגים: רכוש משותף ורכוש צמוד. על פי חוק המקרקעין, רכוש משותף כולל קרקע, גג, קירות חיצוניים, מסד, חדרי מדרגות, מעליות, מקלטים ומתקנים נוספים המשמשים את כלל בעלי הדירות. לכל בעל דירה צמוד חלק לא מסוים מהרכוש המשותף, אולם בעל הדירה איננו רשאי לעשות שימוש ייחודי באותו חלק. כל פגיעה ברכוש המשותף יכולה להוות עילה לתביעה משפטית.

רכוש צמוד: במקרים מסוימים ניתן להוציא את הגג מהרכוש המשותף ולהצמידו לאחת הדירות. לא ניתן לעשות כן לגבי חדרי מדרגות, מעליות ומתקנים המשמשים את כלל הדיירים. חשוב לזכור כי: עצם ההצמדה לא מקנה לבעל הדירה זכות שימוש שאינה מותרת בתקנון הבית המשותף. לדוגמה: בעל דירה אליה הוצמד גג איננו רשאי לבנות על הגג ללא הסכמת כל בעלי הדירות, אלא אם נקבע אחרת.

ייצור חשמל ו/או ייצור סכסוכי שכנים?

התקנת פנלים סולריים על הגג מחייבת עבודות תשתית ותחזוקה שוטפת. הפנלים הסולריים, לעיתים קרובות, בולטים מעל הגג ועלולים לגרום לשינוי מראה הבית.

החיים עם שכנים שהם למעשה שותפים בגג המשותף, הם תמיד מורכבים. לאור מורכבות זו, יש לטפל בסוגיית התקנת הפנלים הסולרים תוך בדיקת אופן התנהלות החיים בבניין, השימוש שנעשה בשטחים הציבוריים ובשטחים הצמודים של הבית המשותף. כמו כן, יש לבדוק את תקנון הבית המשותף ואת הוראות הדין החלות על הבית המשותף.

במקרים בהם הגג המשותף משמש את הדיירים סביר לצפות התנגדות של בעל דירה לתפישת המקום המשותף לצורך התקנת פנלים שיעשירו את אחד מבעלי הדירות. יש להתחשב גם בהשפעת הפנלים על העיצוב החיצוני של הבניין. שינוי בנראות הבית עלול לעורר גם הוא התנגדות.

המצב של בעל דירה בבית משותף אשר לדירתו הוצמד הגג לא בהכרח טוב יותר ממצב בעל זכויות בגג משותף. הבניה על גג צמוד מצריכה הסכמה ש השכנים, אלה אם נקבע בתקנון אחרת. כך גם התקנת תשתיות דרך קירות הבית המשותף. בנוסף, יכולים בעלי דירות לטעון לפגיעה בחזות הבניין ואף ליצירת סיכונים בטיחותיים שלא היו קודם לכן. הצורך בתחזוקת הפנלים והעלייה לגג לצורך תחזוקת הפנלים ותיקונם מגבירים את שימוש במתקני הבית המשותף, כגון: מעלית, דבר היכול לעורר עילה נוספת להתנגדות להתקנת הפנלים על הגג הצמוד.

בהתאם לאמור לעיל, כל פגיעה ברכוש המשותף – אסורה אלה עם ניתנה הסכמה לכך. גם כאשר לדירה מסוימת יש גג הצמוד אליה ומשויך לה, אין משמעות הדבר כי לבעל הזכויות בגג זכות להקים את המתקנים הסלולריים על הגג ויתכן כי תקנון הבית המשותף פשוט אוסר זאת.

מוצא חיובי

בעל דירה החפץ בהתקנת הפנלים הסולריים יכול לשתף את בעלי הדירות האחרים בעניין וזאת הן מהבחינה האידיאולוגית, קרי: יצירת אנרגיה נקיה והן מהבחינה הכלכלית, קרי: "כולם ירוויחו" וייהנו מרווחי החשמל שיופק ויימכר. ניתן לטעון כי האנרגיה שתופק תשמש לצורך הפחתת חשבון החשמל המשותף לכל הדיירים: תאורת הבניין, מעלית וכו' ובעתיד הקרוב יעשה בחשמל שיופק מהפנלים הסולריים שימוש לצורך הטענת הרכבים החשמליים של בעלי הדירות.

בבתים הנמצאים כיום בבנייה, רצוי מאוד לקבוע מראש מקום עמדה בעניין פנלים סולריים. לבעלי דירות בבתים משותפים בהם כבר יש תקנון, מוצע להכניס תיקון עם כללים המתייחסים לשימוש בפנלים סולריים ולחלוקת הרווחים כמו גם לנשיאה בהוצאות.

במקרה בו לא ניתן להגיע להסכמות או שמתעוררים סכסוכי שכנים בשאלת התקנת עמדות הטעינה, ניתן לפנות למפקחת על בתים משותפים בלשכת רישום מקרקעין.

לדעתי מן הראוי הוא כי המחוקק יידרש לסוגית התקנת הפנלים הסולריים על גבי הגגות בבתים המשותפים דבר שיפתור את אי הוודאות ואף יכול לקדם את השימוש באנרגיה לא מזהמת והפחתת השימוש בחומרים מזהמים לייצור חשמל.

עו"ד שמואל ברטלר מתמחה במקרקעין, ליטיגציה, משפט ירוק ואיכות הסביבה, משפט מסחרי.

 

 

 

מבנה יביל פתרון זמין? לא בכל מחיר

כותרת: מבנה יביל פתרון זמין? לא בכל מחיר

מאת: עו"ד ונוטריון שמואל ברטלר

המחסור בדירות מגורים ועליית מחירי הדירות מחייבים בחינת פתרונות שונים לבעיות אלו.

אחד הפתרונות אשר בו נדון כאן הוא: הקמת מבנים יבילים. למבנים יבילים יש יתרונות רבים ונראה כי במקומות מתאיים ניתן להתקין מבנים יבילים לשימושים שונים כולל: לדיור.

מבנה יביל, מה זה?

בעוד בארצות הברית ובאירופה בניה של מבנים יבילים נפוצה בארץ הבניה של מבנים יבילים החלה לפני כ30 שנה. המבנים היבילים זכו לפרסום רב בזמן העלייה הגדולה מברית המועצות. עולים שוכנו במה שכונה: קרוילות. וכן, נעשה שימוש שפורסם , במבנים יבילים לאכלוס המשפחות שפונו מגוש קטיף.

מבנה יביל הוא מבנה הבנוי בניה תעשייתית חדשה. המבנה נבנה ומועבר למקומו המיועד בדרך כלל כשהוא מוכן בשלמותו. בדרך כלל משקלם של הקירות ומחיצות הפנים במבנה יביל כמו גם משקל התקרה והרצפה נמוך משמעותית ממשקלם בבניה "רגילה" שהיא בניה מבטון ובלוקים. המבנה היביל מותקן במקמו המיועד ומחובר לתשתיות כגון: חשמל, מים, ביוב, כבלים ועוד. מבנה יביל מוסע על גבי משאיות מיוחדות. הובלה של מבנה גדול מצריכה רישוי וליווי משטרתי.

שימוש במבנים יבילים

מבנים יבילים, בניגוד לדעה המקובלת, יכולים לשמש למגוון שימושים: למגורים, לתעשייה, לבתי כנסת, לצימרים ואף כמבנים מוגנים. לעיתים נעשים שימושים לא חוקיים במבנה יביל. אני טיפלתי במקרה בו נעשתה פלישה למקרקעין באמצעות הנחת מבנה יביל על המקרקעין. הפולש הניח את המבנה באמצעות מנוף על הקרקע ומיד עבר להתגורר במבנה היביל מתוך כוונה לטעון בעת הפינוי כי מדובר בפינוי מביתו. הפולש פונה בעקבות תביעה משפטית והמבנה המבנה סולק על גבי משאית בליווי משטרתי מהמקרקעין. לעיתים אנדים מניחים מבנה יביל על הקרקע ללא היתר ומתנגדים לצווי הריסנה ופינוי בטענה שהמדובר בקרוון ארעי ולא במבנה קבע. טענה זו כפי שנראה, מצריכה הוכחות.

יתרונות מול חסרונות:

למבנה יביל יש יתרונות רבים: מבנה יביל זול יותר להקמה ממבנה בלוקים ובטון. זמן ההקמה של מבנה יביל קצר יותר מזמן ההקמה של מבנה בלוקים ובטון. ניתן להרכיב מבנה יביל לצד מבנה בלוקים ללא צורך בעבודות בני מורכבות. החסרונות העיקריים של מבנה יביל הם קושי בהובלה לייעד. בדרך כלל לא בונים מעל מבנה יביל קומות רבות נוספות כל שלא נעשה שימוש במבנה יביל לבניית מגדלים וכדומה.

היתר בניה למבנה יביל:

התקנת מבנה יביל מצריכה קבלת היתר בניה. מאחר ועבירות הבניה התרבו מוגדרת תופעה זו על ידי בתי המשפט כ: "רעה חולה". לפני הזמנת מבנה יביל יש לבדוק ברשות המקומית את תכנית בניין העיר החלה על האתר הנבחר ואת האפשרות להקים לפי התכנית מבנה יביל באתר הנבחר. יש לבקש היתר בניה לפני התקנת המבנה היביל. גורמים שונים ניסו להימנע מקבלת היתר. בדיון בבית המשפט הם טענו כי לא מדובר במבנה יביל אלה בקרוון ארעי. בית המשפט קבע מבחן לקביעה האם מדובר במבנה יביל או בקרוון. נקבע כי : אין חשיבות לשם בו מתואר המבנה, קרי: קרוון או מבנה יביל. הנייחות של המבנה והשימוש שנעשה בו בפועל הם הקובעים בשאלה האם יחולו על המבנה דיני התכנון והבניה. טפלתי במבנה שהוקם בחוף הים טענת בעל המבנה אותו ייצגתי שטען כי מדובר במבנה ארעי נייד ומתנייד שלא נועד לשימוש קבע התקבלה. לפי המבחנים הנדונים. התשובות לשאלת מהות השימוש והנייחות של המבנה הן תשובות שבעובדה וטענות בנושאים אלו מצריכות הוכחה.

סיכום: מבחינת היתר בניה הרי שלגבי מבנה יביל כמו גם מבנה מלבנים ובטון יש לקבל היתר בניה. לפני הקמת מבנה יביל ובכל מקרה של מחלוקת עם הרשות בעניין זה רצוי להתייעץ עם עורך דין על מנת למנוע נזקים.

• המאמר אינו תחליף לייעוץ משפטי בידי עורך דין. האמור מעניק מידע כללי בלבד, ואינו מהווה ייעוץ משפטי מחייב ואף לא חוות דעת משפטית ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא.

עו"ד שמואל ברטלר

ברטלר משרד עורכי דין.

 

הטוענים והטוענים שכנגד על הטענת רכב חשמלי

הטוענים והטוענים שכנגד - על הטענת רכב חשמלי בבית משותף

בתקופה בה חסכון באנרגיה ושמירה על איכות הסביבה הם צו השעה, בעלי רכבים חשמליים מגלים לא אחת כי שכניהם בבית המשותף טוענים כי התקנת מכשיר הטעינה של הרכב פוגעת קשות בקניינם

המודעות הרבה בימינו לצורך וליתרונות בשימוש ברכבים חשמליים מתבטאת בעלייה מתמדת ברכישת מכוניות חשמליות שאינן פולטות מזהמים וברכישת רכבים היברידים בהם מותקן מנוע כפול חשמלי ובנזין. רבות מחברות הרכב אף מצהירות כי יפסיקו בעתיד לייצר כלי רכב בעלי מנוע בעירה פנימית אך לפני שאתם מצטרפים למגמה הירוקה

ורוכשים רכב חשמלי או היברידי: אם אתם מתגוררים בבניין עם חנייה המשותפת, עליכם

לדעת שכדי להתקין את עמדת הטעינה לרכב החדש, עליכם להיערך ולהתכונן לכך מראש .

מה יטענו השכנים ?

התקנת עמדת טעינה חשמלית מצריכה על פי רוב חיבור למבנה ולחשמל, כמו גם העברת כבלים. בנוסף, להתקנת מערכת טעינה יש השלכות בטיחותיות וסביבתיות, ולעתים ישנה גם השפעה על הביטוח של הבניין. מעבר לכל אלה, יש הטוענים כי התקנת העמדה פוגעת באסתטיקה של המבנה החיים עם שכנים הם תמיד מורכבים. לאור מורכבות זו, חוקקו לאורך השנים חוקים שונים שנועדו להסדיר, ככל הניתן, את ההתנהלות בבניין ואת השימוש שטחים הציבוריים של הבית המשותף .

בנוסף, לבעלי הדירות ניתנה אפשרות לקבוע בתקנון את זכויותיהם וחובותיהם של הדיירים, לצד כללי שימוש ברכוש המשותף. התקנון נרשם בלשכת רישום המקרקעין והוא מחייב את בעלי הדירות. הגנה נוספת לזכויות הקניין מוענקת מתוקף חוק יסוד כבוד האדם וחרותו בהתאם לאמור לעיל, כל פגיעה ברכוש המשותף - אסורה. גם כאשר לדירה מסוימת יש מקום חניה הצמוד אליה ומשויך לה, אין משמעות הדבר כי לבעליה זכות לבנות בחניה.

אינטרסים מתנגשים

כפי שניתן לראות, השמירה על זכויות הקניין ואיסור הפגיעה ברכוש הצמוד והמשותף עשויים להתנגש עם השאיפה לשמירה על איכות הסביבה עם המעבר לרכבים חשמליים. במצב בו אין הסכמה ברורה של בעלי הדירות להתקנת עמדת הטעינה, עלולים להתעורר סכסוכי שכנים מרים הענקת זכויות שימוש לצדדי ג' בעמדות הטעינה, עלולה אף היא לגרום לסכסוכים קשים בין השכנים מוצא חיובי בבתים הנמצאים כיום בבנייה, רצוי מאוד לקבוע מראש מקום לעמדות הטעינה. כמו כן, כדאי לעגן את הכללים ביחס לעמדות הטעינה גם בחוזי המכר ובתקנון הבית המשותף. לבעלי דירות בבתים משותפים בהם כבר יש תקנון, מוצע להכניס תיקון עם כללים המתייחסים לעמדות הטעינה כשאתם דנים בנושא, אל תשכחו כי גם מי שמתנגד כיום להתקנת עמדות טעינה עשוי להזדקק בעצמו

לעמדה כזו בעתיד הלא רחוק. כמו כן, סביר להניח כי העתיד צופן שכלולים רבים - הן בתפעול עמדות הטעינה ואולי אף בצורך לטעון את הרכב בבית במקרה בו לא ניתן להגיע להסכמות או שמתעוררים סכסוכי שכנים בשאלת התקנת עמדות הטעינה ניתן לפנות למפקחת על בתים משותפים בלשכת רישום מקרקעין. כפי שהדברים נראים כיום,

המחוקק יידרש לסוגיות אלו בקרוב עם תקנות חדשות או שינויים בחוק, כך שסוגיית עמדות ההטענה החשמליות תוסדר ולא תהווה עוד נקודת מחלוקת.

מכתבי הוקרה

יגעת, הצלחת תודה

פרסומים וחדשות

ביטול הפקעה

כתבה שפורסמה בעיתון "גלובס" בעקבות החלטת בית המשפט המחוזי בתל אביב בתביעה שהוגשה על ידי משרדנו לביטול הפקעה. בית המשפט המחוזי קבע באותו פסק הדין שיש לבטל את ההפקעה לאחר שקבע שעיריית תל אביב פעלה בחוסר תום לב קיצוני ומטרותיה לא היו כשרות.

 

לקריאת המאמר שפורסם

AVI 2821