מאמרים

מאמרים

זכויות דייר סרבן

מסרבים לקחת חלק בפרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי? דעו את זכויותיכם!

 

בעלי דירות בבניינים המיועדים לשינוי במסגרת תמ"א 38 או פינוי-בינוי, מוצאים עצמם לא אחת נתונים תחת מכבש של לחצים כבדים שמפעילים היזם ובעלי הדירות האחרים. בין השאר, נוטים אלה לאיים על מי שמסרב לפרויקט כי תוגש נגדו תביעה וכי יהיה עליו לשלם פיצוי עתק. האם בעל דירה אינו רשאי להגן על זכויותיו?

מאת: עו"ד ונוטריון שמואל ברטלר

פרויקטים עירוניים מסוג תמ"א 38 או פינוי-בינוי הפכו נפוצים מאוד בעשורים האחרונים. המדינה, מצדה, מעודדת יזמים לשפר ולחזק מבנים, ובעלי דירות רואים בכך הזדמנות להשבחת זכויותיהם ולחיזוק דירתם כנגד רעידות אדמה.

 

ביניים: פינוי-בינוי או נידוי-ליקוי?

בעלי דירות בבית משותף עשויים לאחוז באינטרסים שונים להסכמה לפרויקט. יש המעוניינים בהשבחת הדירה כדי שתניב רווחים גבוהים יותר, בעוד אחרים שואפים לשפר איכות חיים בדירה המשמשת לצרכי מגורים.  היזם מבחינתו, מעוניין להפיק רווח מקסימלי, ולכן איכות החיים של בעלי הדירות והגנה על זכויותיהם לאו דווקא עומדות בראש מעינייו.  

במציאות זו,  עלולה להיווצר מצב שבעלי הדירות לא רק שלא ירוויחו מהעסקה, אלא אף יינזקו:  

בפן הקנייני: זכויות בעל דירה עלולות להיפגע ללא תמורה הולמת - בשל הפקעת שטחים מהרכוש המשותף ו/או עקב חסימת גישה לגג או גינה משותפים.

בפן כלכלי: בעל דירה עשוי להיות מקופח והתמורה אותה יקבל לא תשקף את זכויתיו בבניין או את גודל דירתו. ייתכן גם אי-שוויון בתמורה בין כל הדיירים בבניין.

 

להתגונן מפני קיפוח ופגיעה

גם על רקע לחצים עצומים, יש לזכור כי לצד החוקים והתקנות המיועדים להסדרת פרויקטים מהסוג הנדון, ישנה גם הגנה על זכויות בעל הדירה שנמצא במיעוט. כל עוד אין מדובר בהתנגדות לפרויקט רק כדי לקבל תוספות וטובות הנאה, אין כל סיבה לחוש מאוימים בשל האפשרות לתביעה או ההכרזה כ-"דייר סרבן".

חשוב להיות מודע לזכויות ולהכיר את תקנון וצו רישום הבניין, זכויות הבניה הקיימות ותכניות הפרויקט המוצע.  

לפני תחילת פרויקט מומלץ לקבל הצעות ממספר יזמים שונים ולבדוק את כולן לעומקן, לרבות  יכולתו הכלכלית של המציע ועבודותיו בעבר.

בעל דירה שנותר בודד בסירובו ומנסה להגן על זכויותיו, מוטב שיידאג לייעוץ וליווי משפטי. ככל שמספר הדיירים שאינם מסכימים לתנאי היזם גדול יותר, כך גדלה יכולת השפעתם.  

 

לומר 'לא' לפגיעה בזכויות

התנגדות על רקע פגיעה בזכויות תיבחן תמיד בהתאם לנסיבות המקרה. בין הטענות הרווחות:

חוזה ומפרט מקפחים ולא תקינים-

* החוזה המוצע לדיירים מקפח ולא תקין: אין בטחונות מקובלים להבטחת זכויות הדייר לקבלת דירתו, לביצוע ולסיום העבודות ומסירת הדירות, לתשלום מס, לתשלום שכירות חלופית ועוד.

* מפרט חסר, כללי ולא עונה לדרישות החוק: לא פורט סוג המעלית, סוגי הריצוף, לא נקבע מנגנון החלפת מוצרים ועוד.

גזילת חלקים ברכוש משותף והעברתם לדירה אחת בלבד, ללא קשר למטרת החיזוק - כשאחד מבעלי הדירות מקבל ללא הצדקה חלקים מהרכוש המשותף שמוצמדים רק לדירתו, תוך קיפוח הדיירים האחרים.

שינוי ייעוד של יחידה אחת למגורים ללא פיצויי שאר הדיירים- במקרה בו מנסה היזם לשנות ייעוד של יחידה, ממסחר למגורים למשל, בניגוד לתקנון ו/או לתב"ע וללא הסכמת בעלי הזכויות.

קיפוח לא סביר, פגיעה קשה בעיקרון השיוויון- אי שוויון בתמורה שמקבל בעל דירה אחד לעומת בעלי דירות אחרים; פגיעה משמעותית בזכויות בעל אחת הדירות, לעומת פגיעה קטנה יותר אצל האחרים; אי שוויון בין בעלי הדירות בתשלומי דמי השכירות.

תכנית היזם אינה עומדת בדרישות התקן בנושא רעידות אדמה- על תכניות הקונסטרוקציה המוצעות לעמוד בדרישות התקן. אי התאמה בין התכניות לתקן משמעה כי אין מדובר בעבודות לחיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה, על כל המשתמע מכך.

 

ביניים: חיזוק כן, פגיעה לא

חיזוק בתים ופרויקטים מסוג פינוי-בינוי נחוצים ממגוון סיבות, אולם אין בכך בכדי להצדיק פגיעה קשה ו/או קיפוח של בעל דירה.

בעל דירה שחש כי פרויקט פינוי-בינוי או תמ"א 38 בבניין בו נמצאת דירתו עלול לפגוע בזכויותיו,  יכול לפעול במטרה למנוע או למזער את הפגיעה. במקרים אלו מומלץ להסתייע בייעוץ משפטי ולגבות טענות בדבר אי שיוויון וקיפוח בחוות דעת שמאית.

שמואל ברטלר, עו"ד ונוטריון. ברטלר משרד עורכי דין ונוטריונים

 

המידע המוצג בכתבה אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או הימנעות מהליכים. כל המסתמך על המידע המופיע בכתבה עושה זאת על אחריותו בלבד

 

איך להתייחס לרב בישראל?

 "אנחנו נראה להם איך צריך לדבר לרב במדינת ישראל"

הצלחה משפטית של עו"ד שמואל ברטלר וקבלת אישור להקמת בית חב"ד ברעננה

                      

לפני ימים אחדים התקבלה הודעה על מתן אישור להקמת בית חב"ד ברעננה. על פי התכנית בית חב"ד שיוקם יכלול בית כנסת. בית חב"ד יקרא על שם ר' שמואל שדמי, ז"ל. ר' שמואל שדמי ז"ל נפטר בדמי ימיו והיה ידוע בטוב ליבו. ר' שמואל שדמי, ז"ל הוא בנו של הרב אליהו שדמי, רב חב"ד ברעננה מזה כ-25 שנה שהיה ידידו של עו"ד יעקב ברטלר, ז"ל.  

לכאורה, הקמת בית חב"ד במקום מאושר כדין ולאחר שהתקבלו כל ההתרים כנדרש הייתה צריכה להתאשר על די הרשויות ללא קושי אך ברעננה החליטו מאות תושבים להפגין, ולצאת למאבק משפטי נגד הקמת בית חב"ד ברעננה. עיריית רעננה הצטרפה תחילה לדיירים וחזרה בה ממתן ההיתר להקמת בית חב"ד. וכך הציידו המתנגדים בעורכי דין והחלו לפעול בניסיון למנוע את הקמת בית חב"ד רעננה.

חב"ד רעננה בראשות כב' הרב אליהו שדמי, החלה במאבק משפטי לצורך הגנה על זכיותיה. בתחילה הוביל את הייצוג המשפטי של חב"ד רעננה עו"ד יעקב ברטלר, ז"ל ובהמשך עו"ד שמואל ברטלר. המאבק המשפטי המוצדק נגד המון קולני וצעקני נשא פרי והצליח. בין השאר: הוגשה עתירה מנהלית לכב' בית המשפט המחוזי בתל- אביב. נפסק על ידי כב' בית המשפט כי: יש להתיר את הקמת בית חב"ד ברעננה. המתנגדים הגישו ערעורים לכב' בית משפט העליון ואף בקשו עיכוב ביצוע להחלטת כב' בית המשפט המחוזי. לאחר הליכים מורכבים בבית משפט העליון הנכבד נפסק כי: יש למחוק את הערעורים של המתנגדים ופסק הדין המאשר את הקמת בית חב"ד ברעננה נשאר על תילו. במסגרת ההליכים להקמת בית חב"ד רעננה נעשתה פנייתה לוועדה המחוזית לתכנון ולבניה. הועדה אשרה כי אין מניעה להקמת בית חב"ד ברעננה. גם שר הפנים ,אליו פנו כל הצדדים, קבל את עמדתנו ואישר את הקמת בית חב"ד ברעננה.

 

המאבק להקמת בית חב"ד הצליח לאחר כ-23 שנות מאבק משפטי מתוחכם, נועז ועיקש שנהלנו.

לסיום ובנימה אישית אציין: עניין הקמת בית חב"ד ברעננה היה קרוב לליבי משום שכך אני נוהג בכל עניין בו אני מטפל. מקרה זה נגע לליבי גם מאחר והמשכתי את טיפולו של אבי, עו"ד יעקב ברטלר, ז"ל בעניין הקמת בית חב"ד ברעננה. עניין הקמת בית חב"ד ברעננה היה קרוב מאוד לליבו של עו"ד יעקב ברטלר, ז"ל. באחד הדיונים בבית המשפט המחוזי הנכבד, כאשר עו"ד ברטלר יעקב, ז"ל, הבחין בכך שחלק מהמתנגדים מדברים בהתנשאות ובזלזול לרב אליהו שדמי פנה עו"ד יעקב ברטלר ז"ל לרב אליהו שדמי ואמר: "אנחנו נראה להם איך צריך לדבר לרב במדינת ישראל".

 אני שמח שזיכיתי להגיע למעמד זה ולהגשים את אמרתו של אבי.

ענף הנדל"ן בעידן הקורונה

סקירה: מה קורה בענף הנדלן לאור מגפת הקורונה?

נגיף הקורונה פוגע כידוע לא רק בבריאות שלנו אלא גם במשק. הפגיעה שלו בענף הנדלן חולשת הן על רוכשים, הן על קבלנים והן על מוכרים. לפניכם הפרטים על המצב החדש בשוק הנדלן ומה ניתן לעשות לגביו.

מאת: עו"ד שמואל ברטלר

כידוע, בצל מגיפת הקורונה, נחקקו תקנות שעת חירום וצווי שעה אשר נועדו לעצור את התפשטות המגיפה. הצווים מחולקים לכמה סוגים: צווים אשר אינם מאפשרים יציאה מהבית, מלבד במקרים מסוימים, צווים אשר מצווים על שמירת מרחק בין אדם לאדם וכן וצווים לצמצום כוח העבודה ל- 15% מכוח העבודה נכון ליום כתיבת כתבה זו, כדי למנוע מהציבור לצאת אל המרחב הציבורי.

רק מספר ענפים ייחודיים ממשיכים לפעול כרגיל, ביניהם ענף הרפואה, ענף הרווחה וענף ראיית החשבון שמוגדר כעת גם כענף חיוני. ענף הקבלנות בתוך ענף הנדל"ן גם כן ממשיך לפעול אך נפגע מכל מיני צדדים, הן מצד אחד בעלי הנכסים, הן מצד הקבלנים, הן מצד שוכרי ורוכשי דירות  והן מצד הבנקים למשכנתאות.

כיצד נפגעים הצדדים בענף הנדל"ן?

נבחן שני סוגי חוזים כדי לסקר את הפגיעה בענף הנדל"ן. סוג חוזה אחד הוא חוזה מכר דירה, ובפרט דירה מקבלן. ברכישת דירה מקבלן, הרוכש מתחייב לבצע תשלומים בהתאם להתקדמות הבנייה או בהתאם לתאריכים קבועים מראש, והרבה פעמים הוא גם מסתמך על משכנתא. חוזה כזה עלול להיפגע כעת משני הכיוונים; מצד הקבלן, ייתכן שהוא לא יוכל להמשיך לבצע את עבודתו באותה צורה, אם בשל חוסר בעובדי בניין שמגיעים מהרשות הפלשתינית למשל או חוסר בחומרי בניין וכך לא יוכל לעמוד בהתחייבותו לגבי קצב הבנייה. מצד הרוכש, ייתכן והוא כעת הוצא לחל"ת או נאלץ לסגור את העסק שלו ועל כן לא יוכל לעמוד בתשלומים להם הוא התחייב.

סוג שני של חוזה הוא חוזה שכירות. הרבה מהשוכרים גם כן עשויים להיות במצב שהם לא יכולים לעמוד בתשלומי השכירות שלהם. הצדדים שנפגעים בחוזי השכירות יכולים להיות אנשים פרטיים שפוטרו מעבודתם ואינם יכולים לשלם את שכר הדירה שלהם וכן בעלי עסקים כגון בתי קפה, משרדים או חנויות, שכרגע אינם פעילים ועדיין נאלצים לשלם שכירות לבעלי הנכסים. מלבד דמי השכירות, יכולים להיות רכיבים נוספים כגון דמי ניהול בבנייני משרדים, שעדיין שוכרים נאלצים לשלם על אף שהם לא מגיעים למשרד בכלל כי על העסק להיות סגור בהתאם לצווים או כי אין להם הכנסות ועבודה כעת.

אילו תרופות מעניק החוק במקרה כזה?

בכל עסקה בענף הנדל"ן נערך חוזה, והעיקרון הכללי הוא שחוזים יש לקיים. בכל הפרה של החוזה, יש לבדוק את סעיפי החוזה. במקרה של הפרה בגין נזקי מגפת הקורונה, יש לבדוק בחוזה כיצד מנוסח הנושא של כוח עליון. סעיף כוח עליון הוא סעיף שמפרט מגוון של נסיבות, במסגרתן מותר להפר את החוזה מבלי שיהיו סנקציות על ההפרה, כאשר הנסיבות הן לרוב אסון טבע, כגון שריפה או שיטפון, מלחמה, סגר, שביתה וכו', בעקבותיהן צד אינו יכול לקיים את החוזה.

כדי לבדוק אם מגפת הקורונה נכללת בסעיף, רשאית יש לבדוק את נוסח החוזה. אף אם הנושא של מגפה אינו מצוין שם במפורש, ייתכן כי ניתן יהיה לכלולו במסגרת אסון טבע בפירוש רחב וכך ניתן יהיה להפר את החוזה ללא סנקציה.

אם החוזה שותק לגבי המקרה של מגיפה, יש לפנות לסעיף 18 של חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א-1970, אשר קובע באיזה נסיבות מותר להפר את החוזה באופן שמפר החוזה יהיה פתור מהתוצאות של אי קיום החוזה.

 

מתי לפי חוק החוזים אפשר להפר את החוזה?

סעיף 18 מונה שלושה תנאים שמאפשרים סיכול חוזה:

  • חוסר ידיעה או צפייה מראש של הנסיבות שגרמו להפרת החוזה
  • אי יכולת למנוע את הנסיבות, למשל הצד שמפר לא יכול לשלם את הכסף כי הוא בחלת
  • הנסיבות האלה מסכלות את קיום החוזה (בגלל הקורונה אי אפשר לקיים את החוזה)

מכיוון שהכלל הוא שחוזים יש לקיים, מאד קשה להיכנס בגדר סעיף 18, והמבחנים מאד קשים ליישום ובפועל, עד עתה, הפסיקה לא יישמה את הסעיף. כך למשל, במצב של אישה שמכרה דירה ונכנסה לדיכאון, נקבע כי דיכאון זה לא כוח עליון ולא ניתן לבטל בגינו את החוזה (ע"א 1/84 ברדה נתן נ' שמעון ורוזה סטרוד). במקרים אחרים נקבע שמלחמה היא לא כח עליון בישראל (ע"א 715/78 כץ נצ' נצחוני מזרחי בע"מ).

האם לדעתך ניתן יהיה לכלול את מגפת הקורונה כנסיבות שמאפשרות הפרה חוזה מבלי להיות מחויב בתוצאות?

בשנים האחרונות יש נטייה להקל על התנאים המנויים בחוק ולקבוע שהמבחן הוא לא אם היה ניתן לצפות מראש את האירוע אלא אם היה ניתן לצפות את תוצאותיו ונזקיו.

כרגע בארץ עוד אין תקדים משפטי לחוזה בארץ שבוטל כי נקבע כי הוא סוכל בגין קורונה, אך ישנה אפשרות ריאלית שבית המשפט יוצף בתביעות לסיכול חוזה כי המגיפה פוגעת כפי שראינו בכל הצדדים בשוק הנדל"ני. אנשים רבים מתלוננים על כך שהם צריכים כרגע לשלם כספים רבים ומשכנתאות כשהמצב הכלכלי שלהם השתנה לחלוטין.

עם זאת, משרד המשפטים עומל כרגע על מציאת פתרונות לבעיה ויכול מאד להיות שתצא הוראה גורפת בנושא.

לגבי אי תשלום שכר דירה בדירות מגורים- נייר עמדה ששלחה לשכת עורכי הדין בנושא קבע כי מגפת הקורונה לא תהווה הצדקה לכך. לעומת זאת, ההמלצה לפי אותו פרסום לגבי בעלי חנויות בקניונים היא לא לשלם שכר דירה, מאחר ועקרון הכח עליון חל עליהם. יש לציין שמדובר בנייר עמדה שאינו מחייב והועדה שהוקמה במשרד הפנים לעניין זה תעביר את המלצותיה בקרוב.

מה ההמלצה שלך?

לדעתי, הדרך הטובה ביותר לפתור את הפלונטר אליו נכנס ענף הנדל"ן מורכבת משני אמצעים: אמצעי של חקיקה ואמצעי של ערבות הדדית.

טוב יהיה אם המדינה תתערב כאן באמצעות חקיקה שתסדיר את הנושא, כדי שצדדים לא ייגררו לבתי המשפט ויוציאו הוצאות משפטיות מיותרות.

לעניין זה כבר יש תקדים שכן אנו רואים למשל שבמשרד החינוך ניתנה הוראה שההורים לא צריכים לשלם את התשלומים לגנים כי הם לא קיבלו את התמורה עבורם והילדים נשארו בבית. כך צריך להיות גם לגבי אנשים שלמשל הדירה שלהם לא מוכנה במועד, או שאינם משתמשים בנכס שלהם בשל המגפה. לדוגמה, חברת קניונים גדולה בישראל החליטה לא לחייב את השוכרים שלה בתשלומי שכירות, שכן הקניון סגור.

ההמלצה העיקרית על כן בין הצדדים היא לנסות להגיע להבנות, כי בסופו של דבר מדובר בסוג של מעגל ונדרשת התחשבות. בפרט, מי שסובל מהמגפה צריך לתעד לעתיד לבוא כיצד המגפה הפריעה לו לנהל את העסק, לספק את הדירה שהוא התחייב לספק או לשלם את התשלומים שלו. בנוסף, חשוב שהצד המפר יישלח התראות לכל האנשים שעשויים להיפגע מחוסר היכולת שלו לעמוד בהתחייבויותיו, בין אם זה אספקת הדירה או מסירת התשלום.

שמואל ברטלר, עו"ד, נוטריון ומגשר מתמחה במשפט מסחרי ואזרחי ודיני מקרקעין.   

קורונה - האם מגיפה היא כח עליון

המגפה משפיעה על כולנו ומעוררת מטבע הדברים שאלות משפטיות רבות

במאמר זה נדון בהשפעות המגיפה על חוזי: מכר, ביצוע, שכירות ועוד תוך בחינת שלושה הבטים:

 1.  תנאים לתחולת הפטור עקב סיכול חוזה.

 2.  התוצאות של סיכול החוזה.

 3.  פתרון מוצע.

סעיף 18 (א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א-1970 קובע את התנאים שבהם יהא צד לחוזה פטור מההשלכות של אי קיום התחייבויותיו הקבועות בחוזה. הסעיף קובע:

 "18.     (א)     היתה הפרת החוזה תוצאה מנסיבות שהמפר, בעת כריתת החוזה, לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהן או שלא ראה ושלא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען, וקיום החוזה באותן נסיבות הוא בלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו בין הצדדים, לא תהיה ההפרה עילה לאכיפת החוזה שהופר או לפיצויים.

 

שימוש באנרגיה סולרית ושימוש בגג משותף -חזון או מציאות

שימוש באנרגיה סולרית ושימוש בגג משותף-חזון או מציאות

חסכון באנרגיה ושמירה על איכות הסביבה הם צו השעה. כיום קיימת אפשרות להתקנת קולטים סולריים המפיקים חשמל על גגות משותפים. התקנה כזו מעוררת שאלות משפטיות מורכבות

 

מודעות רבות מפורסמות בכלי התקשורת ומבטיחות לבעלי גגות רווחים גבוהים לו רק יתקינו מערכת סולרית המפיקה חשמל על גג ביתם. החשמל המופק נמכר לחברת חשמל כאשר לאחר כיסוי הוצאות התקנה אמורים הפנלים המותקנים להפיק לבעל הגג רווחים גבוהים.

לפני שאתם מצטרפים למגמה, מתקינים פנלים סולריים על גג הבית מייצרים חשמל מאנרגיית השמש ומתחילים לספור מזומנים הרי שאם אתם מתגוררים בבניין הבנוי בבניה רוויה או אם אתם גרים בבית קרקע הרשום כבית משותף, עליכם לדעת שכדי להתקין את הפנלים, עליכם להיערך ולהתכונן לכך מראש.

גג משותף וגג צמוד

על מנת להבין ולבחון את האפשרות להתקנת פנלים על הגג המשותף יש להבין את המושגים: רכוש משותף ורכוש צמוד. על פי חוק המקרקעין, רכוש משותף כולל קרקע, גג, קירות חיצוניים, מסד, חדרי מדרגות, מעליות, מקלטים ומתקנים נוספים המשמשים את כלל בעלי הדירות. לכל בעל דירה צמוד חלק לא מסוים מהרכוש המשותף, אולם בעל הדירה איננו רשאי לעשות שימוש ייחודי באותו חלק. כל פגיעה ברכוש המשותף יכולה להוות עילה לתביעה משפטית.

רכוש צמוד: במקרים מסוימים ניתן להוציא את הגג מהרכוש המשותף ולהצמידו לאחת הדירות. לא ניתן לעשות כן לגבי חדרי מדרגות, מעליות ומתקנים המשמשים את כלל הדיירים. חשוב לזכור כי: עצם ההצמדה לא מקנה לבעל הדירה זכות שימוש שאינה מותרת בתקנון הבית המשותף. לדוגמה: בעל דירה אליה הוצמד גג איננו רשאי לבנות על הגג ללא הסכמת כל בעלי הדירות, אלא אם נקבע אחרת.

ייצור חשמל ו/או ייצור סכסוכי שכנים?

התקנת פנלים סולריים על הגג מחייבת עבודות תשתית ותחזוקה שוטפת. הפנלים הסולריים, לעיתים קרובות, בולטים מעל הגג ועלולים לגרום לשינוי מראה הבית.

החיים עם שכנים שהם למעשה שותפים בגג המשותף, הם תמיד מורכבים. לאור מורכבות זו, יש לטפל בסוגיית התקנת הפנלים הסולרים תוך בדיקת אופן התנהלות החיים בבניין, השימוש שנעשה בשטחים הציבוריים ובשטחים הצמודים של הבית המשותף. כמו כן, יש לבדוק את תקנון הבית המשותף ואת הוראות הדין החלות על הבית המשותף.

במקרים בהם הגג המשותף משמש את הדיירים סביר לצפות התנגדות של בעל דירה לתפישת המקום המשותף לצורך התקנת פנלים שיעשירו את אחד מבעלי הדירות. יש להתחשב גם בהשפעת הפנלים על העיצוב החיצוני של הבניין. שינוי בנראות הבית עלול לעורר גם הוא התנגדות.

המצב של בעל דירה בבית משותף אשר לדירתו הוצמד הגג לא בהכרח טוב יותר ממצב בעל זכויות בגג משותף. הבניה על גג צמוד מצריכה הסכמה ש השכנים, אלה אם נקבע בתקנון אחרת. כך גם התקנת תשתיות דרך קירות הבית המשותף. בנוסף, יכולים בעלי דירות לטעון לפגיעה בחזות הבניין ואף ליצירת סיכונים בטיחותיים שלא היו קודם לכן. הצורך בתחזוקת הפנלים והעלייה לגג לצורך תחזוקת הפנלים ותיקונם מגבירים את שימוש במתקני הבית המשותף, כגון: מעלית, דבר היכול לעורר עילה נוספת להתנגדות להתקנת הפנלים על הגג הצמוד.

בהתאם לאמור לעיל, כל פגיעה ברכוש המשותף – אסורה אלה עם ניתנה הסכמה לכך. גם כאשר לדירה מסוימת יש גג הצמוד אליה ומשויך לה, אין משמעות הדבר כי לבעל הזכויות בגג זכות להקים את המתקנים הסלולריים על הגג ויתכן כי תקנון הבית המשותף פשוט אוסר זאת.

מוצא חיובי

בעל דירה החפץ בהתקנת הפנלים הסולריים יכול לשתף את בעלי הדירות האחרים בעניין וזאת הן מהבחינה האידיאולוגית, קרי: יצירת אנרגיה נקיה והן מהבחינה הכלכלית, קרי: "כולם ירוויחו" וייהנו מרווחי החשמל שיופק ויימכר. ניתן לטעון כי האנרגיה שתופק תשמש לצורך הפחתת חשבון החשמל המשותף לכל הדיירים: תאורת הבניין, מעלית וכו' ובעתיד הקרוב יעשה בחשמל שיופק מהפנלים הסולריים שימוש לצורך הטענת הרכבים החשמליים של בעלי הדירות.

בבתים הנמצאים כיום בבנייה, רצוי מאוד לקבוע מראש מקום עמדה בעניין פנלים סולריים. לבעלי דירות בבתים משותפים בהם כבר יש תקנון, מוצע להכניס תיקון עם כללים המתייחסים לשימוש בפנלים סולריים ולחלוקת הרווחים כמו גם לנשיאה בהוצאות.

במקרה בו לא ניתן להגיע להסכמות או שמתעוררים סכסוכי שכנים בשאלת התקנת עמדות הטעינה, ניתן לפנות למפקחת על בתים משותפים בלשכת רישום מקרקעין.

לדעתי מן הראוי הוא כי המחוקק יידרש לסוגית התקנת הפנלים הסולריים על גבי הגגות בבתים המשותפים דבר שיפתור את אי הוודאות ואף יכול לקדם את השימוש באנרגיה לא מזהמת והפחתת השימוש בחומרים מזהמים לייצור חשמל.

עו"ד שמואל ברטלר מתמחה במקרקעין, ליטיגציה, משפט ירוק ואיכות הסביבה, משפט מסחרי.

 

 

 

מבנה יביל פתרון זמין? לא בכל מחיר

כותרת: מבנה יביל פתרון זמין? לא בכל מחיר

מאת: עו"ד ונוטריון שמואל ברטלר

המחסור בדירות מגורים ועליית מחירי הדירות מחייבים בחינת פתרונות שונים לבעיות אלו.

אחד הפתרונות אשר בו נדון כאן הוא: הקמת מבנים יבילים. למבנים יבילים יש יתרונות רבים ונראה כי במקומות מתאיים ניתן להתקין מבנים יבילים לשימושים שונים כולל: לדיור.

מבנה יביל, מה זה?

בעוד בארצות הברית ובאירופה בניה של מבנים יבילים נפוצה בארץ הבניה של מבנים יבילים החלה לפני כ30 שנה. המבנים היבילים זכו לפרסום רב בזמן העלייה הגדולה מברית המועצות. עולים שוכנו במה שכונה: קרוילות. וכן, נעשה שימוש שפורסם , במבנים יבילים לאכלוס המשפחות שפונו מגוש קטיף.

מבנה יביל הוא מבנה הבנוי בניה תעשייתית חדשה. המבנה נבנה ומועבר למקומו המיועד בדרך כלל כשהוא מוכן בשלמותו. בדרך כלל משקלם של הקירות ומחיצות הפנים במבנה יביל כמו גם משקל התקרה והרצפה נמוך משמעותית ממשקלם בבניה "רגילה" שהיא בניה מבטון ובלוקים. המבנה היביל מותקן במקמו המיועד ומחובר לתשתיות כגון: חשמל, מים, ביוב, כבלים ועוד. מבנה יביל מוסע על גבי משאיות מיוחדות. הובלה של מבנה גדול מצריכה רישוי וליווי משטרתי.

שימוש במבנים יבילים

מבנים יבילים, בניגוד לדעה המקובלת, יכולים לשמש למגוון שימושים: למגורים, לתעשייה, לבתי כנסת, לצימרים ואף כמבנים מוגנים. לעיתים נעשים שימושים לא חוקיים במבנה יביל. אני טיפלתי במקרה בו נעשתה פלישה למקרקעין באמצעות הנחת מבנה יביל על המקרקעין. הפולש הניח את המבנה באמצעות מנוף על הקרקע ומיד עבר להתגורר במבנה היביל מתוך כוונה לטעון בעת הפינוי כי מדובר בפינוי מביתו. הפולש פונה בעקבות תביעה משפטית והמבנה המבנה סולק על גבי משאית בליווי משטרתי מהמקרקעין. לעיתים אנדים מניחים מבנה יביל על הקרקע ללא היתר ומתנגדים לצווי הריסנה ופינוי בטענה שהמדובר בקרוון ארעי ולא במבנה קבע. טענה זו כפי שנראה, מצריכה הוכחות.

יתרונות מול חסרונות:

למבנה יביל יש יתרונות רבים: מבנה יביל זול יותר להקמה ממבנה בלוקים ובטון. זמן ההקמה של מבנה יביל קצר יותר מזמן ההקמה של מבנה בלוקים ובטון. ניתן להרכיב מבנה יביל לצד מבנה בלוקים ללא צורך בעבודות בני מורכבות. החסרונות העיקריים של מבנה יביל הם קושי בהובלה לייעד. בדרך כלל לא בונים מעל מבנה יביל קומות רבות נוספות כל שלא נעשה שימוש במבנה יביל לבניית מגדלים וכדומה.

היתר בניה למבנה יביל:

התקנת מבנה יביל מצריכה קבלת היתר בניה. מאחר ועבירות הבניה התרבו מוגדרת תופעה זו על ידי בתי המשפט כ: "רעה חולה". לפני הזמנת מבנה יביל יש לבדוק ברשות המקומית את תכנית בניין העיר החלה על האתר הנבחר ואת האפשרות להקים לפי התכנית מבנה יביל באתר הנבחר. יש לבקש היתר בניה לפני התקנת המבנה היביל. גורמים שונים ניסו להימנע מקבלת היתר. בדיון בבית המשפט הם טענו כי לא מדובר במבנה יביל אלה בקרוון ארעי. בית המשפט קבע מבחן לקביעה האם מדובר במבנה יביל או בקרוון. נקבע כי : אין חשיבות לשם בו מתואר המבנה, קרי: קרוון או מבנה יביל. הנייחות של המבנה והשימוש שנעשה בו בפועל הם הקובעים בשאלה האם יחולו על המבנה דיני התכנון והבניה. טפלתי במבנה שהוקם בחוף הים טענת בעל המבנה אותו ייצגתי שטען כי מדובר במבנה ארעי נייד ומתנייד שלא נועד לשימוש קבע התקבלה. לפי המבחנים הנדונים. התשובות לשאלת מהות השימוש והנייחות של המבנה הן תשובות שבעובדה וטענות בנושאים אלו מצריכות הוכחה.

סיכום: מבחינת היתר בניה הרי שלגבי מבנה יביל כמו גם מבנה מלבנים ובטון יש לקבל היתר בניה. לפני הקמת מבנה יביל ובכל מקרה של מחלוקת עם הרשות בעניין זה רצוי להתייעץ עם עורך דין על מנת למנוע נזקים.

• המאמר אינו תחליף לייעוץ משפטי בידי עורך דין. האמור מעניק מידע כללי בלבד, ואינו מהווה ייעוץ משפטי מחייב ואף לא חוות דעת משפטית ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא.

עו"ד שמואל ברטלר

ברטלר משרד עורכי דין.

 

הטוענים והטוענים שכנגד על הטענת רכב חשמלי

הטוענים והטוענים שכנגד - על הטענת רכב חשמלי בבית משותף

בתקופה בה חסכון באנרגיה ושמירה על איכות הסביבה הם צו השעה, בעלי רכבים חשמליים מגלים לא אחת כי שכניהם בבית המשותף טוענים כי התקנת מכשיר הטעינה של הרכב פוגעת קשות בקניינם

המודעות הרבה בימינו לצורך וליתרונות בשימוש ברכבים חשמליים מתבטאת בעלייה מתמדת ברכישת מכוניות חשמליות שאינן פולטות מזהמים וברכישת רכבים היברידים בהם מותקן מנוע כפול חשמלי ובנזין. רבות מחברות הרכב אף מצהירות כי יפסיקו בעתיד לייצר כלי רכב בעלי מנוע בעירה פנימית אך לפני שאתם מצטרפים למגמה הירוקה

ורוכשים רכב חשמלי או היברידי: אם אתם מתגוררים בבניין עם חנייה המשותפת, עליכם

לדעת שכדי להתקין את עמדת הטעינה לרכב החדש, עליכם להיערך ולהתכונן לכך מראש .

מה יטענו השכנים ?

התקנת עמדת טעינה חשמלית מצריכה על פי רוב חיבור למבנה ולחשמל, כמו גם העברת כבלים. בנוסף, להתקנת מערכת טעינה יש השלכות בטיחותיות וסביבתיות, ולעתים ישנה גם השפעה על הביטוח של הבניין. מעבר לכל אלה, יש הטוענים כי התקנת העמדה פוגעת באסתטיקה של המבנה החיים עם שכנים הם תמיד מורכבים. לאור מורכבות זו, חוקקו לאורך השנים חוקים שונים שנועדו להסדיר, ככל הניתן, את ההתנהלות בבניין ואת השימוש שטחים הציבוריים של הבית המשותף .

בנוסף, לבעלי הדירות ניתנה אפשרות לקבוע בתקנון את זכויותיהם וחובותיהם של הדיירים, לצד כללי שימוש ברכוש המשותף. התקנון נרשם בלשכת רישום המקרקעין והוא מחייב את בעלי הדירות. הגנה נוספת לזכויות הקניין מוענקת מתוקף חוק יסוד כבוד האדם וחרותו בהתאם לאמור לעיל, כל פגיעה ברכוש המשותף - אסורה. גם כאשר לדירה מסוימת יש מקום חניה הצמוד אליה ומשויך לה, אין משמעות הדבר כי לבעליה זכות לבנות בחניה.

אינטרסים מתנגשים

כפי שניתן לראות, השמירה על זכויות הקניין ואיסור הפגיעה ברכוש הצמוד והמשותף עשויים להתנגש עם השאיפה לשמירה על איכות הסביבה עם המעבר לרכבים חשמליים. במצב בו אין הסכמה ברורה של בעלי הדירות להתקנת עמדת הטעינה, עלולים להתעורר סכסוכי שכנים מרים הענקת זכויות שימוש לצדדי ג' בעמדות הטעינה, עלולה אף היא לגרום לסכסוכים קשים בין השכנים מוצא חיובי בבתים הנמצאים כיום בבנייה, רצוי מאוד לקבוע מראש מקום לעמדות הטעינה. כמו כן, כדאי לעגן את הכללים ביחס לעמדות הטעינה גם בחוזי המכר ובתקנון הבית המשותף. לבעלי דירות בבתים משותפים בהם כבר יש תקנון, מוצע להכניס תיקון עם כללים המתייחסים לעמדות הטעינה כשאתם דנים בנושא, אל תשכחו כי גם מי שמתנגד כיום להתקנת עמדות טעינה עשוי להזדקק בעצמו

לעמדה כזו בעתיד הלא רחוק. כמו כן, סביר להניח כי העתיד צופן שכלולים רבים - הן בתפעול עמדות הטעינה ואולי אף בצורך לטעון את הרכב בבית במקרה בו לא ניתן להגיע להסכמות או שמתעוררים סכסוכי שכנים בשאלת התקנת עמדות הטעינה ניתן לפנות למפקחת על בתים משותפים בלשכת רישום מקרקעין. כפי שהדברים נראים כיום,

המחוקק יידרש לסוגיות אלו בקרוב עם תקנות חדשות או שינויים בחוק, כך שסוגיית עמדות ההטענה החשמליות תוסדר ולא תהווה עוד נקודת מחלוקת.

מכתבי הוקרה

כמי שעבד במשך עשור עם המשרד ועם שמוליק מוצא אני חובה נעימה לומר תודה והמשך הצלחה.

פרסומים וחדשות

מתנה ודרכי ביטולה

office view04