במאמר זה נדון בקצרה בהסכמים עליהם מתבקש לחתום מי שמבקש לעבור להתגורר בדיור המוגן, וזאת לאור הניסיון הרב שהצטבר במשרדנו בבדיקה ובמתן הערות ועריכת שינויים בחוזים מסוג זה.

1. בשנים האחרונות התעורר שוק הדיור המוגן לאזרחים ותיקים. כיום קיימות בפני כל מי שמבקש לעבור לדיור מוגן מספר אפשרויות בחירה.

2. את היתרונות והחסרונות שיש בדיור מוגן ובמעבר אליו על כל אחד לבחון לפי העדפותיו האישיות.

3. באופן עקרוני קיימים שלושה עקרונות חשובים:

א. לאזרח הותיק יש כוח מיקוח. ניתן כיום להתמקח הן על תנאי החוזה והן על תנאי הדיור המוגן. יש כיום מספר גופים המפעילים דיור מוגן חשוב ורצוי להשוות ביניהם ולהתמקח להטבת התנאים ככל שתוכלו.

ב. בדרך כלל החוזים של בתי הדיור המוגן הם חוזים המנוסחים "באותיות קטנות". יש לקרוא היטב את החוזה ולבדוק יכולת עמידה בהסכם ובתשלומים.

ג. חשוב להגיע ולבדוק את תנאי הדיור המוגן בשטח עצמו. רצוי לדבר עם דיירים לבדוק שביעות רצון, לדבר עם הצוות הקיים ולא להסס להעלות כל דרישה או שאלה שלכם.

4. מספר סעיפים מופיעים באופן די דומה בחוזים של חברות שונות המפעילות דיור מוגן. להלן התייחסות לסעיפים חשובים ומספר טיפים למי שבוחן מעבר לדיור מוגן:

א. היעזרות בבעלי מקצוע: מומלץ לכל מי שמבקש לעבור להתגורר בדיור מוגן להיעזר בבעלי מקצוע עו"ד ורו"ח לפני חתימת ההסכם. רו"ח / יועץ כספי יסייע לאזרח הותיק לבחון את המסלול הכספי המתאים לו ביותר מבין האפשרויות שמציע בית הדיור המוגן למי שמבקש להתגורר בו.
על היועץ הכספי לבדוק את מצבו הכלכלי של האזרח הותיק ואפשרויות המימון שיש לו והתאמתם למסלולי התשלום הרלוונטיים. עורך דין יבדוק מטעמו של הדייר הותיק את ההסכם, ישנה במידת הניתן סעיפים שדורשים שינוי ויפעל להתאמת ההסכם למצבו ולדרישותיו של האזרח הותיק. לעיתים מצריך המעבר לדיור המוגן מכירת הבית בו התגוררה המשפחה דבר זה מדגיש עוד יותר את הצורך בתכנון מוקדם ומדויק של המעבר.

ב. נושא הסיעוד: נושא זה יש לשקול בכובד ראש. ישנם בתי דיור מוגן שאינם מטפלים בנזקקים לסיעוד או שבהתקיים נסיבות מיוחדות, שצריכות להיות מפורטות בחוזה, יפונה הדייר מהדיור המוגן. המעבר לדיור הסיעודי הינו יקר יותר והדייר מחויב בתשלום סכום גבוה יותר עבור הדיור הסיעודי. מוצע לבדוק היטב היבטים אלו כולל יכולת כלכלית. יש לבדוק את טיב ואיכות הטיפול באגף הסיעודי. בדרך כלל באגף סיעודי ישנם מספר אנשים בחדר אחד. יש לבדוק גם עניין זה.
יש לשים לב להבדל בהגדרות בין מחלקה סיעודית למחלקה של תשושי נפש או מחלקת תשושים. יש לבחון זאת ולברר את כל הפרטים לפני חתימת ההסכם.

ג. טיפול רפואי, תרופות: נא תשומת ליבכם לעובדה שבמקרים רבים נדרש מכם תשלום נוסף עבור טיפול רפואי ותרופות. מוצע לבדוק אלו שירותים רפואיים ניתנים ללא תשלום ואלו שרותים מצריכים תשלום נוסף.

ד. תשלומים נוספים: יש לבדוק האם נדרש תשלום נוסף מעבר לתשלום החודשי או השנתי המוסכם. יש לבדוק עבור מה נדרש התשלום, האם הסכום משתנה והאם ניתן לוותר על השירות או המוצר הכרוך בתשלום. לדוגמא: ישנם בתי דיור מוגן "נחשבים" מאוד בהם האכילה בחדר האוכל כרוכה בתשלום נוסף. יש לקבל מראש רשימה של "שירותים בתשלום" לבדוק את תוכנה ולהפכה לחלק מההסכם. בין השירותים בתשלום יכולים להיות השירותים הבאים: רופא פסיכיאטר, רופא לילה, כביסה וגיהוץ, מספרה וכו'.

ה. שירותים נוספים: כל בית דיור מוגן מתהדר בשירותים ופעילויות אותן הוא עורך או מארח בין כותליו. בין השירותים שירותי עזרה ראשונה, בית כנסת, חדר כושר, מופעי בידור, טיולים, קולנוע, טיפולים וכיוצ"ב. יש לבדוק מהן הפעילויות המתאימות לכם, מה עלותן ומהי איכותן של אותם שירותים. חשוב לכלול במסגרת השירותים ללא תשלום מים חמים קרים, ניקיון, תחזוקה, ריהוט וציוד, חברה ותרבות, חניה, גינה, כבלים, חדר כושר, בית כנסת, שירותי מוקד, קו טלפון וכו'. יש לבקש לראות את "סל השירותים לדייר בבית מוגן" הניתנים בחינם ולהפכו לחלק מההסכם. יש להוסיף כי כל שרות שיתווסף ושינתן על ידי הדייר המוגן ללא תשלום יתווסף אוטומטית לרשימה.

ו. במידה ולצורך המעבר יש צורך במכירת הבית הקיים יש להתאים ככל הניתן הן את התשלום והן את מועד הפינוי למועדי התשלום והכניסה לדיור המוגן. במידה וחתימת החוזה עם הדייר המוגן נעשית לפני מכירת הדירה רצוי וחשוב לקבוע כי התשלום לדיור מוגן תלוי במכירת הדירה ובמידה והדירה לא תמכר יידחה התשלום.

ז. חשוב שתדעו כי במקרים מסוימים מוענקת הנחה "בדמי הכניסה" הנדרשים. חשוב ורצוי לדרוש הנחות.

ח. סעיפי ביטוח: חשוב לבדוק את הביטוחים של הדיור המוגן. יש לבדוק האם הדייר מחויב לערוך ביטוח ואם כן מה סכום הביטוח. מומלץ להיעזר בסוכן ביטוח לבדוק כיסוי ביטוח הולם.

ט. סעיפים אחידים ומקפחים: בחוזי דיירות מוגנת קיימים בדרך כלל סעיפים נוקשים. כגון סעיפי פינוי במקרה של הפרת הסכם וכו'.
רצוי לתקן סעיפים אלו ולא לאפשר פינוי הדייר ללא התראה מספקת וללא מתן אפשרות לתקן את ההפרה. ככל הניתן יש לצמצם ולהגביל את סעיפי הפינוי ורצוי ביותר לבטלם.

י. התשלום לדיור המוגן: כאמור רצוי וחשוב להיעזר ברו"ח וביועץ כספי לפני חתימת ההסכם. יחד עם זאת מספר טיפים בעניין מפורטים להלן:

1) במידה וסכום התשלום צמוד למדד חשוב לקבוע מדד בסיס שיהיה לפחות ביום הכניסה בפועל ולא קודם לו, כמובן, יש לבדוק קודם את שיעור המדד ואת הכדאיות. ככה באופן עקרוני ניתן "לחסוך" מספר מדדים.

2) יש לבדוק את נושא הבטחונות הנדרשים מהדייר. רצוי למחוק את הבטחונות.

3) יש להקפיד על החזר דמי הכניסה לדייר והשבת כל הכספים ששולמו במקרה של פינוי או ביטול הסכם.

4) ניתן וכדאי לדרוש ביצוע כל תשלום כנגד חשבונית מס כדין.

5) במידה וקבוע בחוזה תשלום ריבית יש לבדוק את שיעור הריבית. ניתן להתמקח על שיעור הריבית הנדרשת.

6) במקרים רבים ניתן לערוך שינויים ושיפורים בחדר. כדאי לדרוש כי הדיור המוגן ישא בעלות השינויים.

7) אם ניתן, כדאי לקבוע תקופת ניסיון מסוימת בה לאזרח הותיק תהיה האפשרות לשקול את המשך מגוריו בדיור המוגן או את עזיבתו. יש לקבוע מנגנון להשבת הכספים במידה ולאחר תקופת הניסיון מוחלט לעזוב את הדיור המוגן.

8) רצוי מאוד למלא טופס הנמצא ברוב בתי הדיור המוגן לפיו קובעים מראש מי יהיה אחראי לתשלומים ולהשגחה במקרה בו חס וחלילה נבצר הדבר מהדייר האזרח הותיק.

9) דמי אחזקה חודשיים – יש לבחון את המנגנון של גביית דמי האחזקה ואופן עדכונם ולהתמקח ככל שניתן בעניין זה.
כמה מילות סיכום: דנו במאמר זה בקצרה במקצת העניינים שיש לשקול לפני חתימת חוזה מעבר לדיור מוגן. לאור ניסיוננו הרב בעניין ניתן לומר כי יש לאזרח הוותיק יכולת מיקוח ואפשרות להשפיע על תנאי החוזה. לדעתנו אין לחשוש מלהעלות בפני נציגי הדיור המוגן כל שאלה, בקשה או דרישה לפני חתימת החוזה. עמידה על הזכויות תקנה לדייר הדיור המוגן תנאים טובים יותר ותשפיע לטובה על איכות המגורים.
__________________________
שמואל ברטלר, עו"ד LLM ומגשר מוסמך
ברטלר משרד עורכי דין
רח' החשמונאים 100, תל-אביב
טל': 03-5619640
* המאמר נכתב לפי בקשת עורך עיתון "דורות" ויפורסם בעיתון המתפרסם החודש.
* אין באמור בסקירה זאת משום חוות דעת משפטית. על כל מקרה להבחן לגופו.