ברצוננו לעדכן אתכם כי ביום 20.4.09 ניתנה על ידי ועד ערר מחוזית (מחוז תל-אביב) לתכנון ובניה החלטה תקדימית וחשובה בנושא תכנון ובניה. בעקבות ההחלטה בה זכה מרשנו הוא יקבל את היתר הבניה שביקש הכולל הקלות משמעותיות בקווי בניין, תוספת יחידה ותוספת קומה לבניין.
1. מערכת העובדות בקצרה:
א. מרשנו הגיש בקשה לקבלת היתר להקמת בניין מגורים בהרצליה. מרשנו ביקש לממש את זכויותיו והגיש לועדה המקומית לתכנון ובניין בקשה להקלות בקווי בניין, תוספת של יחידת דיור ושל קומה נוספת בבניין.
ב. כל הבניינים הסמוכים לחלקה של מרשנו התנגדות לבקשת ההיתר. לאחר קבלת תגובת משרדנו להתנגדויות דחתה הועדה המקומית את כל ההתנגדויות.
ג. דיירי בניין סמוך אחד המשיכו בהתנגדותם והגישו באמצעות יועצם המשפטי ערר על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה.
ד. ערר על החלטת ועדה מקומית לתכנון ובניה מוגש לועדה מחוזית.
ה. הגשנו את תגובת מרשנו לערר ודרשנו את מחיקת הערר.
2. השאלה שבמחלוקת:
א. השאלה העיקרית שעמדה במחלוקת היתה האם החלקה של מרשנו היא "רגולרית" או האם היא "אי רגולרית".
ב. על פי תכנית בניין עיר החלה על החלקה הנדונה במקרה של מגרש "אי רגולרי" הסמכות לאישור חריגה בקווי בניין היא של הועדה המקומית והיא איננה נחשבת לסטייה מתכנית.
ג. כמו כן נדונו בערר טענות העוררים בדבר פגיעה בביתם והפרעה לאוויר ואור.
ד. טענו בשם מרשנו כי המגרש הוא "אי רגולרי" ולכן על פי תכנית בניין עיר היה מותר לועדה המקומית להפחית עד רבע את קו הבניין האחורי במגרש הנדון. כמו כן, טענו שלפי התב"ע ואחוזי הבניה המותרים לתוספת הקומה וליחידה הנוספת אין השפעה מהותית על המתנגדים.
3. ההחלטה:
א. הועדה המחוזית לעררים קיבלה פה אחד את כל טענותינו.
ב. הועדה דחתה את הערר שהוגש נגד מרשנו ולמעשה עקב כך היתר הבניה של מרשנו, כולל ההקלות והחריגה מקווי בניין, יוצא בקרוב.
ג. בהחלטה מפורטת מאוד נקבעה תקדימית הגדרה ברורה למושג "אי רגולרי". נקבע כי: "מגרש אי רגולרי, על כפשוטם של דברים, הנו מגרש שאיננו מלבן או ריבוע (מרובע). במקרה הנדון הצלע הדרומית של המגרש אינה מקבילה לצלע הצפונית ולפיכך המדובר במגרש אי רגולרי".
ד. מאחר והמונח "אי רגולרי" קבוע בתכנית בנין עיר (תב"ע) החלה על הרצליה יעשה שימוש בפרשנות זו של ועדת ערר בכל מקרה בו תהיה מחלוקת לגבי סיווג מגרש בהרצליה כ: "רגולרי" או "אי רגולרי". כמו כן ובעקבות החלטה זאת קרוב לוודאי שחריגה של עד 25% מקווי בניין לא תפורסם יותר באף מקרה על ידי הועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה כ"הקלה". חריגה כזו תאושר, ככל הנראה, בעתיד בועדה המקומית כדבר שנתון לסמכותה על פי התב"ע.
4. מסקנות:
נושא התכנון והבניה הינו נושא מורכב יכלול בתוכו יסודות מענפי משפט אחרים. על יזם ו/או בעל מקרקעין לעמוד על זכויותיו ולא לאפשר פגיעה בלתי מוצדקת בזכויותיו הקנייניות.

__________________________
שמואל ברטלר, עו"ד LLM ומגשר מוסמך
ברטלר משרד עורכי דין