להלן מספר עניינים חשובים לעדכונכם ולידיעתכם: חוק ההסדרים 2010

מכיל בחובו עשרות נושאים ועוסק בסוגיות חשובות ומכריעות. מאמר זה יעסוק ויסרוק רק חלק מההיבטים המהותיים המוצעים לשינוי במסגרת חוק ההסדרים והנוגעים לתחום המקרקעין ומיסוי מקרקעין.

פינוי בינוי –
חוק פינוי ובינוי (פיצויים), הינו חוק חדש יחסית, אשר חוקק בשנת 2006. חרף היותו חוק חדש החוק הנ"ל עבר לא מעט שינויים במהלך השנים במטרה לפשט ולייעל את התהליך, הכל תוך לימוד הנעשה בשטח והסקת המסקנות בהתאם. לאחר שאמרנו זאת עדיין נותרו מספר חסמים בחוק אשר מקשים על יישומו.
אחת הבעיות המרכזיות שנותרה עדיין בהנעת הליכי הפינוי בינוי הינה השגת הרוב הדרוש לצורך הוצאתם לפועל של הפרויקטים השונים. בעיה נוספת היא השענות הסרבנים בין היתר על טענת היעדר הכדאיות הכלכלית בפרוייקט, אשר מהווה כיום סירוב סביר העלול לפטור את הסרבנים מאחריות בנזיקין בשל אי ביצוע העסקה.
בניסיון להתמודד עם בעיות אלו מציע כעת חוק ההסדרים:
1. לשנות את הרוב הדרוש להטלת אחריות בנזיקין על המיעוט המתנגד לעסקת פינוי בינוי כך שבמקום שהרוב (80% מבעלי הדירות שלפחות 3/4 מן הרכוש המשותף צמוד לדירותיהם) יימנה מבין בעלי הדירות שבכל בניין, כפי שנהוג היום, הרוב ימנה מבין כלל בעלי הדירות שבמקבץ הפינוי בינוי. שינוי זה יפחית בפועל את הרוב הדרוש להנעת הפרוייקט.
2. לקבוע כי רוב מיוחס, שהוא יהיה קטן מהרוב הדרוש לצורך הטלת אחריות בנזיקין על הסרבנים, יוכל לפנות ליו"ר הוועדה למתחמי פינוי ובינוי על מנת שהאחרון ימנה מעריך שיבחן את כדאיות העסקה וקביעתו תהווה חזקה בנוגע לכדאיות העסקה. המטרה כאמור היא להסיר את המכשול שבטענת היעדר הכדאיות הכלכלית ולאפשר לקבל חוו"ד מחייבת גם כאשר אין את הרוב החוסם הקבוע היום בחוק.
3. בעיה נוספת בה ביישום החוק, אם כי שולית יותר, היא העובדה שחלק מהמתנגדים להליך היו בעלי הדירות הגדולות בבניינים אשר להבדיל משכניהם, בעלי הדירות הקטנות, לא יכלו להנות מהפטור הקבוע כיום בחוק מיסוי מקרקעין והמוגבל לשווי של דירה באותו מתחם ששטחה עד 120 מ"ר. כדי להתגבר על המכשול הנ"ל החוק מציע לתקן את חוק מיסוי מקרקעין כך שיעניק פטור של שווי דירות מגורים ששטחה 150% משטח דירת המגורים הנמכרת ולא יותר מ – 200 מ"ר. עצם התיקון הנ"ל אמור להסיר את ההתנגדויות מבעלי הדירות הגדולות בפרוייקט ועשיית צדק ושיויון גם עמם.
עיננו הרואות כי המגמה כיום של שלטונות האוצר היא לעשות לייעל ולסייע בהנעת הליכי בניה והתרחבות, תוך מבט כולל על הנעשה במשק.

תמ"א 38 -
חרף הנחיצות הקיומית של מימוש תכנית לחיזוק הבניינים בארצנו, הלכה למעשה מעט מאוד פרויקטים של חיזוק מבנים יצאו לדרך וזאת בין היתר משיקולים כלכליים של הקבלן, היעדר תמורה מספקת ושוב הרוב הנדרש להנעת התהליכים.
חוק ההסדרים מציע להסיר את החסמים הבאים הקבועים בחקיקה ובכך לייעל ולהקל התהליך של הוצאת לפועל של פרויקטים של חיזוק מבנים בארץ:

1. החוק מציע לבטל את החסם לפיו כיום לא ניתן לפנות למפקח על הבתים המשותפים במטרה שיאלץ את המיעוט, המתנגד לפרוייקט, להתקשר בעסקה אלא לאחר שהוצא היתר בניה. החסם הנ"ל הרתיע לא אחת קבלנים אשר חששו להתקשר רק עם חלק מבעלי הזכויות בבניין ולהשקיע מכספם ומזמנם בהיותם לוטים בערפל לגבי ההחלטה של המפקח שתינתן רק לאחר הוצאת ההיתר. החוק מציע כעת כי ניתן יהיה לפנות למפקח כבר לאחר ההחלטה בדבר אישור בקשה להיתר בתנאים שתתקבל על ידי מוסדות התכנון.
2. חוק ההסדרים מציע לבטל את מגבלת מספר הדירות שניתן יהיה להקים במסגרת תכנית החיזוק ובכך מעניק תמריץ נוסף לקבלנים.
3. בעיה נוספת בה נתקלים הצדדים לעסקת חיזוק מבנים הינה נושא הדיווח והמיסוי של עסקאות אלו. החוק מציע להקל גם בעניין זה על הצדדים על ידי תיקון בחוק מיסוי מקרקעין, בכך שיום המכירה יידחה עד למוקדם מבין: המועד שבו התקיים התנאי המתלה או שבו מומשה האופציה לפיו העניין, והמועד שבו הוחלט במתן שירותי בנייה. לתיקון זה חשיבות רבה שכן רוב רובם של ההסכמים מותנים בתנאים רבים כגון קביעות הקונסטרוקטור, החלטות רשויות התכנון ועוד. כיום עלול להיווצר מצב לפיו הצדדים התקשרו בהסכם, דיווחו לרשויות ובסופו של הליך ההסכם לא יצא אל הפועל בשל תנאי מתלה שלא התקיים. באם התיקון יתקבל, מצב זה ימנע מהצדדים.

קבוצות רכישה:
החוק מציע לקבל למעשה את המלצות הועדה לבחינת היבטי המס בקבוצת רכישה שהוקמה על ידי מנהל רשות המיסים. החוק מציע בין היתר:
1. להרחיב את ההגדרה של "עסקת אקראי" כך שגם מכירה של מקרקעין לקבוצת רכישה על ידי מי שאינו עוסק במכירת מקרקעין תחשב עסקת אקראי שבה המוכר יהיה חייב במע"מ.
2. להטיל חיוב במס רכישה על חברי קבוצת הרכישה כאילו רכשו מוצר מוגמר (דירה או מבנה אחר) במקום מס רכישה על הקרקע בלבד. מוצע להוסיף חזקה לפיה יראו התארגנות של 10 רוכשים או יותר כקבוצת רכישה.
3. עוד מוצע לקבוע כי יתווסף תנאי נוסף לתוקפה של עסקת מכירת זכות במקרקעין לקבוצת רכישה והוא המצאת אישור ממנהל מע"מ ששולם המע"מ המגיע מהמוכר בשל אותה עסקה או שניתנה ערובה לתשלומו.

אישורי מיסים לרישום מקרקעין:
בעקבות דו"ח הבנק העולמי אשר דירג את ישראל במקום ה – 147, הלא מכובד, והנמוך מאוד בתחום רישום בעלות על הנדל"ן ובעקבות ועדת שרים שהוקמה בעניין, מציע החוק שינויים בשיטת הדיווח והליכי השומה הקבועים בחוק כך שהליכים אלו יהיו פשוטים ומשכם יתקצר.
עוד מציע החוק כי הקונה יעביר במועד הקבוע לתשלום המס סכום השווה ל – 15% מן התמורה שנקבעה לעסקה על חשבון המס בו חב המוכר. עם העברת הסכום על ידי הקונה, יקבל הקונה את אישורי המיסים הנדרשים לשם רישומה של העסקה על פי כל דין. הליך זה אינו חדש ומוכר לנו. מההליך הניכוי במקור הנהוג במס הכנסה. יש בהצעה זו בכדי לחסוך הרבה חוסר וודאות והענקת בטחון לקונה שהאישורים יתקבלו וכי ניתן יהיה להעביר את הבעלות בנכס על שמו במהרה.

המדד לצורך חישוב השבח:
שינוי נוסף שמוצע בחוק מיסוי מקרקעין הוא שינוי המדד לחישוב השבח כך שהמדד יהיה המדד הידוע. לאור השינוי המוצע ניתן יהיה לחשב את השבח מיידית עם חתימת ההסכם ולא יהיה עוד צורך להמתין לפרסום המדד בחודש שאחרי.

דחיית המס:
חוק מיסוי מקרקעין מאפשר נכון להיום מנגנון לדחיית תשלום המס, למי שעומד בהוראות סעיפים 52-51 לחוק. כעת מציע החוק להקדים את המועד שבו חלה החבות בתשלום המס למועד שבו שילם הקונה סכום העולה על 30%.

דיווחים:
במסגרת החוק מוצע כעת לעשות שינוי עמוק בכל הנוגע לדיווח על אירוע המס, הליכי הדיון בשומה ופרקי הזמן הקבועים כיום בחוק למתן שומה זמנית או סופית.

סיכום:
הסקירה דלעיל מהווה תמצית בלבד מההצעות הרבות שבחוק ההסדרים.
השינויים שפורטו והמוצעים בחוק מלמדים על המשך התייעלות ושיפור תוך לימוד מניסיון השטח כאשר המטרה, ככל שהשינויים נוגעים לחוק מיסוי מקרקעין, היא ליישור קו בין המערכות, מס הכנסה ומיסוי מקרקעין, ושיפור מעמדנו בקרב מדינות העולם בעידן הגלובליזציה. כמו כן יש בהצעות השונות משום ניסיון לסגור פרצות בחוק שהשתרשו כמו בתיקונים הרלוונטיים לקבוצות הרכישה. אולם אין באמור לעיל בכדי לגרוע מהביקורת המושמעת והמוצדקת לפיה מאחר והמדובר בשינויים מהותיים בחקיקה היה מקום לעשות זאת במסגרת תיקון פרטני של החוקים תוך מתן אפשרות להתייחסות לשינויים המוצעים וקיום דיון מעמיק במקום ניסיון להעביר את התיקונים הנ"ל במסגרת חוק ההסדרים.

נשמח לענות לכל שאלה.

הכותב הינו מאיר ברטלר, עו"ד LLM, שותף במשרד עורכי דין ברטלר ומנהל פורום מקרקעין באתר משפטי.