ביום 7.3.11 עבר תיקון מספר 70 לחוק מיסוי מקרקעין בקריאה שניה ושלישית בכנסת. התיקון הנ"ל לכאורה נראה תיקון פרוצדוראלי אולם בפועל המדובר במהפכה רצינית ומהותית בכל הנוגע לדיווח ותשלום המס.

בין השינויים המהותיים שהתיקון מסדיר נקבע כי:

1.1 קיים רק מסלול הצהרה אחד – שומה עצמית. כבר בשלב השומה יש לצרף את כל הפרטים אודות העסקה ובכלל זה: פרטי הזכות, פרטי העסקה, התמורה וכן את סכום המס וחישובו.
1.2 את ההצהרה יש למסור למנהל בתוך 40 ימים מיום המכירה.
1.3 דיווח חלקי כמוהו כאי הצהרה והמכירה תחוייב בקנס אי הצהרה במועד אם היא לא הושלמה תוך 40 יום מיום המכירה, גם אם העסקה פטורה.

 
2. סמכויות המנהל לאחר קבלת שומה:
2.1 המנהל ישלח למוכר/רוכש בתוך 20 ימים מיום קבלת ההצהרה שומה לפי סכום המס בשומה העצמית.
2.2 למנהל יש 8 חודשים לבדוק את השומה ולאשרה או להוציא שומה לפי מיטב השפיטה כאשר הוא מניח, מטעמים סבירים, שההצהרה אינה נכונה.
2.3 על אף האמור לעיל, לפני הוצאת שומה לפי מיטב השפיטה תינתן למוכר/רוכש הזכות להשמיע את טענותיו. המנהל יהיה חייב לנמק את החלטתו להוציא שומה לפי מיטב השפיטה וכן את הדרך לפיה היא נעשתה.

3. השגה:
3.1 אם המוכר/רוכש חולק על השומה שנעשתה לו הוא רשאי להגיש בתוך 30 ימים מיום שנמסרה לו הודעת השומה השגה.
3.2 על ההשגה להיות מפורטת ולכלול את הנימוקים, סכום המס הנובע מהם ודרך חישובו.
3.3 החלטה מנומקת בהשגה תינתן בתוך 8 חודשים מיום שנמסרה למנהל הודעות ההשגה או בתוך 30 ימים מיום שהמנהל אישר כי המשיג המציא לו את כל המסמכים והפרטים שנדרש להמציאם, לפי המאוחר. על ההשגה שהוגשה על שומה לפי מיטב השפיטה תינתן החלטה בתוך 12 חודשים מיום שהמנהל קיבל את ההצהרה המפורטת על ידי המשיג.
3.4 לא התקבלה החלטה בהשגה במועדים הקבועים בתיקון, יראו את ההשגה כאילו התקבלה.

4. מועדי תשלום המס:
חובת תשלום מס השבח לפי השומה העצמית הינה תוך 60 ימים ממועד המכירה. אלא אם הנישום זכאי לדחיית התשלום לפי הוראות החוק.

5. מדד:
המדד לחישוב מס השבח שונה וכעת המדד לצורך החישוב הינו המדד הידוע. השינוי הנ"ל יאפשר את צירוף חישוב השומה העצמית ביחד עם טופס ההצהרה. רשות המיסים עדכנה בהתאם את היישום של חישוב השומה העצמית למס שבח באתר הרשות.
 
6. תשלום מקדמה:
6.1 במכירת זכות במקרקעין שתמורתה נקבעה בכסף בלבד ואינה דירת מגורים מזכה שהתבקש בגינה פטור, יהיה הרוכש חייב להעביר למנהל תשלום מקדמה על חשבון המס החייב.
6.2 המקדמה תהיה בשיעור של 15% מהשווי אם יום הרכישה של הנכס הנמכר לפני 7.11.01. לאחר מועד זה ואילך המקדמה תהיה בשיעור של 7.5% מהשווי.
6.3 סכום המקדמה ישולם למנהל מכל תשלום שעל הרוכש לשלם למוכר על פי המועדים שנקבעו בחוזה ביניהם, לאחר ששולמו למוכר 40% מהתמורה.
6.4 המנהל יהיה רשאי להקטין את שיעור המקדמה בכפוף להגשת בקשה מנומקת הכוללת מסמכים תומכים להקטנה במועד ההצהרה. ברשות המיסים הכינו טופס מתאים שניתן להורדה מאתרם.
6.5 שולמה מקדמה, יראו את המקדמה כאילו שולם המס שחייב בו המוכר וניתן יהיה לבקש ולקבל אישור על היעדר חבות במס שבח המופנה ללשכת רישום המקרקעין.

 
7. רכישה מקבלן:
7.1 גם רכישה מקבלן מחייבת העברת מקדמה על חשבון מס השבח החייב.
7.2 על אף האמור לעיל, רכישה מקבלן שקיבל אישור פ"ש לפי סעיף 50 לא תחויב בהעברת המקדמה כאמור.
7.3 לצורך התארגנות הקבלנים מול פ"ש והבנקים המלווים הוחלט כי רכישה מקבלן עד לתאריך 1.6.11 גם אם לא קיבל אישור פ"ש כאמור לא תחויב בהעברת הקדמה, זאת מבלי לגרוע מחובתו של הקבלן להמציא אישור פ"ש כדי לקבל פטור ממס שבח.
7.4 בעניין קבלת הפטור לפי סעיף 50, בהתאם להוראת ביצוע מס הכנסה מס' 2/2010, נקבע שפ"ש רשאי להוציא שלושה סוגי אישורים מכח סמכותו לפי סעיף 50 לחוק: אישור כללי, אישור לפרויקט ואישור פרטני. אשר על כן ולאור השינוי בחוק מומלץ כעת לקבלנים, אשר אינם מעוניינים להעביר חלק ממחיר התמורה כמקדמה על חשבון המס, לפעול מבעוד מועד לקבל "אישור כללי" או "אישור לפרויקט" מפ"ש.

8. טפסים:
 רשות המיסים עדכנה את רשימת הטפסים שבאתר וכעת ניתן להוריד טפסים מתאימים לתיקון הנ"ל כמו גם ליתר התיקונים האחרונים שבוצעו, ישירות מאתר רשות המיסים באינטרנט.

לסיכום:
התיקון הנ"ל בחקיקה מהותי ביותר. התיקון כולל שינויים לעניין מועדי הדיווח של ההצהרות, הטיפול בהן, קובע חובת תשלום מקדמה ומשנה את המדד לחישוב מס השבח.
התיקון הנ"ל נועד בין היתר במטרה לפתור את אחת הבעיות היותר מהותיות בעסקת מקרקעין והיא וודאות המיסוי ולשחרר את צוואר הבקבוק בכל הקשור לזירוז רישום הזכויות בנכסים על שם הנעבר.

הסקירה דלעיל אינה מהווה ייעוץ משפטי ואינה פוטרת מחובת התייעצות עם בעל מקצוע מתאים.

הכותב, מאיר ברטלר עו"ד LLM, שותף במשרד עורכי דין ברטלר המתעסק בין היתר בתחום המקרקעין ומיסוי מקרקעין.