ביום 30.3.11 התקבל בכנסת תיקון מס' 5 לחוק המכר (דירות). החוק מתקן את חוק המכר (דירות), התשל”ג–1973, שנועד להסדיר את תחום מכירת הדירות ממי שמוכר דירה לקונה ולהגן על זכויותיו של הקונה.                                                                                                                                          כידוע החוק חל על מוכר דירה שבנה דירה בין בעצמו ובין על ידי מי מטעמו לצורכי מכירה וכן על מוכר שקנה דירה ממי שבנה אותה לצורך מכירתה.

 התיקון מטיל חיובים נוספים על המוכר, מעבר לחיוביים שהיו קבועים עד כה, כדלקמן:

1)  התיקון קובע שחלק מהחובות שחלות על המוכר כלפי הקונה יחולו עליו גם כלפי מי שרכש ממנו את הדירה וחליפיו (להלן - קונה המשנה).

2) על המוכר לצרף לחתימה על ההסכם, מעבר למפרט, גם "הוראות תחזוקה ושימוש" חתומות בידיו, בנוגע לדירה ולרכוש המשותף. אם לא היה בידי המוכר את כל הפרטים הדרושים לקביעת הוראות השימוש, ימסור המוכר לקונה את ההוראות כשהן חתומות על ידו בעת העמדת הדירה לרשותו.

3) לעניין תיקונים - בהתאם לתיקון, במקרה שבו המוכר תיקן את אי-ההתאמה או את אי-ההתאמה היסודית פעם אחת או יותר במשך שנתיים שתחילתן במועד הודעת הקונה או קונה המשנה בדבר אי-ההתאמה או אי-ההתאמה היסודית, או במקרה שמדובר בתיקון דחוף שהמוכר לא ביצע תוך זמן סביר ממועד ההודעה, יהיה הקונה או קונה המשנה רשאי לתקנה והמוכר יישא בהוצאות התיקון.

4) פיצוי בגין איחור - אם מוכר לא מסר את החזקה בדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו 60 ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר, יהיה זכאי הקונה לפיצוי, בלא הוכחת נזק, החל ביום הראשון לאיחור האמור, בסכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 בעבור שמונת החודשים הראשונים, וכשהם מוכפלים ב-1.25 בעבור החודש התשיעי ואילך, או לפיצוי בסכום שהסכים עליו עם המוכר, לפי הגבוה מביניהם. על אף האמור לעיל הצדדים רשאים להתנות בהסכם המכר כי האמור לעיל לא יחול על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן איננו מוטל עליו.

5) מועדי רישום זכויות - מי שמוכר דירה בבית שניתן לרשום בפנקס בתים משותפים חייב לבצע את כל הפעולות המוטלות עליו בקשר לרישום בפנקסי המקרקעין של איחוד וחלוקה של הקרקע שבה נמצאת הדירה במועד המוקדם ביותר האפשרי ולקיים את חיוביו בקשר לרישום הבית בפנקס בתים משותפים בתוך שנה ממועד רישום החלוקה והאיחוד או מועד העמדת הדירה לרשות הקונה, לפי המאוחר. רישום זכויות הקונה בדירה בפנקס בתים משותפים יעשה בתוך 6 חודשים ממועד רישום הבית המשותף. בכל הנוגע לדירה שלא ניתן לרשום בפנקס בתים משותפים, קובע החוק הוראות הנוגעות למועדים שבהם יהיה על המוכר לרשום את זכויות הקונה בדירה בפנקסי המקרקעין. על אף האמור לעיל בחישוב פרקי הזמן הנ"ל לא יבואו במניין המועדים תקופות שהמוכר הוכיח לגביהן כי העיכוב בביצוע הרישום נגרם עקב נסיבות שלא בשליטתו והוא לא יכול היה למנוע את קיומן.

בנוסף על כך, החוק משנה את תקופות הבדק לעניין אי-התאמה יסודית, המוגדרת כאי-התאמה בחלקי הבניין הנושאים ומעבירים עומסים מכל סוג לקרקע הנושאת את הבניין והנוגעת להבטחת יציבותו ולבטיחותו; לעניין אי-התאמה יסודית – קובע התיקון שהיא תעמוד על 20 שנים. בתקופה הנ"ל קיימת חזקה שהאחריות לתיקון מונחת על כתפי המוכר, אלא אם הוכיח המוכר שאי ההתאמה היסודית נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה או קונה המשנה. המוכר עלול למצוא את עצמו אחראי גם לתקופה ארוכה מהאמור לעיל ובלבד והקונה יוכיח שאי ההתאמה היסודית נובע בתכנון, בעבודה או בחומרים.
 
התיקון לחוק גם מחליף ומעדכן את התוספת לחוק העיקרי, בנוגע לתקופות הבדק על הרכיבים השונים .

החוק הנ"ל הינו חוק קוגנטי, שלא ניתן להתנות על הוראותיו אלא לטובת הקונה. נקבע בתיקון כי ויתור, לרבות בכתב, על זכויות מצד הקונה או קונה המשנה, בקשר עם אי-התאמה או אי-התאמה יסודית, המהווה תנאי להעברת זכויות מקונה לקונה משנה, לביצוע תיקונים בדירה או להעמדת הדירה לרשות הקונה – בטל.

התיקון יחול רק על דירות שבנייתן לא הסתיימה או שלא נכרת עדיין חוזה מכר לגביהן. בכל מצב בו לא יחולו הוראות התיקון, יחולו הוראות החוק בנוסחו הקודם.

הסקירה דלעיל אינה מהווה ייעוץ משפטי ואינה פוטרת מחובת התייעצות עם בעל מקצוע מתאים.

הכותב, מאיר ברטלר עו"ד LLM, שותף במשרד עורכי דין ברטלר המתעסק בין היתר בתחום המקרקעין ומיסוי מקרקעין.