לאחרונה אנו נתקלים במהלכים שונים של משרדי הממשלה לנסות ולבלום את גל ההתייקרויות במחירי הדירות.
כך נקבעה הוראת שעה מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים – הוראת שעה), התשע"א – 2011 (להלן: "הוראת השעה") וכך מקדמים במקביל את הרפורמה במינהל, הסופרטנקר של ועדות התכנון, עידוד רכישת דירות בפריפריה, ההגבלות על המשכנתאות ועוד.

כעת, הועלתה הצעת חוק, תיקון 71 לחוק מיסוי מקרקעין, המציעה תיקונים נוספים שמטרתם, כפי שהגדיר המחוקק "להגדיל את היצע הדירות למגורים במטרה להביא להוזלת המחירים בשוק הנדל"ן למגורים כבר בטווח הקרוב". במסגרת הצעת החוק הנ"ל מוצע בין היתר:

1. להרחיב את הוראת השעה וליתן פטור שלישי נוסף במכירת דירה אשר לא שימשה למגורים ו/או אינה עומדת בהגדרת "דירה מזכה" כהגדרתה בחוק ובלבד והדירה הנ"ל תחוייב למגורים וייעשה בה שימוש לתקופה שנקבעה בהצעת החוק.

2.1 החל משנת המס 2013 ואילך, לבטל את הפטור הנפוץ ממס שבח של מכירת דירה אחת לכל ארבע שנים ובמקום זה להעניק פטור ממס שבח במכירתה של דירת מגורים מזכה אחת בלבד בכל תקופת זמן נתונה שתהא תקופת השבח הנבחרת, בהתאם לבחירתו של המוכר. התקופה הנ"ל יכול שתחול מיום רכישתה של הדירה ועד למכירתה ויכול שתהיה חלק ממנה, הכל במגבלות הסעיף. יתרת תקופת השבח תמוסה.

2.2 בעת דיווח העסקה למנהל על מכירת דירה מזכה יש להודיע על תקופת השבח הנבחרת. על המוכר לצרף את הסכמת בן/בת זוגו לבחירה האמורה וזאת לאור העובדה שבני זוג נחשבים כתא משפחתי אחד לצורכי מס שבח.

2.3 התיקון מאפשר בתנאים הקבועים בו לאפשר למוכר לבקש תקופת שבח חופפת ליותר מדירה אחת וזאת כאשר למשל לאחד מבני הזוג דירה נוספת שרכש לפחות שנה לפני היותם בני זוג, או שנתקבלה על ידו בירושה ובלבד וחלפו 6 שנים לפחות מהמכירה של הדירה האחרת ושהדירה הנמכרת בידי המוכר היתה נחשבת כדירתו היחידה כהגדרתה בתיקון.

2.4 התיקון מטיל הגבלות לגבי תקופת השבח הנבחרת במקרים של מכירת זכויות מיחיד לקרובו ו/או בקבלת דירות שהגיעו למכור מאיגוד בפטור.

2.5 מכירה בפטור בגין תקופת שבח נבחרת מותנית בכך שהמוכר לא מכר ב – 18 החודשים שקדמו למכירה דירת מגורים אחרת בפטור ממס, חלקי או מלא.

3. לעניין חישוב המס של דירות מגורים מזכות שנרכשו לפני נובמבר 2011, מוצע בתיקון לחוק לקבוע שיעור מס קבוע ואחיד של 20%. כמו כן מוצע לבטל את החיוב במס על השבח האינפלציוני במכירת הדירה מזכה.

4. מוצע לבטל את ההסדר הנהוג כיום כאשר בעסקאות קומבינציה ניתן לבקש פטור מלא בשל מכירת דירת מגורים מזכה המיועדת להריסה לצורך הקמת מבנה חדש וזאת בעוד שמדובר במכר חלקי בלבד. במקום זאת מוצע להעניק פטור חלקי רק על אותו החלק בזכויות בדירה הנמכר בעסקת הקומבינציה.

5. מוצע לבטל את ההגבלה הקיימת לניצול הפטור במכירת דירת מגורים מזכה יחידה כך שתבוטל ההגבלה  הקיימת היום לפיה תנאי לקבלת הפטור הנ"ל שלא היתה למוכר ב – 4 השנים שקדמו למכירה יותר מדירת מגורים אחת. זאת מאחר שהמחוקק מבקש לבטל את הפטור ממס כל 4 שנים. הכוונה כעת היא שהפטור יינתן לדירה יחידה מיום רכישתה ועד ליום המכירה שלה.

6. התיקון מבטל את הפטור הקיים היום על מכירת דירה שנתקבלה בהורשה ומציע הסדר חליפי. על פי התיקון כעת היורש יהיה זכאי לפטור ממס לגבי תקופת השבח שעד לפטירת המוריש כפי שהיה המוריש זכאי אילו מכר את הדירה ערב פטירתו. כאשר למוריש היו מספר דירות על מנהל העזבון או היורשים להודיע למנהל מהי תקופת השבח הנבחרת בתקופת ההחזקה החופפת של הדירות וזאת מבלי לגרוע מזכותו של היורש לקבוע תקופת שבח נבחרת לדירות שבבעלותו.

7. התיקון מציע לבטל את הוראת השעה שאפשרה שיפור דיור בכך שנתן למכור 2 דירות לצורך רכישת דירה אחת ששוויה רב יותר, במגבלות הוראות הסעיף. במקום זאת התיקון מציע פטור חד פעמי במכירת דירות בעלות שווי נמוך, עד 3 דירות, לצורך רכישת דירת מגורים ובלבד ושלושת הדירות נמכרו בתוך 12 חודשים, התמורה הכוללת לא עלתה על 2.2. מיליון ₪, ונרכשה תמורתן בתוך 12 חודשים לפני או אחרי המכירה האחרונה דירה בסכום השווה ל – 90% לפחות מסך התמורות והדירה הנרכשת תהיה דירתו היחידה של המוכר במשך 6 שנים לפחות מרכישתה.

8. התיקון מקל עם מקבלי המתנה הנזקקים לתקופות הצינון וקובע שיראו כמתנה הענקה של 90% ממחירה בתוך 3 שנים שקדמו לרכישתה זאת במקום 50% כיום.

9. התיקון מציע לבטל את הפטור החל כיום בהעברת זכות בדירת מגורים ללא תמורה מיחיד לבן זוגו.

לסיכום:

השינוי הנ"ל, שבא להשלים את הוראת השעה מהשנה, עשוי בהחלט ליצור מצב לפיו בעלי דירות ומשקיעים ימהרו לממש את זכויותיהם בדירות עד 31.12.12 בטרם יבוטלו ההטבות השונות הנהוגות היום תוך ניצול הפטורים שבהוראת השעה. כמו כן ביטול הפטור של דירת מגורים אחת לארבע שנים, המהווה בסיס לתכנון מס לגיטימי  גם הוא עשוי להביא להגדלת קצב מכירת דירות. 
הגדלת ההיצע אמור להביא להפחתת מחיר הדירות אשר יש הטוענים שרק עדכנו את שוויון למחיר ריאלי לאחר הקפאה ארוכה במחירים.

השאלה שיש לשאול כעת האם הצעדים המהירים הנ"ל בהם נוקטת הממשלה הם צעדים מחושבים או שמא פופוליסטים בלבד. יש לתת את הדעת מה יעשו אותם משקיעים ובעלי נכסים שיממשו את דירותיהם, האם ישובו להעתיק את השקעותיהם לבורסה וליצור בלון חדש בשוק ההון? כך שבעוד מספר שנים יצטרכו הרשויות להתמודד עם בועה זו בחקיקה נמהרת.

אין ספק שיש לסייע לזוגות צעירים לרכוש דירה בישראל אך לא בטוח שהשינויים מרחיקי הלכת המוצעים כעת הם הפיתרון האמיתי. כך למשל יש לשקול חלופות בהיבט התכנוני ו/או בדרך של הענקת הטבות ותמריצים בנוגע להקמת פרויקטים לצעירים ו/או להשכרה.

האמור לעיל מהווה תסקיר חלקי וכללי בלבד. אין באמור לעיל בכדי לחוות דעה ו/או לשמש כייעוץ משפטי.

הכותב, עו"ד מאיר ברטלר, L.L.M שותף במשרד עורכי דין ברטלר המתמחה בין היתר בתחום המקרקעין ומיסוי מקרקעין.