פטורים ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה

1. הקדמה קצרה:

א. בתקופה האחרונה נעשו שינויים רבים ומרחיקי לכת בנושא מיסוי המקרקעין. מטרתם העיקרית של השינויים היא לגרום לירידת מחירי הדירות בארץ ולהגדלת היצע הדירות בשוק.

ב. בטווח הקצר, כתוצאה מהשינויים שנערכו, ממצב שוק הדיור, ומהאווירה הציבורית, תופעת עליית מחירי הדירות נבלמה קלות. מוכרים ורוכשים "ישבו על הגדר" והמתינו להתפתחויות. כיום, לאחר החגים ניתן לדעתנו לראות כי: "החיים ממשיכים". אנשים צריכים דירות לגור בהן והשוק התעורר מחדש. אנו מבחינים בעלייה במספר רכישות הדירות מיד שניה וגם במספר רכישות הדירות מהקבלנים. לא הבחנו, עד כה, בירידה משמעותית במחירי הדירות. מוקדם מידי לדבר על מגמות בשוק הנדל"ן ובטח שלא ניתן לצפות את ההתפתחויות הבאות. על כל אחד ואחד להישאר עם "אצבע על הדופק" ולשקול את כל ההיבטים, כולל המיסויים, לפני נקיטת צעד של קניה או מכירת דירה .

ג. התעמקנו רבות והשתלמנו בכל נושא השינויים האחרונים שחלו בחוק מיסוי המקרקעין ובהוראות השעה. החלטנו להביא בפניכם, בתמצית, את עיקרי השינויים בעניין הפטורים ממס שבח הניתנים במכירת דירות מגורים.

2. במאמר זה נסקור באופן כללי את הכללים החדשים בדבר מתן פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה:

 
 א. רקע כללי "סוגי הפטור המוכרים":

באופן כללי, עד השינויים החדשים, היו כחמישה מסלולי פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה כמפורט להלן:

1) מכירה כל ארבעה שנים: פטור ממס במכירת דירה אם לא נוצל פטור ממס שבח בארבעת השנים שקדמו למכירה הנדונה.

2) מכירה פעם בשנה חצי: מכירת דירה יחידה פעם בשנה וחצי בפטור ממס שבח.

3) מכירת דירה שהתקבלה בירושה: ניתן למכור דירה שהתקבלה בירושה כאשר המוכר "נכנס לנעלי המוריש" ובמידה והמוריש היה זכאי לקבלת הפטור ממס שבח. (לא מדובר על כל מוריש. יש בחוק הגדרות מי נכלל בקטגוריה זאת).

4) מכירת שתי דירות: ניתן למכור דירה שניה אם נמכרה בתוך 12 חודשים מיום מכירת הדירה הראשונה שנמכרה בפטור. על המוכרים לעמוד במספר תנאים שנקבעו בחוק ובהם: רכישת דירה חדשה בשווי מינימאלי, 75% משווי המכירה של שתי הדירות. על סכום שווי שתי הדירות לא לעלות על סך של 3,175,000 ₪. מעבר לסך של 1,908,000 ₪ יחול מס על החלק היחסי עד לגובה התקרה דלעיל.

5) ניתן להעביר דירות במתנה במקרים מסוימים בפטור ממס שבח ובתשלום מינימאלי של מס רכישה. במקרים כאלו חלות הגבלות שונות במכירת הדירות.

ב. שינויים ועדכונים במתן הפטור ממס שבח במכירת דירות מגורים:

1) השינויים והעדכונים נקבעו בשיטה של "המקל והגזר".

2) המקל הוא: בהוראה שלפיה: במקרים של מכירת דירת מגורים בתקופה שמיום 1.1.2013 ועד ליום 1.1.2021 הפטור ממס שבח ינתן במכירת דירה פעם בשמונה שנים! במקום פעם בארבע שנים. (סעיף 49 ב (2) לחוק מיסוי מקרקעין).                           המשמעות ברורה. המדינה מתכוונת לגרום למי שחושב למכור דירה ושעוד לא מכר אותה למכור את הדירה במהירות לפני שייאלץ להמתין שמונה שנים (במקום ארבע) מיום המכירה הקודם לקבלת הפטור.

3) "הגזר" מסלול הפטור החדש:

3.1) מצד אחד נוצרה ההרתעה שתתחיל בשנת 2013 עם הגדלת מספר השנים הנדרשות לקבלת הפטור. מצד שני ניתנה הטבה שנועדה לשמש כתמריץ למכירת דירות לאלו ששוקלים למכור דירות.

3.2) בהוראת שעה נקבע פטור נוסף למכירה של שתי דירות מגורים ובלבד וימכרו עד ליום 31.12.2012. הוראת השעה התקבלה בכנסת ביום 16.2.11.

3.3) סעיף 6 להוראת השעה קובע כי, בלי לגרוע מהוראות הפטור הידועות, מוכר דירת מגורים מזכה יהיה זכאי, אם מכר בתקופה שמיום 1.1.11 עד ליום 31.12.12, לפטור מלא ממס אם התקיימו ההוראות הבאות:

 3.3.1 שווי המכירה הוא עד לסכום של 2,200,000 ₪.
3.3.2 מעל לגובה התקרה דלעיל ישולם מס על חלק יחסי באופן הקבוע בהוראת השעה. (הכפלת סכום המס שהיה על המוכר לשלם בהפרש שבין שווי מכירה לתקרת הפטור חלקי שווי מכירה).

3.4) מכירת דירה עם זכויות בניה: במקרה בו שווי הדירה נמוך מהסך של 1,777,000 ₪ המוכר זכאי לפטור נוסף בשל זכויות הבניה הנוספות כאמור בחוק. דהיינו: פטור ממס על זכויות הבניה בסכום שווי הדירה או בסכום ההפרש שבין 1,777,600 לבין סכום שווי הדירה לפי הנמוך.

4) נא שימו לב לכך שההטבה לא תינתן במקרים אלו:
4.1) המוכר קיבל את דירת המגורים הנמכרת בלא תמורה בתקופה שמיום 1.11.10 עד 31.12.12.
4.2) המכירה של הדירה הנמכרת היא לקרוב כהגדרתו בחוק.
4.3) הפטור יינתן פעמיים בלבד.

ג. פטור לגבי דירת מגורים שאיננה מזכה:

1) המדובר בפטור נוסף שנתן המחוקק לבעלי דירות מגורים שמשמשות כמלאי עסקי, לדוגמא: משרדים. המטרה: לעודד מכירת משרדים והפנייתם לדירות מגורים.

2) נקבעו מספר הגבלות בשימוש בפטור כגון: שווי הדירה הנמכרת הוגבל עד לתקרה של 2.2 מיליון ₪, ניתן להשתמש בפטור שלוש פעמיים (מי שמנצל את הפטור במלואו לא יוכל לנצל פטור לאחר מכן לפי ההוראות הקבועות בחוק).

3) על מנת לקבל את הפטור יש לקבוע בחוזה במפורש כי על הדירה הנמכרת לשמש למגורים!. נקבעו כללים לבדיקת העמידה בדרישות.
לסיכום הנושא: השינויים שחלו בנושא הפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים הם משמעותיים ביותר. בנוסף לשינויים שנדונו כאן חלו שינויים גם בעניין אופן דיווח העסקה והטפסים עליהם יש לחתום. לפני מכירת או רכישת כל דירה יש לשקול היטב את כל היבטי המיסוי תוך התחשבות בצרכי העתיד של המוכר/קונה בהתאם.

 

אין באמור משום חוות דעת או ייעוץ על כל מקרה להיבחן לפי נסיבותיו הוא.

הכותב, שמואל ברטלר, עו"ד, L.L.M, הינו שותף במשרד עורכי דין ברטלר ובעל תואר LLM במשפטים.