רקע היסטורי גיאולוגי:

מדינת ישראל ממוקמת באזור השבר הסורי אפריקאי, אזור בעל פעילות סיסמית גבוהה. באלף השנים האחרונות אירעו תשע רעידות אדמה חזקות באזורנו. בשנת 1759 אירעה באזור רעידת אדמה בעוצמה של 6.3 מגניטודות שגרמה למותם של בין 10-40 אלף איש (רובם בלבנון).  בשנת 1995 אירעה רעידת אדמה בעוצמה של 7.2 מגניטודות, אולם בשל העובדה שמרכזה היה 200 ק"מ דרומית לאילת, נגרם רק נזק לרכוש.
המומחים מעריכים כי בטווח של בין 20-50 שנה תתרחש בישראל רעידת אדמה שעל פי התרחיש עלולה לגרום להריסה מוחלטת של 10,000 מבנים ולמותם של כ – 16,000 איש.

התמודדות הנדסית וחוקית עם סיכוני רעידות האדמה

 לאור הסכנה הברורה, נקבע בשנת 1975, תקן 413 הקובע הוראות לבנייה לעמידות בפני רעידות אדמה ומאחר ולפחות 40% מהמבנים בארץ לא מותאמים לרעידות אדמה, בשנת 2005 ממשלת ישראל הוציאה את תוכנית מתאר ארצית 38 (להלן: "התוכנית"), שמטרתה העיקרית, חיזוק הבתים כנגד רעידות אדמה באמצעות מתן תמריצים כלכליים לבעלי בתים משותפים שיזמו את החיזוק.

הבניינים עליהם חלה התוכנית:

* נכון לתיקון מס' 2 לתוכנית שבתוקף, התוכנית חלה על מבנים שהיתר בנייתם הוצא לפני  1.1.1980 (להלן: "היום הקובע") ובלבד שלא קיבלו פטור מתקן 413 או על מבנים שהיתרם הוצא לאחר היום הקובע ובלבד ונקבע על ידי מהנדס שלא נבנו בהתאם לתקן 413.                                                                                               

במקרה האחרון יוכלו המבנים לקבל הקלה בחיזוק בלבד ולא בתוספות זכויות בנייה, דבר שמקטין משמעותית את הסיכוי להשתמש בתוכנית זאת, בהעדר תמריץ כלכלי כלשהו. בתיקון מספר 3 לתמ"א (הנמצא בתהליכי אישור), ישנה כוונה להרחיב את תחולת החוק כך שגם מבנים אלה יוכלו ליהנות מהתמריצים הכלכליים.

* מבנים שקיבלו היתר לאחר היום הקובע, אולם בוצעו בהם תוספות בנייה לאחר היום הקובע אולם לא לאחר תחילת תוקף התוכנית ומהנדס קבע שלא ניבנו בהתאם להיתר 413 (תיקון 3 קובע את 18.5.2005 כיום הקובע).

* התוכנית אינה חלה על מבני ציבור, על מחסנים,  על מבנים המיועדים לאחסון חומרים מסוכנים ועל מבנים בני עד שתי קומות ששטחם הבנוי לא עולה על 400 מ"ר.

תמריצים כלכליים לחיזוק המבנה:

על מנת להגדיל את ההסתברות שדיירי בניין משותף, יחזקו את בניינם בהתאם לתוכנית, התוכנית קובעת מספר תמריצים ובהם:
סגירת קומה מפולשת בחלקו התחתון של הבניין.
הוספת קומה נוספת על גג הבניין.
הוספת אגף נוסף לבניין.
תוספת של 25 מ"ר לשטחי הדירות הקיימות בבניין ובלבד שיתווסף גם מרחב מוגן.
החל מתיקון 2 לתוכנית, לוועדה המקומית סמכות לאשר שילוב של התוספות השונות. בנוסף, תיקון מספר 2 מאפשר לוועדה המקומית  להרוס מבנה ולהקימו מחדש, כאשר הוא עומד בתנאים ההנדסיים להגנה מפני רעידות אדמה. מבנה חדש זה יוכל ליהנות מהתוספות של הקומה המפולשת, הגג, המרפסות וחדרי המיגון לרבות הקמת חנייה תת קרקעית.
תיקון מספר 3 מרחיב את התמריצים הכלכליים ומאפשר להוסיף 2.5 קומות, אולם התיקון חל רק על ישובים בעלי רקע סוציו אקונומי של 8 ומטה, על כן, הוא לא חל על ישובים כגון: תל אביב, גבעתיים, רמת השרון ועוד. חרף התמריצים הרבים שהוענקו בתוכנית, מספר קטן יחסית של פרויקטים ניזומו על ידי בעלי הבתים,  אנו מקוים שתיקון 3 יהווה תמריץ מספיק, ומצרים על כך שחלק ניכר לא יוכל להנות מהם, בשל ההחרגה של ישובים רבים וגדולים כתל אביב, גבעתיים ורמת גן.

הקלות מס על פי התוכנית:

חוק מס שבח  מעניק פטור ממס שבח על מכירת זכויות הבניה שהתקבלו לפי התוכנית. הפטור מותנה בביצוע חיזוק המבנה ועל שווי זכויות הבניה.
במקרה של הריסה ובנייה מחדש בהתאם לתיקון 2, רשויות המס בפרה רולינג, קבעו שיש להתייחס לעסקה כעסקת קומבינציה ומכאן נשללה הזכות לפטורים מכוח תכנית החיזוק.
חוק מע"מ מעניק פטור ממס ערך מוסף למתן שירותי בניה לפי תוכנית החיזוק.
היטל השבחה, בחוק התכנון והבנייה הוסמך שר הפנים ליתן פטור מהיטל השבחה. בפועל ניתן פטור על 90% מההשבחה הנובעת מחיזוק מבנים על פי התוכנית. התקנות אף פוטרות באופן מלא מתשלום ההיטל ברשויות מסוימות בעיקר אלו המצויות באזורים בעלי סיכון גבוה ובעלי רקע כלכלי נמוך.

ההסכמות הנדרשות על ידי הדיירים

מניסיון, אחת הבעיות המרכזיות של מימוש התכנית היא הבאת כל הדיירים לכלל הסכמות.                                

על מנת שלא לעכב את יישום תמ"א 38 ולהקל על מימושה נקבע רוב של בעלי רוב בעלי הדירות לשינוי ברכוש המשותף שאינו הרחבת דירה או בניית דירה חדשה, רוב של 60% לצורך הרחבת דירה ורוב של שני שליש מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף לצורך בניית דירות חדשות שמספרן אינו עולה על שליש הדירות הקיימות.
יחד עם זאת, מומלץ להגיע עם הדיירים להסכמות ברורות, הן לגבי השינוי והן לגבי בחירת היזם. רוב היזמים אינם מוכנים להתחיל בפרויקט ללא קבלת 100% הסכמה מראש.

שיקול דעת הועדה המקומית:

התוכנית נותנת לוועדה המקומית סמכויות רבות, הן בהתייחס לסוג התמריצים שינתו והן בשים לב לזכויות קיימות מכוח תוכניות קיימות. לאחרונה נעשה סדר בתחום הליכי הרישוי כך שהוגדרו והוסדרו נהלי הבקרה ההנדסית בוועדות.

לסיכום:

תמ"א 38 הינה תוכנית שמטרתה הגנה על אזרחי המדינה במקרה של רעש אדמה. הראיות הגיאולוגיות ההיסטוריות מלמדות שאין מקום למנהגי בת יענה או "לי זה לא יקרה". במשרדנו, נתקלנו לא אחת, בדיירים אשר תחת שיקולים עניינים בוחרים לבחון אך ורק את ההיבט הכלכלי שבעסקה, שגם אם הוא לא מבוטל הוא לא היחיד. האינטרס הראשון לחיזוק המבנה הוא של כולנו, קל וחומר של אנשים הגרים במבנים שלא מותאמים לרעידות אדמה. על מנת לבצע את החיזוק יש לפעול בחוכמה, התוכנית מאפשרת קבלת הטבות מפליגות הגורמות להשבחת נכסים לצד דאגה לעתידכם ולעתיד ילדכם. מומלץ לבדוק היטב, מה היזם מציע לתת, להגיע להסכמות עם כל הדיירים, איתם תגורו עוד שנים רבות, לשכור שירותים של יזמים עם ידע הנדסי נדרש, לנהל משא ומתן עם הקבלן על נוסח ותנאי ההסכם ובכלל זה לדאוג לביטחונות המתאימים וללוחות זמנים סבירים. לאור שיקול הדעת של הועדה המקומית, יש להתנהל בחוכמה גם מולה ולדעת את הזכויות על פי כל התוכניות הקיימות באזור. לאור מורכבות התוכנית, השקותיה לתוכניות אחרות, חשיבותה הלאומית והיבטי המס שבה, מומלץ להיעזר ביועצים משפטיים בעלי ניסיון בתחום המקרקעין ככלל ובפרויקטים של תמ"א 38 בפרט.

אין לראות בסקירה הכללית דלעיל משום ייעוץ ו/או חוות דעת וכל מקרה ומקרה יש לבחון לגופו של עניין