סקירה: מה קורה בענף הנדלן לאור מגפת הקורונה?

נגיף הקורונה פוגע כידוע לא רק בבריאות שלנו אלא גם במשק. הפגיעה שלו בענף הנדלן חולשת הן על רוכשים, הן על קבלנים והן על מוכרים. לפניכם הפרטים על המצב החדש בשוק הנדלן ומה ניתן לעשות לגביו.

מאת: עו"ד שמואל ברטלר

כידוע, בצל מגיפת הקורונה, נחקקו תקנות שעת חירום וצווי שעה אשר נועדו לעצור את התפשטות המגיפה. הצווים מחולקים לכמה סוגים: צווים אשר אינם מאפשרים יציאה מהבית, מלבד במקרים מסוימים, צווים אשר מצווים על שמירת מרחק בין אדם לאדם וכן וצווים לצמצום כוח העבודה ל- 15% מכוח העבודה נכון ליום כתיבת כתבה זו, כדי למנוע מהציבור לצאת אל המרחב הציבורי.

רק מספר ענפים ייחודיים ממשיכים לפעול כרגיל, ביניהם ענף הרפואה, ענף הרווחה וענף ראיית החשבון שמוגדר כעת גם כענף חיוני. ענף הקבלנות בתוך ענף הנדל"ן גם כן ממשיך לפעול אך נפגע מכל מיני צדדים, הן מצד אחד בעלי הנכסים, הן מצד הקבלנים, הן מצד שוכרי ורוכשי דירות  והן מצד הבנקים למשכנתאות.

כיצד נפגעים הצדדים בענף הנדל"ן?

נבחן שני סוגי חוזים כדי לסקר את הפגיעה בענף הנדל"ן. סוג חוזה אחד הוא חוזה מכר דירה, ובפרט דירה מקבלן. ברכישת דירה מקבלן, הרוכש מתחייב לבצע תשלומים בהתאם להתקדמות הבנייה או בהתאם לתאריכים קבועים מראש, והרבה פעמים הוא גם מסתמך על משכנתא. חוזה כזה עלול להיפגע כעת משני הכיוונים; מצד הקבלן, ייתכן שהוא לא יוכל להמשיך לבצע את עבודתו באותה צורה, אם בשל חוסר בעובדי בניין שמגיעים מהרשות הפלשתינית למשל או חוסר בחומרי בניין וכך לא יוכל לעמוד בהתחייבותו לגבי קצב הבנייה. מצד הרוכש, ייתכן והוא כעת הוצא לחל"ת או נאלץ לסגור את העסק שלו ועל כן לא יוכל לעמוד בתשלומים להם הוא התחייב.

סוג שני של חוזה הוא חוזה שכירות. הרבה מהשוכרים גם כן עשויים להיות במצב שהם לא יכולים לעמוד בתשלומי השכירות שלהם. הצדדים שנפגעים בחוזי השכירות יכולים להיות אנשים פרטיים שפוטרו מעבודתם ואינם יכולים לשלם את שכר הדירה שלהם וכן בעלי עסקים כגון בתי קפה, משרדים או חנויות, שכרגע אינם פעילים ועדיין נאלצים לשלם שכירות לבעלי הנכסים. מלבד דמי השכירות, יכולים להיות רכיבים נוספים כגון דמי ניהול בבנייני משרדים, שעדיין שוכרים נאלצים לשלם על אף שהם לא מגיעים למשרד בכלל כי על העסק להיות סגור בהתאם לצווים או כי אין להם הכנסות ועבודה כעת.

אילו תרופות מעניק החוק במקרה כזה?

בכל עסקה בענף הנדל"ן נערך חוזה, והעיקרון הכללי הוא שחוזים יש לקיים. בכל הפרה של החוזה, יש לבדוק את סעיפי החוזה. במקרה של הפרה בגין נזקי מגפת הקורונה, יש לבדוק בחוזה כיצד מנוסח הנושא של כוח עליון. סעיף כוח עליון הוא סעיף שמפרט מגוון של נסיבות, במסגרתן מותר להפר את החוזה מבלי שיהיו סנקציות על ההפרה, כאשר הנסיבות הן לרוב אסון טבע, כגון שריפה או שיטפון, מלחמה, סגר, שביתה וכו', בעקבותיהן צד אינו יכול לקיים את החוזה.

כדי לבדוק אם מגפת הקורונה נכללת בסעיף, רשאית יש לבדוק את נוסח החוזה. אף אם הנושא של מגפה אינו מצוין שם במפורש, ייתכן כי ניתן יהיה לכלולו במסגרת אסון טבע בפירוש רחב וכך ניתן יהיה להפר את החוזה ללא סנקציה.

אם החוזה שותק לגבי המקרה של מגיפה, יש לפנות לסעיף 18 של חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א-1970, אשר קובע באיזה נסיבות מותר להפר את החוזה באופן שמפר החוזה יהיה פתור מהתוצאות של אי קיום החוזה.

מתי לפי חוק החוזים אפשר להפר את החוזה?

סעיף 18 מונה שלושה תנאים שמאפשרים סיכול חוזה:

• חוסר ידיעה או צפייה מראש של הנסיבות שגרמו להפרת החוזה
• אי יכולת למנוע את הנסיבות, למשל הצד שמפר לא יכול לשלם את הכסף כי הוא בחלת
• הנסיבות האלה מסכלות את קיום החוזה (בגלל הקורונה אי אפשר לקיים את החוזה)

מכיוון שהכלל הוא שחוזים יש לקיים, מאד קשה להיכנס בגדר סעיף 18, והמבחנים מאד קשים ליישום ובפועל, עד עתה, הפסיקה לא יישמה את הסעיף. כך למשל, במצב של אישה שמכרה דירה ונכנסה לדיכאון, נקבע כי דיכאון זה לא כוח עליון ולא ניתן לבטל בגינו את החוזה (ע"א 1/84 ברדה נתן נ' שמעון ורוזה סטרוד). במקרים אחרים נקבע שמלחמה היא לא כח עליון בישראל (ע"א 715/78 כץ נצ' נצחוני מזרחי בע"מ).

האם לדעתך ניתן יהיה לכלול את מגפת הקורונה כנסיבות שמאפשרות הפרה חוזה מבלי להיות מחויב בתוצאות?

בשנים האחרונות יש נטייה להקל על התנאים המנויים בחוק ולקבוע שהמבחן הוא לא אם היה ניתן לצפות מראש את האירוע אלא אם היה ניתן לצפות את תוצאותיו ונזקיו.

כרגע בארץ עוד אין תקדים משפטי לחוזה בארץ שבוטל כי נקבע כי הוא סוכל בגין קורונה, אך ישנה אפשרות ריאלית שבית המשפט יוצף בתביעות לסיכול חוזה כי המגיפה פוגעת כפי שראינו בכל הצדדים בשוק הנדל"ני. אנשים רבים מתלוננים על כך שהם צריכים כרגע לשלם כספים רבים ומשכנתאות כשהמצב הכלכלי שלהם השתנה לחלוטין.

עם זאת, משרד המשפטים עומל כרגע על מציאת פתרונות לבעיה ויכול מאד להיות שתצא הוראה גורפת בנושא.

לגבי אי תשלום שכר דירה בדירות מגורים- נייר עמדה ששלחה לשכת עורכי הדין בנושא קבע כי מגפת הקורונה לא תהווה הצדקה לכך. לעומת זאת, ההמלצה לפי אותו פרסום לגבי בעלי חנויות בקניונים היא לא לשלם שכר דירה, מאחר ועקרון הכח עליון חל עליהם. יש לציין שמדובר בנייר עמדה שאינו מחייב והועדה שהוקמה במשרד הפנים לעניין זה תעביר את המלצותיה בקרוב.

מה ההמלצה שלך?

לדעתי, הדרך הטובה ביותר לפתור את הפלונטר אליו נכנס ענף הנדל"ן מורכבת משני אמצעים: אמצעי של חקיקה ואמצעי של ערבות הדדית.

טוב יהיה אם המדינה תתערב כאן באמצעות חקיקה שתסדיר את הנושא, כדי שצדדים לא ייגררו לבתי המשפט ויוציאו הוצאות משפטיות מיותרות.

לעניין זה כבר יש תקדים שכן אנו רואים למשל שבמשרד החינוך ניתנה הוראה שההורים לא צריכים לשלם את התשלומים לגנים כי הם לא קיבלו את התמורה עבורם והילדים נשארו בבית. כך צריך להיות גם לגבי אנשים שלמשל הדירה שלהם לא מוכנה במועד, או שאינם משתמשים בנכס שלהם בשל המגפה. לדוגמה, חברת קניונים גדולה בישראל החליטה לא לחייב את השוכרים שלה בתשלומי שכירות, שכן הקניון סגור.

ההמלצה העיקרית על כן בין הצדדים היא לנסות להגיע להבנות, כי בסופו של דבר מדובר בסוג של מעגל ונדרשת התחשבות. בפרט, מי שסובל מהמגפה צריך לתעד לעתיד לבוא כיצד המגפה הפריעה לו לנהל את העסק, לספק את הדירה שהוא התחייב לספק או לשלם את התשלומים שלו. בנוסף, חשוב שהצד המפר יישלח התראות לכל האנשים שעשויים להיפגע מחוסר היכולת שלו לעמוד בהתחייבויותיו, בין אם זה אספקת הדירה או מסירת התשלום.

שמואל ברטלר, עו"ד, נוטריון ומגשר מתמחה במשפט מסחרי ואזרחי ודיני מקרקעין.