היוון שווי מכירה בעסקאות בהם משתלמת התמורה לאורך תקופה ארוכה

 

בשני פסקי דין שניתנו לאחרונה על ידי ועדות הערר שליד בית המשפט המחוזי נדונה שאלת היוון שווי מכירה. להלן ניתוח הפסיקה בנושא זה.
מיסוי מקרקעין:

 

היוון שווי מכירה בעסקאות בהם התמורה משתלמת לאורך תקופה ארוכה:

בשני פסקי דין ו"ע 1305/04 חכים וו"ע 1289/01 המכון הגיאופיסי לישראל בע"מ דנו בשאלת היוון שווי המכירה.
בפס"ד חכים דנו בשאלת שווי מכירה בעסקת קומבינציה. בעניין המכון הגיאופיסי בחנו את השאלה האם "בנסיבות של תשלומים מאוחרים ללא ריבית, יש לשנות מן התמורה הנקובה בחוזה המכר ולהוון את התשלומים ל"יום המכירה" לפי שיעור הריבית הנהוגה בשוק".

הכלל המנחה: זכות עתידית איננה שווה לזכות המשתלמת כיום או כפי שנקבע בפס"ד המכון הגיאופיסי: "חישוב הערך הנוכחי של תמורה עתידית הוא מושכל ראשון בכל חישוב כלכלי ונובע מרווחי המימון שניתן להפיק מתמורה זו בתקופת הביניים.
חישוב התמורה ליום המכירה מבלי לחלץ את הערך הנוכחי של התמורה מעוות את המהות האמיתית של העסקה, שהרי חלק מן התמורה הוא מדומה ויש לנכות ממנה את אותו חלק המשקף את עסקת האשראי והיכולת של המוכר לעשות שימוש באותה תמורה". מתוך פסק דין בע"ו 1289/01 שניתן ע"י רו"ח פרידמן על דעת חברי כל ההרכב.

מפסקי הדין עולה כי התנאים להכרה בהוצאות המימון הם:
א. יש ביטוי מפורש בהסכם המכר או שניתן להבין זאת מהסכם המכר כי התמורה הכוללת שנקבעה בהסכם המכר מגלמת בתוכה את מרכיב המימון. לדוגמא: הקדמה של תשלום תפחית את סכום התמורה.

ב. עניין המימון צריך להיות סביר בנסיבות המקרה. בעניין חכים נקבע כי 4 שנות המתנה לקבלת תמורה בעסקת קומבינציה הן זמן סביר.

ג. על מרכיב המימון בעסקה להיות מרכיב משמעותי בעסקה.

* לקבלנים והיזמים שבינינו יש לשים לב לפס"ד חכים. שם התחייב הקבלן להחתים את כל בעלי הזכויות במגרש על הסכם תוך 30 יום ואם לא יצליח אזי יגיש תביעת פירוק.
בפועל במשך כ - 4 שנים לא ניתן היה לממש את עסקת הקומבינציה. טענת הקבלן שביקש להוון את שווי עלות הבניה ליום המכירה באופן שתמורת המכירה תקטן בהתאם לשיעור ההיוון הנהוג, בשל חלוף הזמן מיום כריתת הסכם הקומבינציה ועד ליום מתן שרותי הבניה, לא התקבלה.

* יש לציין כי ייחוס חלק התמורה להוצאות מימון לא תמיד כדאי עקב המיסוי המוחל כיום על תשלומי ריבית לדוגמה וכל מקרה צריך להישקל לגופו.

* האמור בעדכון זה איננו מהווה ייעוץ משפטי וכל מקרה יש לברר על פי עובדותיו. נשמח לענות לכל שאלה.

שמואל ברטלר, עו"ד

מכתבי הוקרה

ידידי ישר כוח כל הכבוד

פרסומים וחדשות

פטור ממס שבח על הסכום האינפלציוני

ביום 13.10.15 אישרה הכנסת תיקון לחוק מיסוי מקרקעין (תיקון 82) לפיו במכירת דירה מזכה שהחישוב לגביה נערך לפי שיטת החישוב הלינארי יחול פטור ממס לגבי הסכום האינפלציוני החייב.  תחולת התיקון נקבעה רטרו אקטיבי ליום 01.01.2014.

 

AVI 2821