ביום 4.8.09 ניתן על ידי בית המשפט העליון בדיון נוסף פסק דין תקדימי ומהותי בנושא "יום הרכישה" ו"שווי הרכישה" בעסקת קומבינציה מסוג מכר חלקי. בית המשפט העליון בדנ"א 6811/04, מנהל מס שבח מקרקעין – חיפה נ' נפתלי שדמי, הפך בפסק הדין את הנוהל הידוע והמונהג מימים ימימה וקבע כי "שווי הרכישה" ו"יום הרכישה" של דירות התמורה שקיבל מוכר אשר ניצל פטור של דירת מגורים בעסקת קומבינציה מסוג מכר חלקי יהיו יום עסקת הקומבינציה והשווי הנגזר מעסקה זו.

עובדות המקרה: המשיב בדיון הנוסף היה בעל זכויות יחד עם אמו במחצית מזכויות החכירה בדירת מגורים, אותם ירשו מאביו של המשיב אשר נפטר בשנת 1964.
המשיב ואמו התקשרו עם חברה קבלנית בעסקת קומבינציה מסוג מכר חלקי. המשיב ואמו ביקשו וקיבלו פטור ממס שבח על עסקת הקומבינציה לאור קיומו של בית מגורים על המקרקעין. הבניין הושלם והמשיב מכר את דירת התמורה שקיבל.

טענתו של המשיב היתה כי יום הרכישה לצורך חישוב מס השבח של דירות התמורה צריך להיות יום ביצועה של עסקת הקומבינציה ואילו השווי של העסקה צריך להיגזר משווי השומה אשר נערכה לעניין עסקת הקומבינציה וזאת בניגוד לנוהלי מס שבח ולפרקטיקה אשר קובעים את יום הרכישה במכירת דירות התמורה ליום הרכישה ההיסטורי ואת שווי הרכישה לחלק יחסי משווי הרכישה ההיסטורי,.

בית המשפט בדיון נוסף קיבל את גישת המשיב וקבע כי: "יום הרכישה" של דירות התמורה יהיה יום ביצוע עסקת המכר החלקי ואילו "שווי הרכישה" של דירות התמורה ייגזר משוויון במועד זה. בית המשפט מבסס את קביעתו זו על העובדה כי בהתאם לפסיקה (פס"ד יוניזדה ע"א 595182 ולאחר מכן פס"ד טובי ע"א 3815/99) בבקשת ניצול הפטור שהגיש המשיב על דירת המגורים המזכה בעסקת קומבינציה נלקח בחשבון במסגרת שווי התמורה גם שווי המקרקעין הצמודים לדירה, קרי מלוא שווי המגרש הכולל גם את החלק שלא ניתן בפועל לקבלן. כלומר המשיב מוסה כבר על השבח ביחס לכל המקרקעין וזאת עד ליום עריכת הסכם הקומבינציה ועל כן אין מקום למסותו שוב בעת מכירת דירות התמורה בגין השבח המתייחס ליתרת המקרקעין ואשר נצבר עובר למועד עריכת עסקת הקומבינציה.

סיכום:
לפסק דין זה השלכות חשובות מאוד, כך למשל מוכרים אשר זכאים למס היסטורי והמבקשים לנצל את הפטור יאבדו את זכאותם למס ההיסטורי בעת מכירת דירות התמורה.

פסק הדין מחייב כעת בדיקה מקפת של תכנון המס בעסקאות קומבינציה ובמיוחד של בקשת ניצול הפטור בעסקאות אלה.
בעוד שעד כה השיקול האם להשתמש בפטור בעסקת קומבינציה היה תלוי בשאלה האם שווי קרקע דירות המוכר נמוך או גבוה משווי הדירה או כפל שווי הדירה, כאשר מדובר על זכויות נוספות, כעת על המוכרים לשקול גם את מועד הרכישה ושווי הרכישה ההיסטוריים של המגרש.

האמור לעיל מהווה סקירה של פסק הדין ואינו מהווה ייעוץ או חוות דעת משפטית.

הכותב, מאיר ברטלר, עו"ד הינו שותף במשרד עורכי דין ברטלר, המתמחה בתחום המקרקעין.