כמעט כל מוכר דירה מבקש למצוא תכנון מס לגיטימי שיסייע לו בעת המכירה. שאלה שמתעוררת הרבה פעמים, בעיקר בדירות עם בעלים רבים, הינה האם העברת חלק בדירה 'שלמה' לצורך מכירתו בפטור על ידי קרוב עוד בטרם חלוף תקופת הצינון הינה תכנון מס לגיטימי ואפשרי?על שאלה זו יענה המאמר הבא.
הענקת חלק מדירה במתנה

סעיף 49ו' לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) תשכ"ג 1963 (להלן: "החוק") מסייג את הפטור שניתן בחוק למכירת דירת מגורים מזכה במקרה בו המוכר קיבל במתנה את אותה הדירה, אלא אם מכר אותה בחלוף תקופת הצינון הנקובה בסעיף.

כוונת המחוקק בסעיף זה הינה למנוע התחמקות מתשלום המס על ידי העברת דירות במתנה בין קרובים תוך ניצול הפטורים האישיים של אותם קרובים בעת המכירה של הדירה.

מכאן מתעוררת השאלה האם העברת חלק בדירה 'שלמה' לצורך מכירתו בפטור על ידי קרוב עוד בטרם חלוף תקופת הצינון הינה תכנון מס לגיטימי ואפשרי?

כעקרון סעיף 49ו' (ג)(1) לחוק קובע כי לעניין סעיף 49ו' "יראו קבלת 50% לפחות ממחיר הדירה במתנה, בתוך שלוש שנים שקדמו לרכישתה כקבלתה במתנה". קרי, קבלת חלק קטן מ- 50% מהדירה אינו מצריך כל תקופת צינון לצורך המכירה בפטור ממס.

כעת נותר לבחון לאיזה חלק בדירה מתייחסים האחוזים בסעיף קטן (ג)(1), כלומר האם הכוונה לקבלת 50% מסך כל מחיר הדירה או האם מדובר ב- 50% מאותו החלק המועבר ולא מכלל הדירה.
עניין זה נדון ונפסק בפני ועדות הערר שליד בית המשפט המחוזי. בפרשת פטר, עמ"ש 54/98, מסים יד/ 1, דובר במקרה בו לעורר היו 80% מהזכויות בדירה ואילו לאחיו 20% הנוספים. אחיו של העורר נתן במתנה לעורר את הזכויות ב- 20% מהדירה בסמוך למכירת הזכויות על ידי העורר לצד שלישי. עתירתו של העורר לקבל פטור בגין מכירת מלוא הזכויות בדירה לצד שלישי נדחתה על ידי המנהל.

ועדת הערר, באמצה את ההלכה שנקבעה בפס"ד רמי ליפן, מסים יא/6 עמ' ה- 217, קבעה כי הגדרת המונח "דירה" בסעיף 1 לחוק כוללת בחובה גם "חלק מדירה" ומכאן שגם מכירת חלק מדירה תחשב למכירת דירת מגורים.

סעיף 49ו' לחוק הינו, לפי קביעת הועדה, בבחינת "שבא להוסיף על התנאים האחרים שבחוק שעל המוכר שקיבל דירת מגורים או חלק מדירה במתנה מקרובו לעמוד בהם".
מכאן, בהתאם להלכה הפסוקה, לא ניתן להמנע מתקופת הצינון ומתשלום המס על ידי העברת חלק מדירת מגורים, אף אם אותו חלק נופל מ- 50% מהדירה.

האמור לעיל מהווה סקירה תמציתית בלבד ואינו מהווה חוות דעת ו/או ייעוץ משפטי.

מאיר ברטלר, עו"ד
שותף במשרד עורכי דין ברטלר המתמחה בין היתר במיסוי מקרקעין.