הענקת חלק מדירה במתנה

 

כמעט כל מוכר דירה מבקש למצוא תכנון מס לגיטימי שיסייע לו בעת המכירה. שאלה שמתעוררת הרבה פעמים, בעיקר בדירות עם בעלים רבים, הינה האם העברת חלק בדירה 'שלמה' לצורך מכירתו בפטור על ידי קרוב עוד בטרם חלוף תקופת הצינון הינה תכנון מס לגיטימי ואפשרי?על שאלה זו יענה המאמר הבא.
הענקת חלק מדירה במתנה

 

סעיף 49ו' לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) תשכ"ג 1963 (להלן: "החוק") מסייג את הפטור שניתן בחוק למכירת דירת מגורים מזכה במקרה בו המוכר קיבל במתנה את אותה הדירה, אלא אם מכר אותה בחלוף תקופת הצינון הנקובה בסעיף.

כוונת המחוקק בסעיף זה הינה למנוע התחמקות מתשלום המס על ידי העברת דירות במתנה בין קרובים תוך ניצול הפטורים האישיים של אותם קרובים בעת המכירה של הדירה.

מכאן מתעוררת השאלה האם העברת חלק בדירה 'שלמה' לצורך מכירתו בפטור על ידי קרוב עוד בטרם חלוף תקופת הצינון הינה תכנון מס לגיטימי ואפשרי?

כעקרון סעיף 49ו' (ג)(1) לחוק קובע כי לעניין סעיף 49ו' "יראו קבלת 50% לפחות ממחיר הדירה במתנה, בתוך שלוש שנים שקדמו לרכישתה כקבלתה במתנה". קרי, קבלת חלק קטן מ- 50% מהדירה אינו מצריך כל תקופת צינון לצורך המכירה בפטור ממס.

כעת נותר לבחון לאיזה חלק בדירה מתייחסים האחוזים בסעיף קטן (ג)(1), כלומר האם הכוונה לקבלת 50% מסך כל מחיר הדירה או האם מדובר ב- 50% מאותו החלק המועבר ולא מכלל הדירה.
עניין זה נדון ונפסק בפני ועדות הערר שליד בית המשפט המחוזי. בפרשת פטר, עמ"ש 54/98, מסים יד/ 1, דובר במקרה בו לעורר היו 80% מהזכויות בדירה ואילו לאחיו 20% הנוספים. אחיו של העורר נתן במתנה לעורר את הזכויות ב- 20% מהדירה בסמוך למכירת הזכויות על ידי העורר לצד שלישי. עתירתו של העורר לקבל פטור בגין מכירת מלוא הזכויות בדירה לצד שלישי נדחתה על ידי המנהל.

ועדת הערר, באמצה את ההלכה שנקבעה בפס"ד רמי ליפן, מסים יא/6 עמ' ה- 217, קבעה כי הגדרת המונח "דירה" בסעיף 1 לחוק כוללת בחובה גם "חלק מדירה" ומכאן שגם מכירת חלק מדירה תחשב למכירת דירת מגורים.

סעיף 49ו' לחוק הינו, לפי קביעת הועדה, בבחינת "שבא להוסיף על התנאים האחרים שבחוק שעל המוכר שקיבל דירת מגורים או חלק מדירה במתנה מקרובו לעמוד בהם".
מכאן, בהתאם להלכה הפסוקה, לא ניתן להמנע מתקופת הצינון ומתשלום המס על ידי העברת חלק מדירת מגורים, אף אם אותו חלק נופל מ- 50% מהדירה.

האמור לעיל מהווה סקירה תמציתית בלבד ואינו מהווה חוות דעת ו/או ייעוץ משפטי.

מאיר ברטלר, עו"ד
שותף במשרד עורכי דין ברטלר המתמחה בין היתר במיסוי מקרקעין.

מכתבי הוקרה

שלום לברטלרים, תודה על העדכון. מסתבר שהכנה טובה ונכונה מביאה תוצאות טובות ונכונות. עדכן אותי בהמשך בעניין הסידור עם הגבייה. תודה ובברכה,

פרסומים וחדשות

זכויות דייר סרבן

מסרבים לקחת חלק בפרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי? דעו את זכויותיכם!

 

בעלי דירות בבניינים המיועדים לשינוי במסגרת תמ"א 38 או פינוי-בינוי, מוצאים עצמם לא אחת נתונים תחת מכבש של לחצים כבדים שמפעילים היזם ובעלי הדירות האחרים. בין השאר, נוטים אלה לאיים על מי שמסרב לפרויקט כי תוגש נגדו תביעה וכי יהיה עליו לשלם פיצוי עתק. האם בעל דירה אינו רשאי להגן על זכויותיו?

מאת: עו"ד ונוטריון שמואל ברטלר

פרויקטים עירוניים מסוג תמ"א 38 או פינוי-בינוי הפכו נפוצים מאוד בעשורים האחרונים. המדינה, מצדה, מעודדת יזמים לשפר ולחזק מבנים, ובעלי דירות רואים בכך הזדמנות להשבחת זכויותיהם ולחיזוק דירתם כנגד רעידות אדמה.

 

ביניים: פינוי-בינוי או נידוי-ליקוי?

בעלי דירות בבית משותף עשויים לאחוז באינטרסים שונים להסכמה לפרויקט. יש המעוניינים בהשבחת הדירה כדי שתניב רווחים גבוהים יותר, בעוד אחרים שואפים לשפר איכות חיים בדירה המשמשת לצרכי מגורים.  היזם מבחינתו, מעוניין להפיק רווח מקסימלי, ולכן איכות החיים של בעלי הדירות והגנה על זכויותיהם לאו דווקא עומדות בראש מעינייו.  

במציאות זו,  עלולה להיווצר מצב שבעלי הדירות לא רק שלא ירוויחו מהעסקה, אלא אף יינזקו:  

בפן הקנייני: זכויות בעל דירה עלולות להיפגע ללא תמורה הולמת - בשל הפקעת שטחים מהרכוש המשותף ו/או עקב חסימת גישה לגג או גינה משותפים.

בפן כלכלי: בעל דירה עשוי להיות מקופח והתמורה אותה יקבל לא תשקף את זכויתיו בבניין או את גודל דירתו. ייתכן גם אי-שוויון בתמורה בין כל הדיירים בבניין.

 

להתגונן מפני קיפוח ופגיעה

גם על רקע לחצים עצומים, יש לזכור כי לצד החוקים והתקנות המיועדים להסדרת פרויקטים מהסוג הנדון, ישנה גם הגנה על זכויות בעל הדירה שנמצא במיעוט. כל עוד אין מדובר בהתנגדות לפרויקט רק כדי לקבל תוספות וטובות הנאה, אין כל סיבה לחוש מאוימים בשל האפשרות לתביעה או ההכרזה כ-"דייר סרבן".

חשוב להיות מודע לזכויות ולהכיר את תקנון וצו רישום הבניין, זכויות הבניה הקיימות ותכניות הפרויקט המוצע.  

לפני תחילת פרויקט מומלץ לקבל הצעות ממספר יזמים שונים ולבדוק את כולן לעומקן, לרבות  יכולתו הכלכלית של המציע ועבודותיו בעבר.

בעל דירה שנותר בודד בסירובו ומנסה להגן על זכויותיו, מוטב שיידאג לייעוץ וליווי משפטי. ככל שמספר הדיירים שאינם מסכימים לתנאי היזם גדול יותר, כך גדלה יכולת השפעתם.  

 

לומר 'לא' לפגיעה בזכויות

התנגדות על רקע פגיעה בזכויות תיבחן תמיד בהתאם לנסיבות המקרה. בין הטענות הרווחות:

חוזה ומפרט מקפחים ולא תקינים-

* החוזה המוצע לדיירים מקפח ולא תקין: אין בטחונות מקובלים להבטחת זכויות הדייר לקבלת דירתו, לביצוע ולסיום העבודות ומסירת הדירות, לתשלום מס, לתשלום שכירות חלופית ועוד.

* מפרט חסר, כללי ולא עונה לדרישות החוק: לא פורט סוג המעלית, סוגי הריצוף, לא נקבע מנגנון החלפת מוצרים ועוד.

גזילת חלקים ברכוש משותף והעברתם לדירה אחת בלבד, ללא קשר למטרת החיזוק - כשאחד מבעלי הדירות מקבל ללא הצדקה חלקים מהרכוש המשותף שמוצמדים רק לדירתו, תוך קיפוח הדיירים האחרים.

שינוי ייעוד של יחידה אחת למגורים ללא פיצויי שאר הדיירים- במקרה בו מנסה היזם לשנות ייעוד של יחידה, ממסחר למגורים למשל, בניגוד לתקנון ו/או לתב"ע וללא הסכמת בעלי הזכויות.

קיפוח לא סביר, פגיעה קשה בעיקרון השיוויון- אי שוויון בתמורה שמקבל בעל דירה אחד לעומת בעלי דירות אחרים; פגיעה משמעותית בזכויות בעל אחת הדירות, לעומת פגיעה קטנה יותר אצל האחרים; אי שוויון בין בעלי הדירות בתשלומי דמי השכירות.

תכנית היזם אינה עומדת בדרישות התקן בנושא רעידות אדמה- על תכניות הקונסטרוקציה המוצעות לעמוד בדרישות התקן. אי התאמה בין התכניות לתקן משמעה כי אין מדובר בעבודות לחיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה, על כל המשתמע מכך.

 

ביניים: חיזוק כן, פגיעה לא

חיזוק בתים ופרויקטים מסוג פינוי-בינוי נחוצים ממגוון סיבות, אולם אין בכך בכדי להצדיק פגיעה קשה ו/או קיפוח של בעל דירה.

בעל דירה שחש כי פרויקט פינוי-בינוי או תמ"א 38 בבניין בו נמצאת דירתו עלול לפגוע בזכויותיו,  יכול לפעול במטרה למנוע או למזער את הפגיעה. במקרים אלו מומלץ להסתייע בייעוץ משפטי ולגבות טענות בדבר אי שיוויון וקיפוח בחוות דעת שמאית.

שמואל ברטלר, עו"ד ונוטריון. ברטלר משרד עורכי דין ונוטריונים

 

המידע המוצג בכתבה אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או הימנעות מהליכים. כל המסתמך על המידע המופיע בכתבה עושה זאת על אחריותו בלבד

 

office view04