להלן תשובות לשאלות נפוצות בהן משרדנו, משרד עורכי דין ברטלר, נתקל לאחרונה בקשר לעניינים הקשורים לבתים משותפים

א. נשאלנו לאחרונה מספר שאלות בעניינים הקשורים לבתים משותפים.

ב. לפני שנתחיל נבהיר מספר מונחים משפטיים המתייחסים לבתים משותפים ושיעזור למאזינים בהתנהלות היום יומית:

1. בית משותף: ההגדרה בחוק קובעת כי בית משותף הוא בית שיש בו שתי דירות או יותר והוא נרשם בפנקס הבתים המשותפים. יש בחוק המקרקעין התייחסות גם לבתים שלא נרשמו כבתים משותפים אך לכך נתייחס בתכנית אחרת.

2. ניהול בית משותף: באופן עקרוני בית משותף מתנהל על פי הוראות תקנון שנרשם בלשכת רישום המקרקעין עם רישום הבית. שינוי של תקנון הוא ברוב של 2/3 מבעלי הרכוש המשותף בבית. יחד עם זאת אין להטיל חבות או תשלומים או להוציא חלקים מרכוש משותף ללא הסכמת כל בעלי הזכויות.

3. בהיעדר תקנון רשום או במידה ואין בתקנון הוראה בנדון יחול התקנון המצוי שנמצא בתוספת לחוק המקרקעין.

ג. לאחר שהבהרנו מספר עניינים ניתן להתייחס לשאלות.

1. נשאלנו רבות בעניין הפעלת מעלית שבת בבתים משותפים ואנו נתייחס לכך כעת.

1.1 החוק קובע כי:

א) בבית משותף בו דירות כולן או חלקן משמשות למגורים ושיש בו יותר ממעלית אחת וכאשר באחת המעליות מותקן מנגנון שבת רשאי כל בעל דירה לדרוש כי המעלית שבה הותקן המנגנון תופעל בשבת.

ב) אם נעשתה דרישה כאמור תופעל המעלית כך.

ג) במידה וכל הדיירים דורשים זאת הם יחליטו על שעות הפעלת המעלית בשבת. אם לא הדבר יקבע על ידי שר המשפטים.

ד) מי שדורש את הפעלת המעלית יישא בהוצאות לפי יחס בין שטח דירתו לשטח שאר בלעי הדירות שביקשו את הפעלת המעלית כאמור.

ה) הוראות אלו חלות על בניינים שבקשה להיתר הוגשה לאחר יום 7.8.01.

2. תאורת שבת ומועד – גם עניין זה מעורר שאלות רבות ואנו ננסה להבהיר את הנושא.

2.1 חוק המקרקעין מתייחס לנושא זה בסעיף 59 ח' בצורה מפורשת. נקבע בחוק כדלקמן:
בעל דירה רשאי בלא הסכמת בעלי הדירות האחרים להתקין על חשבונו מנגנון המאפשר הפעלה אוטומטית של תאורה ללא חילול שבת ברכוש המשותף והוא יישא בהוצאות אחזקתו והפעלתו וזאת בהתקיים כל התנאים הבאים:

א) נמסרה הודעה על כך מראש לנציגות הבית או לכל דירה אם אין נציגות.

ב) ניתנה התחייבות מצד בעל הדירה להשיב את המצב לקדמותו ולשאת בהוצאות הכרוכות בכך אם לא יהיה צורך במנגנון.

ג) אין בהפעלת המנגנון משום פגיעה או מטרד בבעל דירה אחרת.

2.2 חשוב לציין כי אין בהוראות לפגוע בהוראות להתקנת מנגנון כזה שנקבעו בתקנון מוסכם לפני יום 1.1.06.

3. התקנת מעלית בבית משותף:

3.1 גם עניין זה מעורר למרבה הצער מחלוקות ומריבות שכנים. אנו נתייחס להלן למספר עניינים שיכולים לעזור בהבנת הנושא.

3.2 בחוק בסעיף 59 ו' נקבע כי:

א) 2/3 מבעלי הדירות בבית משותף רשאים להחליט באסיפה כללית על התקנת מעלית ברכוש המשותף אם נתקיימו כל אחת מהדרישות הבאות:

1) ניתן לקבל היתר בניה לבניית מעלית על פי חוק התכנון והבניה.

2) ניתן להתקין מעלית באופן שלא יהיה בו כדי לגרום לפגיעה מהותית בדירות האחרות או בחלקן ברכוש משותף או בחזית הבניין.

ב) לעניין הנשיאה בהוצאות נקבע כי:

1) בעלי הדירות המחליטים על התקנת מעלית יישאו בהוצאות ההתקנה.

2) בעלי דירות בקומת קרקע לא יישאו בהוצאות התקנת מעלית גם אם הם נמנו עם מקבלי ההחלטה.

3) כל בעלי הדירות יהיו חייבים להשתתף בהוצאות הפעלת המעלית, החזקתה והפעלתה. לפי יחס שטח הרצפה של כל הדירות שבעליהן נושאים באותם תשלומים.

ג) חשוב לציין כי למפקח על בתים משותפים יש סמכות להורות על ביטול החלטה שהתקבלה או על שינויה או על התנייתה בתנאים כולל תשלום פיצויים.
לסיכום:

היחסים בין בעלי דירות בבית משות מורכבים מאד. מריבות שכנים הם דבר לא סימפטי בלשון המעטה. החוק, בתי המשפט והמפקחים על בתים משותפים מנסים ליתן תשובות ופתרונות לשאלות והמחלוקת המתעוררות במהלך החיים בבית המשותף.
מומלץ מאוד לבדוק את תקנון הבית המשותף לפני רכישת דירה או יחידה בבית משותף.
אין באמור משום חוות דעת ו/או ייעוץ משפטי על כל מקרה להיבחן לגופו.
שמואל ברטלר, עו"ד LLM, שותף במשרד עורכי דין ברטלר