להלן תמליל ערוך מהפינה המשפטית שהגיש עו"ד מאיר ברטלר, אשר שודרה ביום 09.04.08 בתוכנית מזומנים ברדיו קול חי והעוסקת בנושא המצב המשפטי נכון להיום לגבי הבטחת כספי רוכשי דירות וכן דגשים והבהרות בעניין התיקונים בחוק שנתקבלו ביום 31.3.08.
לאחרונה הועברו אלינו מספר פניות ממאזיני תחנת הרדיו קול חי, בהשראת המקרה של חברת חפציבה, אשר עוסקות בנושא הבטחת כספי רוכשי דירות.

הפונים מבקשים לדעת אילו בטחונות מחייב החוק את המוכר להעניק לרוכש דירה.

החוק העוסק בנושא זה הינו חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) להלן: "החוק". חוק המכר דירות חל על מכירת דירות מקבלן או מאדם שמכר דירה בבנייה עצמית או יזמים כאלה ואחרים ואינו חל על מכירת דירות יד שניה.
ביום 31.3.08 בוצעו מספר תיקונים משמעותיים בחוק הנ"ל. אני אפרט במאמרי זה את עיקרי החוק כפי שהוא היום ולאחר מכן את התיקונים שבוצעו בו.

החוק, נכון להיום, קובע כי קונה לא ישלם למוכר על חשבון תמורת הדירה סכום העולה על 15% (חמישה עשר אחוז) אלא אם:

(1) קיבל ערבות בנקאית להבטחת כל הכספים ששילם הקונה למוכר על חשבון מחיר הדירה, במקרה שהמוכר לא יוכל להעביר לקונה את הבעלות או זכות אחרת בהתאם להוראות ההסכם.
הכוונה היא למקרים המוגדרים בחוק כגון מחמת עיקול שהוטל על הדירה, צו פירוק או מינוי כונס נכסים למוכר וכיוצ"ב.
המקרים אשר הסעיף מפרט אינם מכסים את מלוא קשת המצבים אליהם הצדדים עלולים להיקלע, כגון מקרים של הקפאת הליכים, רשלנות ישירה של המוכר, אי התאמה קיצונית בין הדירה שנמסרה למה שהוסכם ועוד.

עוד בהקשר הערבות הבנקאית טיפ לקוראינו, נתקלנו במשרדנו כבר במקרים בהם חברות קבלניות ביקשו לתת ערבות בנקאית רק החל מהשקל הראשון לאחר תשלום 15% הראשונים על חשבון התמורה זאת בעוד שעלי פי החוק הקונה זכאי לכך שהערבות שיקבל תכסה גם את 15% האחוזים הראשונים ע"ח התמורה. על הקונה לעמוד על כך שיקבל את הערבות על מלוא הסכום ששילם.

(2) חלופה נוספת היא רישום הערת אזהרה על הדירה או על חלק יחסי מהקרקע בגין עסקת המכר. יש להדגיש במקרה זה כי לא כל רישום של הערת אזהרה עומד בקריטריונים של הסעיף אלא רק הערת אזהרה שנרשמה ובלבד שלא נרשמו כבר על הדירה או המקרקעין, שיעבודים או זכויות לטובת צד שלישי שיש להם עדיפות על ההערה.

אשר על כן מומלץ מאוד להיעזר בעו"ד על מנת שיבדוק אם קיימות הערות או זכויות קודמות להערת האזהרה, מה מהותם וכן שידאג לקבל מכתבי החרגה במידת הצורך.

( 5+4+3) שלושת החלופות הבאות הן פחות מוכרות או פחות מיושמות והן ביטוח להבטחת כספי הרכישה, שיעבוד הדירה או חלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית והעברת הבעלות בדירה או זכות אחרת בדירה או בחלק יחסי מהקרקע עליה היא נבנית.

הרבה פעמים הקונים נתקלים בתופעה שהקבלן דורש מהם להשיב את הערבות הבנקאית שקיבלו עם מסירת החזקה בדירה.
בהקשר זה החוק קובע כי ניתן להחליף את הערבות הבנקאית בעת המסירה של החזקה בדירה ובלבד שהקונה יקבל חלופה אחרת (הערת אזהרה, שיעבוד או בעלות) להבטחת השבת כספים.

מה קורה אם רוכש דירה לא קיבל ערבות בנקאית?

רוכש דירה אשר הכספים ששילם לא הובטחו בערבות בנקאית או בביטוח, לא יהיה חייב בתשלום על חשבון מחיר הדירה בסכומים העולים על אלה שנקבעו בתקנות. כאן ראוי לציין כי ההנחיה הנ"ל חלה גם אם נקבע אחרת בהסכם המכר.

ביום 31.3.08 התקבלו בכנסת מספר תיקונים משמעותיים בחוק. מטרת התיקונים, להעניק הגנה טובה יותר, לרוכשי הדירות. תחולתו של התיקון הינה שישה חודשים מיום פרסומו, קרי 6 חודשים מיום 6.4.08.
על קצה המזלג, השינויים שנתקבלו בחוק הקיים הם:

א. הורחבה קשת המצבים בהם קמה לקונה הזכות לממש את הערבות הבנקאית. כך למשל נקבע כי הערבות הבנקאית תבטיח החזרת כספים גם במקרים של: הקפאת הליכים או מחמת נסיבות שבהן נוצרה מניעה מוחלטת למסור את החזקה בדירה. עוד נקבע כי השר רשאי בהתייעצות עם המפקח לקבוע את נוסח הערבות הבנקאית.

ב. כבר החל מתשלום 7% על חשבון רכישת הדירה יחויבו המוכרים בהמצאת בטוחה לתשלום.

ג. מוצע מנגנון פיקוח נוסף על הקבלן באמצעות הבנק נותן המימון לפרוייקט הבניה כך שלמשל:

1) לא יתקבל כל תשלום על חשבון התמורה מקונה אלא אם הופקד ישירות לחשבון הליווי של הפרויקט באמצעות שובר אותו ינפיק הבנק המלווה. התשלום באופן הנ"ל מחייב את הבנק להמציא לקונה ערבות בנקאית לטובת הקונה או לוודא המצאת בטוחה אחרת לקונה על פי החוק.

2) כל התקבולים מרוכשי הדירות, ההון העצמי של המוכר וכן התשלומים לספקים מנוהלים בחשבון ליווי.

ד. כמו כן מוצע להטיל אחריות גדולה יותר הן על הבנק המממן והן על הקבלן המוכר.

1) לבנק המלווה תהיה אחריות לוודא שהרוכשים קיבלו בטוחות כדין. אחריות זהה תוטל גם על הבנק הנותן הלוואה לקונה לצורך רכישת הדירה אף אם אינו הבנק המלווה.

2) התיקון לחוק מטיל סנקציות על המפר את החוק ובכלל זה על הבנק. לפי התיקון לחוק תוטל אחריות אישית על מנהל בתאגיד, אשר יפר את הוראות החוק.

ה. לצורך הפיקוח על אכיפת החוק ימונה ממונה, מבין עובדי משרד השיכון והבינוי אשר יהיו לו סמכויות נרחבות ואשר יוכל להיעזר בוועדה מייעצת.

לסיכום: התיקון בחוק משפר ללא היכר את מצבו של רוכש הדירה וכעת נותר לבחון את היישום בפועל.

אין באמור עד כה משום חוות דעת ו/או המלצה וכל מקרה יש לבחון לגופו של עניין.

הכותב, עו"ד מאיר ברטלר, LLB שותף במשרד עורכי דין ברטלר המתמחה בין היתר בתחום המקרקעין.