הפקעת מקרקעין

 

אחד הנושאים הכאובים ביותר לבעלי מקרקעין הוא תחום הפקעת המקרקעין. היינו תפיסתה, בלא הסכמה של קרקע על ידי המדינה או רשות ציבורית למטרה ציבורית. הפקעת מקרקעין פוגעת בזכות הקניין וגוררת ברוב המקרים ירידה בשווי הקרקע ואף באפשרויות הניצול של הקרקע. להלן סקירה קצרה בעניין הליכי ההפקעה, הפיצויים עקב כך והליכי ביטול הפקעה.
מקרקעין:

 

א.הפקעת מקרקעין:

1.אחד הנושאים הכאובים ביותר לבעלי מקרקעין הוא תחום הפקעת המקרקעין. היינו תפיסתה, בלא הסכמה של קרקע על ידי המדינה או רשות ציבורית למטרה ציבורית. הפקעת מקרקעין פוגעת בזכות הקניין וגוררת ברוב המקרים ירידה בשווי הקרקע ואף באפשרויות הניצול של הקרקע.

2.את הליכי ההפקעה ניתן לבצע:
א.על פי חוק התכנון והבניה, התשכ"ה - 1965. הפקעה זאת מתבצעת בשני שלבים הראשון שינוי יעוד והשני הפקעת מקרקעין לצרכי הציבור. בכל הנוגע לביצוע ההפקעה ותשלום פיצויים מפנה החוק לפקודת הקרקעות.
ב.על פי פקודת הקרקעות חוק זה מעניק סמכות רחבה לביצוע הפקעות. בביצוע הפקעות לפי הפקודה יש לפעול על פי הנוהלים הקבועים בפקודה הכוללים חובה למתן הודעות ופרסומן. פרסום הודעה על כוונה לתפיסת קרקע, סעיף 5 לפקודה, והודעה על דרישה למסירת הקרקע.

פיצויים:
3.1סעיף 3 לפקודת הקרקעות קובע כי יש לשלם פיצויים בגין ההפקעה בשיעור מוסכם. בהיעדר הסכמה הפיצויים נקבעו על פי ההוראות שנקבעו בפקודה. אי תשלום פיצויים מעניק זכות לפניה לבית המשפט.

3.2 סעיף 190 לחוק התכנון והבניה מטיל בכפוף לחריגים חובת תשלום פיצוים אשר שונה מהפקודה בעיקר בכך ששיעור השטח שניתן להפקיע ללא פיצויים הוא 40%.

4.עקרונות לביטול הפקעות:

4.1מאחר והפקעה פוגעת בזכויות היסוד החוקתית היא זכותו של אדם לקניין, חוק יסוד כבוד האדם וחרותו ובג"צ 2340/96 קרסיק, נקבעו על ידי בתי המשפט עקרונות שבמקרה של אי מילוין על ידי הרשות ניתן יהיה לבטל הפקעה.
להלן מספר עקרונות:
א.במקרה של פגיעה בקניין באמצעות חוק יפורש החוק כך שתצומצם הפגיעה, בזכות הקניין. בג"צ 2390/96 קרסיק. יש להקפיד על איזון בין צורכי הציבור לבין זכות הקניין שיהיה הולם את ערכיה של מדינת ישראל ושיחזק את ההגנה הרופפת שהיתה עד כה על זכות הקניין.

ב.על הרשות המפעילה את סמכות ההפקעה להפעיל את הסמכות בהתאם למטרות שנקבעו ולא למטרה זרה (כגון הפקעת קרקע ושיווקה לאחר). בפסק דין בו זכה לקוח משרדנו בוטלה ההפקעה מסיבה זאת.

ג.על הרשות המפעילה את סמכות ההפקעה לשקול את כל השיקולים הרלוונטים של רשות מנהלית ובכלל זה אם הפגיעה שבצדה של תכנית גדולה מהתועלת שהיא מביאה עדיף לא להוציא את התכנית לפועל. ע"א 210/88 החברה להפצת פרי הארץ בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה כפר סבא.

ד.על רשות מנהלית טרם קבלת ההחלטה לבדוק את הנתונים והעובדות הדרושים אחרת לא תוכל להגיע להחלטה מאוזנת. ע"א 8434/00 דלק חב' הדלק הישראלית בע"מ.

ה.חובת הרשות לעשות את כל המאמצים הנדרשים לבדיקת חלופות להפקעה. אזיס נ' עירית תל אביב.

ו.חובת הרשויות לשקול את הנזק והרס המבנים בתוצאה מההפקעה וכן חובה עליהן לפעול לצמצום הנזק.

ז.על הרשות המפקיעה לדאוג לפיצוי בעל הקרקע ואסור לה להתעלם מחובתה זאת. אזיס נ' מנהל מקרקעי ישראל, ע"א 377/79 פייצר.

ח.על פי סעיף 178 לחוק התכנון והבניה יש ליתן לבעל הקרקע זמן סביר לעסוק בעסקו. על פי סעיף 190 (1) לחוק התכנון והבניה לא יופקע חלק ממגרש בתשלום או ללא תשלום אם יפחת שוויו של יתרת המגרש.

ט.ניתן לבטל במקרים מסוימים הפקעת מקרקעין במקרה שבו מטרת ההפקעה לא מומשה ולאחר שחלפו שנים רבות מאד מאז ביצוע ההפקעה.

5.במקרים בהם הופקע שטח גדול מהקרקע כ - 80% - 70%, וקיימת פגיעה ביתרת שטח הקרקע אזי נקבע כי יש לשלם פיצוי גם על 40% הראשונים של ההפקעה. בית המשפט רואה הפקעה של 80% ואף של 70% כהפקעה של כל הקרקע. ה"פ 1007/04 אביגדור.

6.בכל מקרה אין להשתהות בנקיטת ההליכים ויש לפעול לביטול ההפקעה בהקדם שכן שיהוי עלול לגרום לכך שהתביעה לא תתקבל בבית המשפט.

* האמור לעיל אינו מהווה יעוץ משפטי. כל מקרה יש לבחון לגופו של עניין.

מכתבי הוקרה

שלום רב, תוצאה מעולה, תודה רבה על הטיפול המסור ומוצלח.

פרסומים וחדשות

הגישור כדרך לפתרון סכסוכים

התפרסם מאמרו האחרון של עוה"ד שמואל ברטלר העוסק בהליך הגישור כדרך לפיתרון סיכסוכים.

AVI 2821