אזרחים רבים מבצעים פעולות של השכרה ו/או שכירת נכסים. פעולות אלו מתייחסות להיבטים יום יומיים כמעט בחיינו. לדוגמא: השכרת רכב, השכרת אופניים, חדר במלון וכמובן השכרת ושכירת נכסים. הקיץ הוא המועד המועדף על רבים לצורך שכירת / השכרת נכסים ולכן מצאנו, לראוי לדון במקצת ההיבטים המשפטיים הנובעים מפעולות אלו. מאמרנו זה נדון בהיבטים המשפטיים המתייחסים להשכרה מצד אחד ולשכירות, מצד שני, של נכסי מקרקעין. נדון בעניינים אלו משתי זוויות שונות: א. הזווית של השוכר. ב. הזווית של המשכיר.

החוק החל:

1. מספר חוקים חלים באופן ישיר ועקיף על נושא ההשכרה / שכירות. בין החוקים העיקריים המתייחסים לעניינים הנדונים ניתן למנות את חוק השכירות והשאילה, תשל"א – 1971, חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג – 1973, חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א – 1970, חוק הגנת הדייר (נוסח משולב), תשל"ב – 1972, חוק הערבות, תשכ"ז – 1967 ועוד.

2. ניתן לראות כי עניין ההשכרה והשכירות של נכסים איננו פשוט כמו שהוא נראה לכאורה.

א. בעיות נפוצות של שוכרים ומשכירים:

1. במשרד עורכי הדין ברטלר אנו נחשפים למכלול בעיות שונות, רבות ומיוחדות בכל הנושאים הקשורים להשכרת/שכירת נכסים.
ניתן לומר שההתקשרות בין שני גורמים שונים לגבי נכסים משמעותיים, כגון דירה או נכס עיסקי, היא מקור לחיכוכים רבים ולעוגמת נפש. את מרבית הסכסוכים ניתן למנוע בתכנון מוקדם ונכון של עסקת ההשכרה או השכירות.

2. מספר דוגמאות לסכסוכים נפוצים ימחישו את האמור. לדוגמא: נתקלנו במקרים בהם פנו אלינו לסיוע משכירים שהדייר שלהם פשוט סירב לפנות את הנכס. במקרים אחרים הדייר בנכס גרם לנזקים כבדים שהצריכו השקעה ניכרת לצורך החזרת המצב לקדמותו. מצד שני נתקלנו במקרים בהם הדיירים שפנו אלינו סבלו מליקויים בנכס, אותו שכרו במיטב כספם, כאשר בעל הבית מסרב לתקנם. כמו כן נתקלנו במקרים בהם בעל הבית מסרב להאריך את השכירות על אף מימוש האופציה על ידי הדייר.
במקרים אלו לו חוזה השכירות היה ברור והיו נקבעות בו סנקציות משמעותיות במקרים של הפרה היו הנזקים נמנעים או לפחות קטנים בהרבה.

ב. להלן מספר היבטים משפטיים שמן הראוי להתייחס אליהם בכל מקרה של השכרה / שכירות נכסים. ה"טיפים" להלן מתייחסים למקרים אמיתיים בהם נתקלנו במשרדנו. ה"טיפים" כאמור אינם ממצים, לאור קוצר המקום, את כל העניינים שיש ליתן עליהם את הדעת אולם יש בהם בהחלט בכדי להאיר מספר נושאים בעייתים.

ג. בתחילה נדון במספר נושאים חשובים מנקודת מבט המשכיר:

1.1 נושא הבטחונות: יש להקפיד על קבלת בטחונות.
1.2 מומלץ לדרוש לפחות שני ערבים שיערבו כלפי המשכיר להבטחת כל התחייבויות השוכר. חשוב לוודא כי הערבים, בנוסף לחתימתם על כתב הערבות, עובדים במקום עבודה מסודר, תושבים קבועים ובעלי הכנסות קבועות. הערבים צריכים לחתום על שטר בטחון בסכום שיוחלט עליו ושישקף את ערך הנכס וגובה שכ"ד.
1.3 ישנם משכירים שדורשים אף ערבות בנקאית.
1.4 כביטחון נוסף ניתן לדרוש תשלום שכר דירה מראש לכל תקופת השכירות. ניתן לדרוש ולקבל מראש שיקים שיבטיחו את תשלום החשבונות השונים ואת שכר הדירה, אם הוא לא שולם מראש.
1.5 מניסיוננו עולה כי בכל מקרה בו ישנם ערבים הפינוי של דייר בעייתי הוא פחות מסורבל ואף קיימת אפשרות לגבות את החוב מהערבים. במקרים שונים הערבים אף טרחו ועזרו, לאור חששם מהתביעה נגדם, לפנות את הדייר הבעייתי מהדירה.

2.1 פעמים רבות דווקא נוסח החוזה מוזנח על ידי המשכירים.
2.2 במקרים רבים משכירים / שוכרים משרבטים סיכום דברים על דף נייר או מוצאים חוזה ישן אצל חברים או באינטרנט ועל אף שאותו חוזה אחר לא מתאים הם חותמים ומקווים לטוב.
2.3 רצוי לחתום על חוזה שכירות ערוך ומוסדר וכך להימנע מבעיות שעלולות לנבוע כתוצאה מחוזה לא תקין. לדוגמה: למשרדנו פנה בבקשת עזרה משכיר של אולם תעשיה גדול שהעתיק חוזה לא מתאים ולא שם לב שסעיפי הפינוי והסעדים במקרה של הפרת חוזה לא נמצאו בחוזה המועתק על ידו. כאשר היה צריך לבדוק מתי ניתן, על פי החוזה, לפנות את השוכר. לא ניתן היה לעשות כן. באותו מקרה השוכר פונה מהנכס לאחר תביעת פינוי שהגשנו נגדו. פשוט יותר היה לו המשכיר והשוכר היו חותמים מראש על חוזה תקין ומסודר.
2.4 לעיתים יש "כימיה" עם הדייר ועניינים נסגרים בלחיצת יד או בשיחת טלפון. זה היה המקרה של מתווכת ידועה מאזור השרון שהאריכה את חוזה השכירות על פיו היא השכירה את דירתה על סמך סיכום טלפוני עם השוכר. כשהגיע מועד הפינוי הדייר התכחש למועד הפינוי המוסכם וטען כי הובטחה לו תקופת שכירות ארוכה יותר. רק פניות משרדנו לערבים שערבו לחוזה השכירות הראשון גרמו לדייר לחזור בו מ"גרסתו" ולפנות את הדירה במועד המוסכם. המסר נשאר בעינו. יש לחתום על חוזה שכירות מלא ותקין. כל שינוי או תוספת יש לערוך בכתב ולהחתים את הערבים מחדש אם יש צורך בכך.

3.1 תחזוקה ותיקונים.
3.2 רצוי מאוד לפרט בחוזה את כל המתקנים הקיימים בדירה ואת מצבם. כך ימנעו בעתיד טענות של השוכר כאילו מהתחלת השכירות המתקנים לא עבדו. חשוב לדאוג לכך שהשוכר יהיה אחראי לתיקון כל תקלה ונזק שהשוכר ומי מטעמו גרמו להם.
3.3 ניתן לדרוש שהשוכר יתקן כל נזק גם כתוצאה מבלאי סביר. אם השוכר מסכים לכך יש בכך משום הקלה.
3.4 אם הדירה מסוידת ונקיה יש לציין זאת בחוזה ומומלץ לדאוג שהשוכר יחזיר את הדירה באותו מצב בו הוא קיבל אותה.

4.1 שכר דירה:
את שכר דירה הצדדים חייבים לסכם מראש. ניתן לקבוע מנגנוני הצמדה שונים: דולר, מדד וכו'. בכל מקרה רצוי לקבוע מועדים ברורים לתשלום הפרשי ההצמדה. יש לקחת בחשבון שהצמדות הן דו צדדיות לדוגמה מי שקיבל שכ"ד מראש לפי שער דולר גבוה והחוזה היה צמוד לדולר עלול למצוא עצמו חייב להחזיר לשוכר כסף. ניתן בחוזה להתגבר גם על בעיה זאת ולרשום כי ירידה במדד או בשער הדולר מתחת לשער הבסיס לא תחשב לצרכי החוזה.
4.2 ניתן לקבל שכ"ד בשיקים, אשראי ובמזומן – רק חייב להיות תיעוד מדויק על הסכומים ששולמו וכמובן פרוט מלא בחוזה. יש כמובן לקבל בטחונות מתאימים לתשלום.
4.3 במקרה של קבלת שיקים בגין שכר הדירה יש לרשום בהסכם השכירות כי רק פירעון השיק בפועל יהווה תשלום. יש לקבוע כי אי תשלום שכר דירה מהווה הפרה יסודית של ההסכם המקנה סעד של פינוי הנכס וביטול חוזה השכירות.

5.1 העברת חשבונות חשמל, מים, גז וכו': יש לערוך קריאה של כל המונים טרם כניסת הדייר לנכס. יש לדווח לכל הגורמים על כך שיש דייר בנכס. למשרדנו פנה אדם שהשכיר דירה ולא הודיע בכתב לעירייה כנדרש על שינוי הדייר. על אותו בעל נכס הוטלו עיקולים בשל כך שהדייר שלו לא שילם במשך תקופה ארוכה ארנונה והחשבון נותר על שם הבעלים. לבסוף הסדרנו את העניין אולם הצער והטרחה היו נמנעים לו היה ניתנת על ידי המשכיר הודעה פשוטה לעירייה. את ההודעה לעיריה יש לשלוח בדואר רשום. יש לשמור היטב על אישור המשלוח.

6.1 ביטוח: נושא הביטוח הוא חשוב. משכירים רבים נוטים לא להתייחס לעניין זה. ניתן לבקש מהשוכר לדאוג לביטוח או לפחות להשתתפות בסכום הביטוח. הביטוח מכסה נזק לצד ג' ואף למבנה. נזק לצד ג' נזק משמעותו גם כיסוי נזק כתוצאה משריפה של המושכר, נפילות חפצים וכו' תלוי בביטוח כמובן.
6.2 ניתן גם לבטח את המבנה בביטוח המכסה נזק כתוצאה מרעידות אדמה. בעניין הביטוח כדאי להתייעץ עם סוכן הביטוח ולקבל מספר הצעות. סכום הביטוח בדרך כלל איננו גבוה.

7.1 אופציה: אם ניתנת לשוכר אופציה לשכור את המושכר לתקופה נוספת יש לוודא כי כל פרטי האופציה מפורטים וברורים.
7.2 כך למשל, חשוב לדרוש הודעה מוקדמת בכתב על מימוש האופציה לפחות 60 יום לפני סיום השכירות על מנת לאפשר למשכיר לחפש דייר אחר במקרה בו השוכר מחליט לעזוב את הדירה מבלי לממש את האופציה.
7.3 במקרים בהם הבטחונות אינם חלים על הארכת תקופת השכירות יש לוודא כי הערבים יחתמו על ערבויות חדשות או ערבות הבנקאית.
7.4 חשוב לדרוש מהדייר שימציא טרם מימוש האופציה את כל המסמכים המעידים כי הוא שילם את התשלומים החלים עליו על פי ההסכם. יש לקבוע מועדים ברורים לתקופת השכירות אם האופציה תמומש. כמובן יש לקבוע מראש את גובה דמי השכירות שישולמו בתקופת האופציה.

ד. שכירות נכסים, נקודות משפטיות מההיבט של השוכר:
1. חוזה השכירות:
1.1 באיזורים מסויימים בהם יש ביקוש רב לדירות, לשוכר נדמה שיכולת הויכוח שלו קטנה. כבר נתקלנו במקרה בו בעל הנכס דרש מהערב שיחתום גם כשוכר(!) על חוזה שכירות. התערבות שלנו מנעה מאותו ערב לחתום על חוזה כזה.
1.2 למרות ההבדלים הקיימים לעיתים בכושר המיקוח בין השוכר למשכיר מומלץ לשוכר לקרוא היטב את חוזה השכירות ולהיעזר בעורך דין. במקרים רבים ניתן לשנות חוזי שכירות דרקוניים ולאזנם. תיקון החוזה חשוב במיוחד כאשר מתגלות בעיות בהמשך הדרך.

2.1 בעלות בנכס:
על השוכר לוודא היטב שמי שמשכיר לו את הנכס רשאי לעשות כן. אם השוכר לא רואה מסמכים, כגון תעודות זהות, נסח וכיוצ"ב, המעידים כי הוא מדבר עם בעל הבית ובעל הבית הוא מי שחותם על חוזה השכירות עליו להיזהר פן ימצא עצמו שוכר דירה של אדם אחר שכלל לא רוצה להשכירה.
2.2 רצוי לדבר עם השכנים ועם הבית לפני התקשרות בחוזה שכירות.

3.1 בטחונות: יש להקפיד שלא ליתן בטחונות מופרזים. יש לוודא כי רשום בחוזה מתי יוחזרו הבטחונות לשוכר.
3.2 יש לרשום במפורש גם על הבטחונות שלא ניתן להעביר את הבטחונות לצד ג' כלשהוא.
3.3 בשיקים ובשטר החוב יש לרשום "למוטב בלבד" ולהוסיף, אם ניתן, "בלתי סחיר". יש למחוק את המילה "לפקודה" ולעשות קרוס על גבי השטר. יש לשמור העתקים מהבטחונות שניתנו.
3.4 חשוב לקבוע כי תינתן התראה בכתב של לפחות 10 ימים לפני מימוש הבטחונות.

4.1 המטלטלין בנכס:
יש לערוך בהסכם השכירות רשימה מפורטת של המטלטלין בנכס, ולפרט את מצב הנכס, אולי אפילו לצלמו. כך ימנע מצב בו יידרשו מהשוכר בסיום השכירות לתקן דברים שהיו מקולקלים עוד בטרם שכר את הדירה.
4.2 ניתן לשקול עריכת ביטוח לנכס לפחות לציוד ולנזקי צד ג'. רצוי לערוך ביטוח גם למבנה כך שאם יגרם נזק בגין השוכר חברת הביטוח תישא בתשלום ולא השוכר.

5.1 תחזוקה:
יש לוודא כי המתקנים בנכס עובדים. יש לדרוש מהמשכיר כי יוכנס לחוזה השכירות סעיף לפיו המשכיר יתקן כל תקלה לפגם שנגרמו כתוצאה מבלאי סביר. אחרת, השוכר עלול למצוא עצמו בדירה ללא מים חמים או עם נזילה כאשר הבעיה מגולגלת לפתח ולכיסו של השוכר.
5.2 רצוי לקבוע כי אם המשכיר לא יבצע את התיקון השוכר יוכל לבצע את התיקון ולקזז את התשלום משכר הדירה.

6. סביבה ושכנים התרשמות כללית:
יש לוודא את מצב השכנים והסביבה. קשה יהיה לצאת מחוזה חתום רק בגלל שפתאום התברר שיש אנטנות סוללריות ליד הנכס או אולפן הקלטות.
7. חשבונות:
יש להקפיד כי עם סיום השכירות יועברו מיידית כל המונים ע"ש בעל הבית וכן תישלח הודעה לעירייה. יש לתעד כל תשלום למשכיר ולשמור על קבלות בגין תיקונים וכיוצ"ב.

ה. מיסוי:
1. באופן כללי ובקיצור קיימים כיום שלושה מסלולי מיסוי לגבי השכרת דירה.
2. במאמר זה נציין רק כי קיים פטור, ליחיד המשכיר דירת מגורים שאיננה עסק, להכנסה משכר דירה עד לתקרה של 4,510 ₪. סכום זה מתעדכן.
3. לעניין בחירת מסלול המיסוי יש השלכות גם במכירת הדירה וגם לניכויים שניתן לנכות בגין הדירה ולכן יש לשקול היטב כל מקרה ומקרה לגופו. בחירה של מסלול לא מתאים תגרום לחיובים מיותרים ולכן מומלץ מאוד להיוועץ בעניין זה גם עם רו"ח.

ו. לסיכום:
השכרת ושכירת הנכס הינן פעולות משפטיות שיש בצידן חובות וזכויות. מומלץ להיוועץ בעו"ד ולעיתים גם ברו"ח טרם החתימה על הסכם כזה. יש לקרוא ולהבין את חוזה השכירות. לא מומלץ להתקשר ב"הסכם דרקוני" שכן בסוגי עסקאות כאלו פוטנציאל החיכוכים והויכוחים הוא גדול וחבל כמו שנהוג לומר "להכניס ראש בריא למיטה חולה". עריכת / בדיקת החוזה והתאמתו לנסיבות ולאנשים תחסוך ללא ספק עוגמת נפש והוצאות מיותרות.

ח. אין באמור משום ייעוץ משפטי על כל מקרה להיבחן לגופו.

____________________
שמואל ברטלר, עו"ד L.L.M, ברטלר משרד עורכי דין