במאמר זה מפורטים להלן עניינים שיש להתחשב בהם בכל מקרה של השכרת או שכירת דירה. נדון בעניין משתי זוויות שונות: א. הזווית של השוכר. ב. הזווית של המשכיר.
1. משרד ברטלר, מטפל בכל העניינים דלעיל הקשורים להשכרת נכסים משתי הזוויות.

2. עקב כך אנו במשרד עוה"ד ברטלר נחשפים למכלול בעיות שונות, רבות ומיוחדות בכל הנושאים הקשורים להשכרת/שכירת נכסים. אדון כאן במקצת מהעניינים החשובים שקשורים בנושא ובהצעות כיצד להימנע מבעיות שונות ונפוצות.

3. בתחילה נדון בהשכרת נכס היבט המשכיר:

א. נושא הבטחונות: נושא זה חשוב ויש להקפיד על קבלת בטחונות:

1) ניתן להמחיש עניין זה באמצעות דוגמא ממשרדנו: לקוח של משרדנו ביקש להשכיר דירה שרכש לצורך השקעה. הגיע זוג צעיר שהציג עצמו כבעל עסק בעיר.

2) כששאל אותנו הלקוח מה עושים? ביקשנו ממנו גם כי יבקש מהשוכר שימציא לו שני ערבים להבטחת התחייבויות השוכרים וידרוש לדעת את מקומות עבודתם, פרטיהם האישיים כגון מקום מגורים ותלוש משכורת.

3) כמו כן ביקשנו כי יקבל שיקים מראש בגין תשלומי שכר הדירה כאשר כל שיק יופקד על ידו בבנק במועד הפרעון.

4) מיד כשהוצגו הבקשות בפני השוכר התברר ללקוח שלנו כי:
א) אין לשוכר כל חשבון בנק ככל הנראה עקב בעיות בבנק.

ב) אין לשוכר ערבים טובים. הערב שהובא ע"י השוכר המציא תלוש משכורת של שני ימי עבודה בעסק של אותו שוכר. ברור כי מקרה כזה מדליק נורה אדומה ופשוט לא כדאי להסתכן. לכן בהיעדר כל בטחונות ולאור המצב הכלכלי שהתברר ברור כי מרשנו לא השכיר את הדירה לאותו שוכר שהתגלה כבעייתי אלא לשוכר אחר שמצבו כלכלי אפשר את תשלום שכ"ד והיו לו שני ערבים טובים להבטחת התחייבויותיהם של השוכרים.

5) דרישת הבטחונות הינה דרישה מהותית. מומלץ לוודא כי יהיו לפחות שני ערבים עובדים, תושבים קבועים ובעלי הכנסות קבועות. הערבים צריכים לחתום על שטר בטחון בסכום שיוחלט עליו ושישקף את ערך הנכס וגובה שכ"ד. עליהם לחתום גם על כתב ערבות אוטונומי להבטחת מילוי כל התחייבויות השוכרים. ישנם משכירים שדורשים אף ערבות בנקאית. ניתן לדרוש תשלום שכר דירה מראש לכל תקופת השכירות ואף שיקים שיבטיחו את תשלום החשבונות השונים.

6) מניסיוננו הרב בכל מקרה בו ישנם ערבים הפינוי של דייר בעייתי הוא פחות מסורבל ואף קיימת אפשרות לגבות החוב, כפי שעשינו מספר פעמים כאשר גבינו את החוב מהערבים שאף טרחו ועזבו, לאור חששם מהתביעה נגדם, לגרום לפינוי הדייר הבעייתי מהדירה.

ב. חוזה שכירות:

פעמים רבות דווקא נושא החוזה מוזנח על ידי המשכירים. משכירים משרבטים סיכום דברים על דף נייר או מוצאים חוזה ישן אצל חברים או באינטרנט ועל אף שאותו חוזה אחר לא מתאים הם מחתימים עליו את הדייר. למשרדנו פנה משכיר כזה שהעתיק חוזה לא מתאים ולא שם לב שסעיפי הפינוי והסעדים במקרה של הפרת חוזה לא נמצאו בחוזה המועתק כאשר היה צריך לבדוק מתי ניתן על פי המוסכם לפנות את השוכר על פי חוזה השכירות לא ניתן היה לעשות כן. למזלו של אותו משכיר הוא חולץ מבעייתו על ידנו אולם פשוט יותר היה לו היה חותם במשרדנו קודם על חוזה ערוך ומסודר ומתאים לצרכיו.

בעניין זה פנתה למשרדנו מתווכת מאחד ממשרדי התיווך הגדולים בשרון ובעייתה היתה שהיא, כן דווקא היא, לא החתימה את הדיירים על חוזה שכירות וכעת הדיירים לא משלמים את שכר הדירה שהוסכם וגם לא מפנים את הדירה. בעקבות טיפולי הנמרץ נפתרה הבעיה אבל המסר נשאר בעינו יש לחתום על חוזה שכירות תקין.

ג. תחזוקה ותיקונים:

רצוי מאוד לפרט בחוזה את כל המתקנים בדירה ואת מצבם. כך ימנעו בעתיד טענות של השוכר כאילו מהתחלת השכירות המתקנים לא עבדו. חשוב לדאוג לכך שהשוכר יהיה אחראי לתיקון כל תקלה ונזק שהשוכר ומי מטעמו גרם להם.
ניתן לדרוש שהשוכר יתקן כל נזק גם כתוצאה מבלאי סביר. אם השוכר מסכים לכך יש בזאת משום הקלה.
אם הדירה מסוידת ונקיה יש לציין זאת בחוזה ומומלץ לדאוג שהשוכר יחזיר את הדירה באותו מצב בו הוא קיבל אותה.

ד. שכר דירה:

שכר דירה מסוכם בין הצדדים. ניתן לקבוע מנגנוני הצמדה שונים: דולר, מדד וכו'. בכל מקרה רצוי לקבוע מועדים ברורים לתשלום הפרשי ההצמדה. יש לקחת בחשבון שהצמדות הן דו צדדיות לדוגמה מי שקיבל שכ"ד מראש לפי שער דולר גבוה והחוזה היה צמוד לדולר עלול למצוא עצמו חייב להחזיר לשוכר כסף. ניתן בחוזה להתגבר גם על בעיה זאת.
ניתן לקבל שכ"ד בשיקים, אשראי ובמזומן – רק חייב להיות תיעוד מדויק על הסכומים ששולמו וכמובן פרוט מלא בחוזה.

ה. העברת חשבונות חשמל, מים, גז וכו': יש לערוך קריאה של כל המונים טרם כניסת הדייר לנכס. יש לדאוג לדווח לכל הגורמים על כך שיש דייר בנכס. למשרדנו פנה אדם שהשכיר דירה ולא הודיע בכתב לעירייה כנדרש על שינוי הדייר. על אותו בעל נכס הוטלו עיקולים בשל כך שהדייר שלו לא שילם במשך תקופה ארוכה ארנונה והחשבון היה על שם הבעלים. לבסוף הסדרנו את העניין אולם הצער והטרחה היו נמנעים לו היה ניתנת הודעה לעירייה.

ו. ביטוח: נושא הביטוח הוא חשוב. משכירים רבים נוטים לדלג מעל עניין זה. ניתן לבקש מהשוכר לדאוג לביטוח או לפחות להשתתפות בסכום הביטוח. הביטוח מכסה נזק לצד ג' ואף לדירה ובעניין זה כדאי להתייעץ עם סוכן ביטוח.

ז. אופציה: אם ניתנת לשוכר אופציה לשכור את המושכר לתקופה נוספת יש לוודא כי כל פרטי האופציה מפורטים וברורים:

1) כך למשל חשוב לדרוש הודעה מוקדמת בכתב לפחות 60 יום לפני סיום השכירות על מנת לאפשר למשכיר לחפש דייר אחר במקרה בו השוכר מחליט לעזוב את הדירה.

2) יש לוודא כי הערבים יחתמו על ערבויות חדשות או תחודש הערבות הבנקאית במקרים בהם הבטחונות לא ניתנו גם לתקופה האופציה.

3) חשוב לדרוש מהדייר שימציא טרם חידוש האופציה את כל המסמכים המעידים כי הוא שילם את התשלומים החלים עליו על פי ההסכם. יש לקבוע מועדים ברורים לתקופת השכירות אם האופציה תמומש. כמובן יש לקבול את דמי השכירות ואת עדכונם בתקופת האופציה.

5. היבט השוכר:

א. חוזה השכירות:

1) באיזורים מסויימים בהם יש ביקוש רב לדירות לשוכר נדמה שיכולת הויכוח שלו קטנה. כבר נתקלנו במקרה בו בעל הנכס דרש מהערב שיחתום גם כשוכר על חוזה שכירות. התערבות שלנו מנעה מאותו ערב לחתום על חוזה כזה.

2) למרות זאת מומלץ לקרוא טוב את חוזה השכירות ולהיעזר בעורך דין. במקרים רבים הצלחנו לשנות חוזי שכירות דרקוניים לטובת אותו שוכר. תיקון החוזה חשוב במיוחד כאשר מתגלות בעיות בהמשך הדרך.

ב. בעלות בנכס:

על השוכר לוודא היטב שמי שמשכיר לו את הנכס רשאי לעשות כן. אם השוכר לא רואה מסמכים, כגון תעודות זהות, נסח וכיוצ"ב, המעידים כי הוא מדבר עם בעל הבית ובעל הבית הוא מי שחותם על חוזה השכירות עליו להיזהר פן ימצא עצמו שוכר דירה של אדם אחר שכלל לא רוצה להשכירה.

ג. בטחונות:

דיברנו על בטחונות מהיבט השוכר מהיבט המשכיר יש להקפיד שלא ליתן בטחונות מופרזים. יש לוודא כי רשום בחוזה מתי יוחזרו הבטחונות לשוכר. יש לרשום במפורש גם על הבטחונות שלא ניתן להעביר את הבטחונות לצד ג' כלשהוא.

ד. המטלטלין בנכס:

יש לערוך רשימה מפורטת של המטלטלין בנכס ולפרט את מצב הנכס. אולי אפילו לצלמו. כך ימנע מצב בו יידרשו מהשוכר בסיום השכירות לתקן דברים שהיו מקולקלים עוד בטרם שכר את הדירה.

ה. תחזוקה:

יש לוודא כי המתקנים בנכס עובדים. בחוזה שכירות בו אנו מייצגים את השוכר אנו דואגים תמיד להכניס סעיף על פיו המשכיר מתחייב לתקן מיידית כל תקלה. אחרת השוכר עלול למצוא עצמו בדירה ללא מים חמים לדוגמא או עם נזילה כאשר הבעיה מגולגלת לפתח ולכיסו של השוכר.

ו. סביבה ושכנים התרשמות כללית:

יש לוודא את מצב השכנים והסביבה. קשה יהיה לצאת מחוזה חתום רק בגלל שפתאום התברר שיש תחנת אוטובוס מתחת לבית.
ז. חשבונות:
יש להקפיד כי עם סיום השכירות יועברו מיידית כל המונים ע"ש בעל הבית וכן תישלח הודעה לעירייה. יש לתעד כל תשלום למשכיר ולשמור על קבלות בגין תיקונים וכיוצ"ב.

6. מיסוי:

באופן כללי קיימים כיום שלושה מסלולים לגבי השכרת דירה:

א. פטור ממס לשכ"ד עד לסך של 4,200 ₪.

ב. תשלום 10% מס משכר דירה במידה וסכום שכ"ד עובר את הפטור וזאת במקרה שההשכרה היא לא עסק.

ג. תשלום מס שולי על ההכנסה בהתאם לשיעור המס השולי החל על ההכנסה.

ד. אין מע"מ מהשכרה למגורים למעט מלון.

* לעניין המס יש השלכות במכירת הדירה ולכן יש לשקול היטב כל מקרה ומקרה.

7. לסיכום:

השכרת ושכירת הנכס הינם פעולות משפטיות שיש בצידן חובות וזכויות אשר לבדוק אותן היטב בטרם חתימה.

אין בסקירה כאן משום מיצוי כל ההיבטים וההשלכות ואין בה משום ייעוץ משפטי. על כל מקרה להישקל ולהיבחן לפי עובדותיו הוא.
________________
שמואל ברטלר, עו"ד
ברטלר משרד עורכי דין
* המאמר מבוסס על שיחתו של עו"ד שמואל ברטלר ששודרה בפינתו המשפטית הזווית המשפטית ברדיו 93FM.