כמעט כל יזם שניסה לקדם תכנית תכנונית נתקל בדרישת הועדה המקומית להמצאת כתב התחייבות לשיפוי הועדה המקומית, כתנאי להפקדת התכנית. השאלות שנעסוק בהן במאמר זה נוגעות לסמכותה של הועדה מקומית לתכנון ובניה לדרוש את כתב ההתחייבות לשיפוי, מתי ניתן לדרוש כתב התחייבות לשיפוי ומה היקפו הרצוי.

רקע בקצרה:

פעולה תכנונית של רשות תכנונית עלולה לפגוע בערכם של מקרקעין ולגרום לירידת ערך של מקרקעין סמוכים, בין אם נמצאים בתחום התכנית ובין אם גובלים עמה.
בשל הפגיעה הנ"ל עלולה הרשות התכנונית להתמודד כנגד תביעות מכח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, תביעת פיצויים עקב תכנית פוגעת.
אשר על כן בתי המשפט הכירו בצורך של רשויות התכנון לשקול בחשבון בשלב התכנון גם את המשאבים שיידרשו למימוש התכנית לרבות ההוצאות הצפויות, ביחס לתועלת שהתכנית תביא.

כאשר מדובר בתכנית שהיוזמה לתכנונה היא יוזמה ציבורית, מקורות המימון שיידרשו, עשויים לבוא הן מגביית ההיטלים מבעלי הזכויות בתכנית והן מהקופה הציבורית.

אולם, כאשר היוזמה לתכנית היא יוזמה פרטית, קיימת בעיה להבטיח את המימון הדרוש לתכנית ובכלל זה תשלום הפיצויים העתידיים שיפסקו. הפתרון שנמצא אם כן לבעיה זו הוא הטלת חובת שיפוי על יוזמי התכנית.

מקור הסמכות :

לדרישה להמצאת כתב התחייבות לשיפוי אין אחיזה בחוק ובוודאי לא בסעיף 197 לחוק התכנון והבניה. ישנן דעות חלוקות לעניין חוקיות הדרישה להמצאת כתב השיפוי, אולם בתי המשפט הכירו בזכות המוסדות התכנון לדרוש את כתב ההתחייבות. בע"א 210/88, קבע כב' בית המשפט העליון כי: "בנוסף לכל אלה, באותם מקרים נפוצים שבהם התכנית החדשה כוללת בחובה ייזום פרטי של פרויקטים או נעשית על רקע ייזום כזה, יכולת רשויות התכנון לקבוע בתקנון התכנית, שיזם התכנית (המתכוון, כמובן, להפיק ממנה רווח לא מבוטל) יתחייב בתשלומי הפיצויים על הפגיעות שבצדה של התכנית". לעניין זה גם בג"צ 1494/05.
בין הנימוקים להצדקת הטלת חובת השיפוי ניתן למצוא את הנימוקים הבאים:
- אי הטלת חובת שיפוי עלול להשפיע על שיקול רשויות התכנון לאשר תכניות פרטיות.

- מימלא היזם עלול להיתבע בתביעת נזיקין בעוולת מטרד בגין הנזק שנגרם למקרקעין הסמוכים והשיפוי בסך הכל מעביר את החיוב מעילה של נזיקין לשיפוי בגין פיצוי על פי דיני התכנון והבניה.

- אין כל צידוק לכך שהציבור יישא בנטל כאשר הנהנה מהתכנית הוא ייזם פרטי.

מתי תעמוד הזכות לרשות התכנון לדרוש כתב התחייבות לשיפוי:

הדרישה לשיפוי תידרש בשעה שהתכנית יוזמה על ידי יזם פרטי, אשר הוא הנהנה העיקרי מהתכנית ולא כלל הציבור. ניתן לדרוש כתב שיפוי גם מקום בו מדובר בתכנית של איחוד וחלוקה.

היקף כתב ההתחייבות:

על אף שכאמור בתי המשפט נתנו לגיטימציה לדרישת כתב השיפוי בנסיבות דלעיל, יש להקפיד ולשאוף לכך שכתב השיפוי לא יחרוג מגבולות הסביר ולצמצמו ככל הניתן, כלומר:

- על כתב השיפוי לחול רק על הפיצויים שהוועדה תידרש לשלם בעקבות התכנית.

- יש להחיל הוראה המאפשרת ליזם ליטול חלק בהליך קביעת הפיצויים, לרבות הכנת השומה, התייצבות לדיונים והצגת עמדתו.

- לאפשר ליזם לקזז מהתשלום בו יחויב את כספי היטל ההשבחה אותם שילם ואשר ממילא כוללים חלק יחסי להבטחת המימון לתביעות מהסוג הנדון.

- יש לוודא שאין הוראה גורפת על היעדר תביעות.

אין באמור לעיל בכדי להוות ייעוץ ו/או קביעת עמדה וכל מקרה יש לבחון לגופו.

הכותב, מאיר ברטלר עו"ד, שותף במשרד עוה"ד ברטלר, המתמחה גם בתחום התכנון והבניה.