זכויות בניה ותיקון תקנון בבית משותף

 

להלן סקירת הלכות קצרה שנערכה ע"י משרד עורכי דין ברטלר, בעניין זכויות בניה בבית משותף ותיקון תקנון.
א.בתים משותפים רכוש משותף וזכויות בניה על הגג:

 

1.לאחרונה מסתמנת מגמה לרכישת גגות בניינים לצורך הוספת דירות עליהם תוך חיזוק הבנין הקיים ושיפוצו. מגמה זאת התעוררה בעקבות הוראות תכנית שמטרתה, בין היתר, לעודד בניה במרכז העיר מצד אחד ומצד שני לשפץ ולחזק את הבניין הקיים. במסגרת זאת טיפל משרדנו ביזמים אשר רכשו גגות כאמור לבנות דירות נוספות.

2.אחת השאלות המתעוררות היא שאלת זכויות הבניה. למי שייכות זכויות הבניה?

3.ראשית יש לזכור כי העובדה לפיה הגג צמוד לאחת הדירות בבניין איננה מבטיחה כי לאותו בעל דירה יש את זכויות הבניה על הגג. יתכן כי זכויות הבניה נשמרו על ידי הקבלן והן אינן שייכות לדירה. יתכן כי זכויות הבניה משותפות לכל הדיירים בבניין כך שבעל הדירה לא רשאי לנצל את אחוזי הבניה ללא הסכמת שאר בעלי הדירות.

4.גם הצמדה של זכויות הבניה לדירה איננה מספקת ויש לודא כי לבעל הדירה זכות לבצע בפועל את הבניה אחרת יאלץ בעל הדירה לקבל את ההסכמה של כל בעלי הדירות לביצוע הבניה דבר שאיננו ודאי שיקבל.

5.יש ליתן את הדעת לכך שהוספת בניה כאמור מצריכה את תיקון צו הבתים המשותפים ובהתאם יש לודא כי קיימת אפשרות לבצע את התיקון. יש לבדוק גם את שאלת ההצמדה וזכויות הבניה של הגג שייווצר בעקבות הבניה החדשה.

6.לפיכך לעניין הצמדת זכויות הבניה יש ליתן את הדעת עוד לפני התחלת הקמת הבית המשותף ובטח לפני תחילת מכירת הדירות בו או לפני רכישת דירה / יחידה בבית משותף. תכנון נכון עשוי לחסוך הרבה הוצאות ועוגמת נפש ומצד שני להבטיח הנאה מנכס כלכלי רב ערך.

ב.בתים משותפים - תקנון:

1.חילוקי דעות בין שכנים בבתים משותפים - הינם חיזיון נפוץ במקומותינו. לפיכך התקנון של הבית המשותף נועד לשמש כמעין חוקה של הבית ולנסות להסדיר ככל הניתן להסדיר את היחסים בין הצדדים בבית המשותף.

2.קיימים שני סוגי תקנונים בבית משותף האחד הוא התקנון המוסכם. תקנון זה הוא תקנון המוסכם על בעלי הדירות והם קובעים בו את הזכויות והחובות של כל בעל יחידה כולל שעור ההשתתפות בעלות האחזקה והניהול של הבית המשותף. הסוג השני של התקנונים הוא התקנון המצוי שנמצא בתוספת לחוק המקרקעין. תקנון זה הינו בסיסי מאוד וכללי.התקנון מתייחס לעניינים הבסיסיים ביותר בבית המשותף.

3.לפני כל רכישת יחידה בבית משותף בין דירה, משרד או אולם מסחרי יש לבצע בדיקה מדוקדקת של התקנון. במקרים רבים טורח בעל המקרקעין שהוא אחראי על קביעת התקנון הראשון לפחות לקבוע בתקנון הוראות שלרוב הינן מקפחות.

4.יש לשים לב לכך שברכישת יחידה בבית משותף חדש מחייב חוק המכר (דירות), תשל"ג - 1973 ליידע את רוכשי הדירות את תוכנו של תקנון הבית המשותף בנושאים המפורטים בחוק.

5.כל שינוי בתקנון חייב להירשם במרשם המקרקעין על מנת שייחיב את צדדים שלישיים שירכשו דירה בבניין.

6.יתכן לערער על תוקפן של תקנות כאמור בטענה כי ההוראות מקפחות על פי חוק חוזים אחידים וכן יתכן לערעור על הסעיפים בטענה שהם נוגדים את תקנת הציבור. בתי המשפט והמפקחים בלשכת רישום מקרקעין נוטים במקרים מסוימים לתת פרשנות מצומצמת ביותר לסעיפים מקפחים ופוגעים. על מנת לנסות ולהקטין פגיעה באמצעות שימוש בתקנון יש לנסות ולבחור נציגות של דיירים שתנהג באופן סביר ולא מקפח.

7.לפיכך לפני כל רכישת יחידה בבית משותף יש לבצע בדיקה מקיפה גם של מסמכי רישום הבית המשותף וכן יש לבדוק את היקף סמכויות הנציגות והגורמים המרכיבים אותה.

* האמור לעיל אינו מהווה יעוץ משפטי ו/או חוות דעת. כל עניין יש לבחון לגופו.

מכתבי הוקרה

עו"ד שמואל ברטלר שלום רב, הריני להודיעך כי הושלם הליך רישומה של הגב' כבעלים של הדירה הנ"ל בפנקס הבתים המשותפים (טאבו) אני מודה לך על טיפולך המסור.

פרסומים וחדשות

חוק איסור לשון הרע

AVI 2821