המאמר שלהלן ידון בהצעת החוק של חברי הכנסת סטס וראובן ריבלין לתיקון חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעה של רוכשי דירות).

1. ביום 26.11.07 הגישו חברי הכנסת סטס וראובן ריבלין הצעת חוק לתיקון חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעה של
רוכשי דירות).

2. מטרת ההצעה, להעניק הגנה טובה יותר, בעקבות קריסת חברת "חפציבה", לרוכשי הדירות במצב בו המוכר אינו יכול לעמוד בהתחייבויותיו על פי חוזה המכר.

3. כיום חוק המכר דירות במתכונתו נותן הגנה לרוכשים אולם ההגנה היא חלקית בלבד ואינה מכסה את כל קשת המצבים אליהם עלול רוכש דירות להיקלע כאשר רכש דירה מקבלן.

4. להלן, על קצה המזלג, השינויים אותם מציעים יוזמי החוק לבצע בחוק הקיים:
א. מוצע להרחיב את קשת המצבים בהם קמה לקונה הזכות לממש את הערבות הבנקאית. כך למשל מוצע כי הערבות הבנקאית תבטיח החזרת כספים גם במקרים של: הקפאת הליכים, אי התאמה קיצונית בין הדירה שנמסרה למה שהוסכם בחוזה המכר ורשלנות ישירה של המוכר.

ב. כבר החל מהשקל הראשון שהקונה ישלם עבור רכישת הדירה יחויבו המוכרים בהמצאת בטוחה לתשלום.
ג. הליווי הפיננסי שהבנק יעמיד לרשות קבלן יעשה בדרך של עסקת מימון של פרויקט בניה. קרי, שיטה בה כל
התקבולים מרוכשי הדירות, ההון העצמי של המוכר וכן התשלומים לספקים מנוהלים בחשבון ליווי.

ד. לא יתקבל כל תשלום על חשבון התמורה מקונה אלא אם הופקד ישירות לחשבון הליווי של הפרויקט.
ה. לבנק המלווה תהיה אחריות לוודא שהרוכשים קיבלו בטוחות כדין. אחריות זהה תוטל גם על הבנק הנותן הלוואה לקונה לצורך רכישת הדירה אף אם אינו הבנק המלווה.

ו. לצורך הפיקוח על אכיפת החוק ימונה ממונה, מבין עובדי משרד השיכון והבינוי אשר יהיו לו סמכויות נרחבות
ואשר יוכל להיעזר בוועדה מייעצת.

ז. מוצע להרחיב את האחריות על המוכרים וכן להטיל אחריות על הבנק המלווה. הצעת החוק מציעה להטיל סנקציות על המפר את החוק ובכלל זה על הבנק. לפי הצעת החוק תוטל אחריות אישית על מנהל בתאגיד, אשר יפר את הוראות החוק.
5. לעניות דעתי, היה מקום לבצע שינוי נוסף ולחייב כל מוכר לתת לרוכש ערבות בנקאית חובה ולא לאפשר למוכר להסתפק ברישום הערת אזהרה כבטוחה חלופית, כפי שהחוק מאפשר היום.

6. כך או כך סביר להניח כי עד לאישור התיקון הנ"ל לחוק תעבור ההצעה טלטלות רבות, בעיקר מצד הלוביסטים של
הבנקים ונותר רק לקוות שנוכל לראות את התיקון הנ"ל, כשהוא קרוב ככל הניתן למקור, קורם עור וגידים בהקדם.

הכותב הינו מאיר ברטלר, עו"ד LLM, שותף במשרד ברטלר עורכי דין המתמחה בין היתר בתחום המקרקעין.

אין לראות באמור לעיל כחוות דעת ו/או המלצה וכל מקרה יש לבחון לגופו של עניין.