תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה מספר 38 (תמ"א 38) אושרה עוד ביום 7.12.04 על ידי המועצה הארצית לתכנון ובניה. מכיוון שהתכנית

אושרה בחיפזון מתוקנים מידי פעם הוראות שונות ומשמעותיות. אנו שעוסקים בענייני התכנית הן מצד היזמים והן מצד הדיירים באינטנסיביות רבה נבקש לעדכנכם בזאת ברזי התכנית מבחינת חידושי המיסוי והפטורים ממס שמעניקה התכנית, מבחינת חוק המקרקעין ומע"מ.
כללי:
התכנית נועדה לעודד חיזוק של מבנים קיימים אשר הוצא היתר לבנייתם לפני ה – 1 בינואר 1980. מבנים אלו לא עומדים בתקן הישראלי לרעידות אדמה. מדובר על כ – 40% מהמבנים בישראל!.
בין זכויות הבניה המוענקות על פי התכנית נכללות הזכויות הבאות:
א. הרחבת דירות מגורים קיימות עד 25 מר'.
ב. תוספת יחידות מגורים על ידי סגירת קומת העמודים.
ג. תוספת אגף למבנה או תוספת קומה.
ד. חיזוק מבנים ע"י תוספת של מרחבים מוגנים ומעליות המחזקים את המבנה.

על מנת להקל את הבניה תוקן חוק המקרקעין: נקבעו בחוק הוראות שונות לעניין שיעורי ההסכמה של דיירי הבניינים הנדרשים לביצוע תכנית החיזוק כדלקמן:

א. ביצוע עבודה ברכוש משותף שמטרתה הרחבת דירה באמצעות הוצאת חלקים מרכוש משותף לשם הצמדה לאותה דירה, טעונה החלטה מראש של מי שבבעלותם 60% מהדירות בבית המשותף.

ב. בניית דירות חדשות שמספרן אינו עולה על שליש מהדירות הקיימות וששטח רצפתן הכולל אינו עולה על שליש משטח רצפתן הכולל של כל הדירות בבניין, רשאי מפקח לאשר את ביצוע העבודה על פי תביעה של שאר בעלי הדירות שבבעלותם שני שלישיים והדירות בבית המשותף ושני שלישיים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם. למשל: בניית דירות על הגג.

הקלות בהיטל השבחה:

על פי הוראת שעה שחלה עד ליום 28.11.10. נקבע כי היטל השבחה יהיה עשירית מהשיעור הקבוע בחוק כאשר מבקשים לממש זכויות בניה שאפשרה תכנית לחיזוק מבנים שניתנה לפי תמ"א 38. יש סמכות לשר הפנים באישור ועדת הפנים לקבוע ישובים בהן לא תחול חובת היטל השבחה. ניתנה הקלה גם בשיעור האגרה לעניין מתן היתר. בניה לבניה על פי תמ"א 38.

הקלות במיסוי מקרקעין:

נקבע כי מכירת זכויות בניה שניתנו לפי התמ"א תהא פטורה ממס שבח וממס מכירה. (מס מכירה, עד למועד ביטולו 1.8.07). לצורך כך צריכים להתקיים שני התנאים הבאים:

א. התמורה בעד מכירת זכויות הבניה נתנה ב"שרותי בניה ל"תכנית החיזוק". דהיינו: לא נתנה תמורה כספים או שוות ערך.
ב. התבצע חיזוק של מבנה לפי הוראות התמ"א. יש לשים לב כי הפטור ניתן לפי שווי גובה זכויות הבניה ולא עלויות שירותי הבניה. אם שירותי הבניה יהיו לביצוע שירותי בניה לפי תכנית החיזוק אזי הפטור יהיה מלא.
שינויים ברכוש משותף, קרי: פיצויי שינויי בהצמדות בין בעלים קודם ליישום התמ"א יהיה פטור ממס ובלבד והוא נעשה בשל מכירת זכויות הבניה לפי התמ"א ולשם הוצאתה לפועל של תכנית החיזוק. על ההעברה להיעשות סמוך למכירת זכויות על פי התמ"א. אין ליתן תמורה כספית עבור העברת הזכויות.

הקלה במע"מ:

בחוק נקבעה הקלה לפיה מתן שירותי בניה לפי תכנית חיזוק פטור ממע"מ.

במקומות בהם אין כדאיות כלכלית ליישום התמ"א חל סעיף 23 לתמ"א. סעיף 23 מאפשר הכנת תכנית מפורטת המקנה זכויות בניה נוספות. קבלת פטור כאמור מותנית בקבלת חוות דעת כלכלית.

ליזמים הרוכשים זכויות על פי התמ"א יש קושי בקבלת ליווי בנקאי ובמתן בטוחות לרוכשי היחידות מהם. נראה כי בעתיד הקרוב ייצא פתרון גם לעניין זה. בשלב זה יש להשתמש בפתרונות יצירתיים וניתן להתגבר גם על קושי זה.

סיכום:
תמ"א 38 מאפשר ליזמים וגם לבעלי הדירות מצד אחד: לשפר את איכות החיים ולהבטיח את עמידות הבניין ברעידות האדמה הצפויות ומצד שני: התכנית מאפשרת הפקת רווחים נאים באמצעות מכירת דירות בבניין משופץ.
אין באמור משום חוות דעת או ייעוץ על כל מקרה להיבחן לפי נסיבותיו הוא.

הכותב שמואל ברטלר, עו"ד, L.L.M שותף במשרד עורכי דין ברטלר המתמחה בין היתר בדיני מקרקעין