בעקבות תיקון בחוק המקרקעין ניתן כעת להרחיב ביתר קלות דירת מגורים. כבר אין צורך בהסכמת כל בעלי הדירות להרחבה. במאמר זה, בעקבות תוכניתנו ששודרה ברדיו ולאור הרחבות דירות שביצעו לקוחות משרדנו, נתייחס לסוגית הרחבת דירה וסגירת מרפסות.
1. על פי חוק תכנון ובניה, סעיף 145, כל עבודת בניה טעונה היתר למעט שינויים פנימיים בדירה. הסעיף קובע כי צריך היתר ל"הקמת בניין, הריסתו, הקמתו בשנית כולו או מקצתו הוספה לבניין קיים וכל תיקון בו למעט שינוי פנימי".

2. באופן כללי את ההיתר נותנת ועדה מקומית לתכנון ולבניה או רשות רישוי המקומית.

3. החוק מגדיר בניין בהגדרה רחבה מאוד "כל מבנה בין שהוא בנוי אבן ובין שהוא בנוי בטון, טיט, ברזל, עץ או כל חומר אחר לרבות כל חלק של מבנה וכל מה שמחובר לו מבנה קבע.

4. בארץ נהוג, לטוב או לרע לפי ההשקפה, לסגור מרפסות לצורך הרחבת הדירה. בדר"כ התופעה נהוגה בדירות המיועדות להשקעה וזאת על מנת להרחיב את הדירה.

5. באופן כללי על פי החוק תכנון ובניה סגירת מרפסת והרחבת דירה מצריכה היתר. גם בניית פרגולה מצריכה היתר. גם מבנה שלא מחובר לבניין מצריך היתר.

6. להרחבת דירה באופן זה יש השלכות גם לגבי היחסים עם הדיירים האחרים וזאת מחמת האיסור על בניה ברכוש משותף וצמוד, ניצול זכויות בניה וכן תופעות של מטרדים ופגיעה בקניין כמו גם אי מילוי הוראות תקנון בית משותף.

7. בעקבות תיקון בחוק המקרקעין נקבע, בסעיף 71 ב', כי באופן כללי בהחלטה של 3/4 בעלי זכות שלהם 2/3 מהרכוש המשותף ניתן להוציא חלקים מהרכוש המשותף ולהצמיד אותם לדירה לשם בניה שמטרתה הרחבת הדירה וכן להחליט בעניין חלוקת זכויות בניה.

8. חשוב מאוד לציין כי לא תתקבל החלטה כזו אם היא תמנע את האפשרות לבניית סוכה ממי שבערב נהג לבנות סוכה. לכן לפני בניה צריך לשקול גם היבטים אלו.

9. פעמים רבות מכונות תוספות בניה בשמות שונים ומשונים וזאת במטרה לטעון כי לא מדובר בבניה. לדוגמא חדר נקרא "סוכה" וכדומה.

10. לכן נקבע כי ההגדרה של מבנה תקבע לפי מבחן השכל הישר, אובייקטיבי, וכן לפי אומד דעת סובייקטיבי, כלומר כוונת הבונה. לא מדובר במבחנים מצטברים.

11. לאור מבחנים אלו נקבע לדוגמא כי מבנה שנבנה על גלגלים ושהוקם לטווח ארוך יכול להיקרא מבנה ולכן דורש היתר. לעומת זאת סוכה שנבנית רק לצורך החג ומפורקת מיד לאחר מכן לא תהיה מבנה לצורך החוק. יש כמובן הבחנות גם בין סככה קבועה לרכב שמצריכה היתר לעומת סוכה שנבנתה על מנת לחוג את חג סוכות ולאירוח אושפזין שאיננה מצריכה היתר.
12. כיום יש מגמה להחמיר עם אלו הבונים ללא היתר ולבצע הריסה בנוסף להטלת עונשים אחרים על ידי בית המשפט.

13.1 מאחר ובניה בבית משותף מעוררת בעיות רבות חשוב לציין, בהזדמנות זו, כי בנוסף לאפשרות לפנות לבית המשפט לקבלת סעד ועזרה יש אפשרות לפנות בעניינים הבאים גם למפקח בלשכת רישום מקרקעין.

13.2 חוק המקרקעין קובע כי למפקח על רישום מקרקעין סמכות לדון בסכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר השגת גבול מצד בעל דירה לגבי דירה אחרת או לגבי הרכוש המשותף (קירות חיצוניים הם בדר"כ רכוש משותף) למפקח סמכות ייחודית: לדון בסכסוך בין בעלי דירות בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון.

13.3 פניה למפקח מקילה מצד אחד על העומס בבתי המשפט וייתכן כי ההליך יהיה פחות פורמלי. מצד שני גם בפניה לבתי המשפט יתרונות מסויימים. ברצוני לציין במסגרות אלו ייצגנו בהצלחה לקוחות רבים ולכל הליך יתרונות משלו. ולכן על כל אחד לחשוב על המסגרת המתאימה לו.

13.4 לאור ניסיוני הרב כמגשר אני חושב שגם זו דרך יעילה לפתרון סכסוכים במיוחד בין שכנים וכדאי לנסות אותה לפני הליך משפטי. ממילא בתי המשפט מפנים לגישור לאחר הגשת התביעה.

13.5 לאחרונה אנו מייצגים בהצלחה ועדי בניינים רבים העוסקים בהרחבת הדירות תוך ניצול תמ"א 38. בנושא הרחבה לפי תמ"א 38 יש מאמר מפורט באתר האינטרנט של משרדנו.

* אין באמור משום חוות דעת המלצה או ייעוץ. על כל מקרה להיבחן לפי נסיבותיו.
______________________
שמואל ברטלר, עו"ד