להלן תמלול מהפינה הזווית המשפטיתבהנחיית מר אבי יעקובוביץ, רדיו קול חי, אשר שודרה ביום 28.5.08 בה נשאל עוה"ד מאיר ברטלר ממשרד עורכי דין ברטלר שאלות שונות בשידור חי בנושא מקרקעין.
שאלה: רכשתי דירה חדשה מקבלן, לפי החוזה הייתי אמור לקבל את הדירה לפני כשנתיים, ובינתיים אני משלם שכירות. האם אפשר לחייב את הקבלן לשלם את הפיגור? והאם ניתן לבטל את העיסקה ולהחזיר לי את הכסף בטענה של הפרת חוזה?

תשובה: המדובר בשאלה חשובה מאוד שנוגעת לרוכשי דירות רבים.

א. הסכם המכר הוא שמסדיר את מערכת היחסים בין הקונה למוכר וללא בחינת ההסכם לא ניתן לענות ספציפית לשאלה.

ב. במקרה שהופר ההסכם על ידי המוכר, הרוכש זכאי לתבוע את הסעדים הבאים:
1) קיום ההסכם. או
2) ביטול הסכם.
3) כמו כן זכאי הרוכש לפיצויים במקום ביטול או קיום או יחד עם תביעה לקיום או ביטול הסכם.

ג. במקרה של ביטול ההסכם: עם ביטול החוזה חייב כל צד להשיב למשנהו את מה שקיבל ממנו על פי החוזה.

ד. במקרה של הפרה בגין אי מסירת החזקה בדירה וביטול חוזה עקב כך זכאי הרוכש לקבלת פיצויים ללא הוכחת נזק בסכום ההפרש שבין התמורה ששילם בשעתו בעד הנכס לבין שווי של הנכס ביום הביטול.

ה. באשר לפיצויים: כפי שהזכרנו קודם הרוכש יכול לתבוע בנוסף או לחילופין פיצויים בעבור הנזק שנגרם לו עקב ההפרה ותוצאותיה והוכח על ידו כגון דמי השכירות שנאלץ לשלם.

ו. במקרה ונקבע בחוזה סעיף של פיצוי מוסכם, זכאי הרוכש לתבוע את הפיצוי המוסכם במקום לנסות ולהוכיח את הנזק.

ז. לאחרונה גם נפסקו פיצויים בגין נזק לא ממוני, עוגמת נפש, במקרה של אי מסירת דירה בזמן.

ח. רצוי לבדוק את הסיבות לאיחור במסירה. יש מקרים בהם ניתנת בחוזה לקבלן אורכה נוספת מעבר למועד הקבוע בהסכם למסירת חזקה. לעיתים למוכר יש טענות לגבי אי מילוי הוראות מצד הרוכש. יתכן שהקבלן יטען שמדובר בכוח עליון ולכן אין הוא אחראי לעיכוב. (לעיתים קרובות מוגדרות בחוזה נסיבות המהוות כח עליון לצורך החוזה יש לבחון עניין זה. נקבע כי במציאות הקיימת בארץ לצערנו, סגר, מלחמה, שביתה, מצב מדיני מתוח לא מהווים כח עליון והקבלן לא יכול לתרץ את אי עמידתו בהתחייבויותיו בקרות אירועים אלו.)

ט. המלצה: יש צורך לשלוח למוכר מכתבים מיד בקרות האיחור ולדרוש את המסירה במועד מבלי לוותר על כל טענה. כמו כן חש לדאוג לקבלת בטחונות טובים בעת רכישת הדירה ולשמור סכום משמעותי מהתמורה לתשלום רק לאחר קבלת חזקה בדירה.

שאלה: אנחנו זוג צעיר וחתמנו אצל מתווך שיראה לנו דירות. בלי קשר קבענו לראות דירה חדשה. המתווך לקח אותנו בסופו של דבר לאותה דירה חדשה וטען כי לא ייקח עמלת תיווך. האם אנחנו יכולים להיות שקטים למרות שחתמנו אצל במפורש?

תשובה:
א. חסרים הרבה פרטים בשאלה וכמובן שאין לפנינו את הסכם התיווך עליו חתמתם.

ב. בהתאם לחוק, המתווך זכאי לקבל את התשלום בתנאי שהוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם.

ג. כל עוד לא נחתם הסכם, על פי החוק, לא קמה החבות לתשלום.

ד. מבלי לפגוע באמור לעיל, הרי שמהשאלה עולה כי הוסכם בין הצדדים, לאחר החתימה על הסכם התיווך, כי המתווך לא יגבה כסף עבור הצגת הדירה. מאחר והסכם ניתן לעשות גם בעל-פה, הרי שיש שמשמעות משפטית לויתור הנ"ל.
כמובן שתמיד קיימת האפשרות שבמידה ותרכשו את הדירה הספציפית המתווך יכחיש את הסיכום ביניכם ואז יהיה על בית המשפט להכריע בשאלה מי דובר אמת בין הצדדים.

ה. לכן מוצע תמיד להעלות על הכתב כל שינוי להסכם ולהחתים את כל הצדדים. רצוי לשמור על תיעוד רלוונטי למקרה כמו אישור עם בעל הדירה שקבעתם להיפגש עימו קודם לפגישתכם בדירה עם המתווך.

ו. כמו כן רצוי לרשום במפורש בהסכם התיווך את הדירות אותם המתווך יראה כך לא תחסמו בפני עצמכם גישה לדירות אחרות ותמנעו מחילוקי דיעות.

שאלה: מה עושים עם דייר שאין לו כסף לשלם את מיסי ועד הבית, הוא גר בקומה ראשונה ומסרב לשלם מעלית וחשמל ובכל מקרה הוא טוען שהתשלום גבוה מידי?

תשובה:

א. כל בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף (שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה). שיעור ההשתתפות של כל בעל דירה נקבע בתקנון.

ב. באשר למעלית, החוק קובע כי בעלי הדירות בקומת הקרקע לא ישאו בהוצאות התקנת המעלית אולם כל בעלי הדירות יהיו חייבים להשתתף בהוצאות החזקתה והפעלתה של המעלית. ההשתתפות בהוצאות תהיה לפי יחס שטחי הרצפה של הדירות.

ג. אולם בעלי דירות יכולים לקבוע הוראות שונות או לא להחיל את הוראות הסעיף הרלוונטי בחוק, במסגרת התקנון. במקרה זה ההוראות שבתקנון יגברו.

ד. במקרה והדייר מסרב לשלם את התשלום החל עליו ניתן להגיש תביעה למפקח על בתים משותפים הנמצא בלשכת רישום המקרקעין באזור המגורים.

ה. בהיבט המעשי, במקרה ואכן אין לדייר כסף לתשלום ניתן להגיע עימו להסדר תשלומים זה. הסדר זה עדיף לו מאשר תיק עיקולים הוצאה לפועל שנושא ריבית והצמדה ומאפשר ביצוע עיקולים.

האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי משום סוג ואופן ואין לראות בו חוות דעת. כל מקרה יש לבחון לגופו של עניין.

עו"ד מאיר ברטלר, LLM, שותף במשרד עורכי דין ברטלר המתמחה בין היתר בנושא מקרקעין. טל: 03-5619640