קבוצת רכישה הינה הדבר הלוהט התורני בשוק הנדל"ן ובכלל. רבים נוהרים בעקבות "חוק העדר" להצטרף לקבוצת רכישה, לעתים במסגרת כנסים המוניים, הכל במטרה לנסות ולחסוך במס או ברווח היזמי ולהשיג דירה זולה יחסית בשוק הגואה של המחירים של היום. אולם, לא רבים מודעים לסיכונים הצפויים והחבויים בעסקה מעין זו ועל ההסתבכויות שיכולות לנבוע ממנה, דבר שבמקרה הטוב עלול להוביל לעיכובים רבים במימוש העסקה. הסיכונים הם לא רק מבחינת חברי הקבוצה אלא גם כלפי מארגן הקבוצה או הבעלים של הקרקע. מאמר זה יעסוק על קצה המזלג במספר נקודות למחשבהולבדיקה בטרם חוברים לקבוצת רכישה

• מע"מ - מוכר המקרקעין למארגן או לקבוצה על אף היותו לעיתים אדם פרטי עלול למצוא את עצמו מוגדר כ"עוסק" (תלוי בין היתר בהיקף העסקה) לצורכי מע"מ. גם את קבוצת הרוכשים יש הטוענים שניתן לראותם כמלכ"ר החייב במע"מ. במקרה זה, החסכון של מרכיב המע"מ (16%) נעלם גם כאשר המדובר ברכישת קרקע מאדם פרטי.

• בחלק מקבוצות הרכישה המצויות, קיים מארגן קבוצה אשר רוכש אופציה מאת הבעלים של הקרקע ומוכר אותה לאחר מכן לחברי הקבוצה. במקרים מסויימים ניתן לראות במארגן הקבוצה, הגורם שחתם על האופציה לרכישת המקרקעין, כרוכש זכות במקרקעין לצרכי מס שבח. מצב זה עלול לקרות ככל שתהיה עמימות בין האופציה המסוחרת ליחידי הקבוצה ובין הרווח של אותו מארגן מהעסקה. כלומר כאשר מארגן הקבוצה דרש וקיבל מאת החברים בקבוצה סכומי כסף לצירופם לקבוצה ללא הבחנה בין הרווח שלו ובין הכספים עבור סיחור האופציה.

• לעתים, מארגן הקבוצה מקבל הטבה כגון דירה משודרגת וכיוצ"ב. קיים חשש שבמקרה זה יראו רשויות המס את הדבר כשתי עסקאות נפרדות חיבות במס. האחת הרווח מסיחור האופציה לחברי הקבוצה והשניה טובת ההנאה שקיבל. גם לגבי הרוכשים עצמם, קיים חשש שרשויות המס יראו בהם כ"יזם", כפי שמארגני הקבוצות נוטים לכנותם, וככזה הם ימוסו במס בעת המכירה של הדירות.

• על כל האמור לעיל יש להוסיף את העובדות המוכרות לנו ולצערי השכיחות בעת האחרונה של אי עמידה ביעד התקציבי של קבוצת הרכישה, בעיקר בשל העדר ניסיון מספק של חלק מהמארגנים או הנציגים, כך שהרוכשים מוצאים עצמם מוסיפים עד כדי 20% מהמחיר שנאמר להם בתחילה, סכסוכים בקבוצה שגורמים לדחיית מועדים או לפרוק הקבוצה, היעדר בטוחות לטיב הבניה (להבדיל מרכישה מקבלן), חובת אחריות לטיב כלפי רוכשי הדירה מחברי הקבוצה, השינוי מצד המפקח על הבנקים בעניין הדרישות מהבנקים בעת העמדת ההלוואות ע"י המוסדות הפיננסיים, לחברי הקבוצה ועוד.

להוסיף לזה, רשויות המס בוחנות מזה זמן רב כל עסקת רכישה מסוג זה. עסקה עם קבוצת רכישה הוגדרה כתכנון מס החייב בדיווח נפרד לרשות המסים. לאחרונה אף הוגשו למנהל רשות המסים המלצות ועדת המומחים שהוקמה לבחינת שינויים מתבקשים בגישת רשות המסים לקבוצות הרכישה. המטרה היא ככל הנראה לנסות להשוות את המצב של קבוצת הרכישה למצב של רכישת דירה מקבלן.
לכן מבחינת חבר קבוצה עתידי, מומלץ בטרם כניסה לקבוצת רכישה לבחון היטב את הפרויקט, אופן תמחור הפרויקט וכדאיותו לעומת רכישה של דירה מקבילה מקבלן, חשוב לוודא שאין המדובר בהתארגנות עסקית אלא בקבוצת רכישה "טהורה", כלומר, קיימת הפרדה אמיתית בין רכישת הקרקע והזמנת שירותי בנייה, יש להבהיר מראש מה חלקו של המארגן בפרויקט ולשקף ולפרט את שכרו, רצוי לבדוק מה ניתן לבנות בפועל במועד ההתקשרות ולהיזהר מלהסתמך על הצהרות מארגני הקבוצה כי ניתן יהיה לקבל הקלות בנייה מרחיקות לכת וכמובן ודבר אחרון יש להעזר בשרותיו של בעל מקצוע מתאים שילווה אתכם בעסקה ובבדיקתה.

הכותב מאיר ברטלר, עו"ד LLM, שותף במשרד יעקב ברטלר, עורכי דין, המתמחה בתחום המקרקעין ומנהל פורום נדל"ן באתר משפטי.