עסקאות נוגדות במקרקעין

 

המאמר שלנו עוסק בעסקאות נוגדות במקרקעין. במאמר נדון בחובותיו של בעל קרקע ובדרכים לשמירת רכושו מצד אחד ומצד שני נדון בזכויותיו של רוכש מקרקעין בתום לב ועל דרכים העומדות בפניו במקרים בהם נטען כי גורם אחר רכש את הקרקע לפניו.
1. עוה"ד שמואל ברטלר ומאיר ברטלר, טיפלו לאחרונה, בחודש יולי 2008, בהצלחה מרובה מאוד במשפט בו יוצג על ידינו בבית משפט מחוזי אדם אשר בתום לב ובתמורה מלאה רכש קרקע. אותם מוכרים ירשו את הקרקע. לאחר הרכישה טענו פתאום גורמים אחרים כי הם בעלי הקרקע שאותה הם רכשו בעבר. הם לא נרשמו בטאבו. ובבית משפט דרשו להצהיר כי הם הרוכשים של הקרקע. באותו מקרה ובמסגרת הדיון בבית המשפט הושבה ללקוח משרדנו הקרקע והוא ממשיך בתכניותיו ללא כל הפרעה.

 

2. מאחר ונושא עסקאות נוגדות אקטואלי מאוד ומתייחס הן לאלו מבינינו שעוסקים במקרקעין והן לאלו מבינינו שרוכשים מידי פעם מקרקעין נדון בו במאמר זה.

3. עסקאות נוגדות:
סעיף 9 לחוק המקרקעין מתייחס לעסקאות נוגדות. החוק קובע כי התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגרמה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם פעל השני בתום לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום לב זכותו עדיפה.

זאת אומרת לדוגמה:
אם אברהם מוכר דירה לשמעון ולפני ששמעון רושם את הדירה בטאבו על שמו אברהם מוכר את אותה דירה לגדעון אזי אם גדעון קנה את הדירה בתום לב ובתמורה מלאה ורשם אותה על שמו בטאבו גדעון זוכה בדירה למרות ששמעון רכש אותה לפניו.

4. הכלל לפיכך הוא כי כאשר אדם מתחייב בעסקאות סותרות זכותו של הראשון גוברת אלא אם השני פעל בתום לב, בתמורה ורשם על שמו את זכויותיו בנכס.

5.1 בפסיקה החדשה נדון המקרה בו הרוכש השני פועל בתום לב ובתמורה אך לא מעביר את הקרקע על שמו והרוכש הראשון דורש את הקרקע כי הוא רכש אותה ראשון.

5.2 במצב זה לכאורה על פי נוסח החוק גובר הקונה הראשון כי השני עדיין לא רשם את הקרקע על שמו אך הפתרון קצת מסובך יותר.

5.3 נפסק, בפרשת גנז בבית משפט עליון, כי סעיף 9 לחוק המקרקעין איננו עומד בצד וכי יש לקרוא לתוכו כללים משפטיים נוספים כגון תום לב, רשלנות עושר ולא במשפט וכדומה.

5.4 חובת תום לב משפטית מטילה על בעל זכויות בקרקע חובה לפעול להבטחת זכויותיו. זה גם אינטרס חברתי. לפיכך קונה ראשון שרוצה לאכוף את זכותו חייב לפעול בתום לב.

5.5 תום הלב בו מחויב הרוכש הראשון כלפי הרוכש השני מחייבו לרשום לטובתו הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין ובכך ליידע כל קונה אחר כי הקרקע נמכרה כבר. חובת תום הלב מחייבת את הקונה הראשון להודיע ליורשים של בעל הקרקע כי הזכות בקרקע נרכשה על ידו וע"י כך למנוע מהם עשיית טעות ומכירת הקרקע פעם נוספת. אי פעולה כאמור במשך תקופה מסוימת ייחשב כפעולה בחוסר תום לב.

5.6 לפיכך אם הקונה הראשון רוכש קרקע אך "ישן על זכויותיו" ולא רושם אותה על שמו ולא רושם הערת אזהרה רואים בו כמי שאחראי ל"תאונה משפטית" בגינה רכש קונה שני את הקרקע ולכך גם אם הרוכש השני לא רשם את הקרקע על שמו הרוכש השני גובר על הקונה הראשון וזוכה בקרקע.

6. בכל מקרה כדאי לדעת כי לקונה ראשון ולקונה שני עומדת זכות כלפי מי שמכר להם את הקרקע. דהיינו, מכירת קרקע פעמיים מהווה הפרת הסכם המזכה את הקונה בכל הסעדים להם הוא זכאי כתוצאה מהפרת הסכם.

7. כמו שעל הקונה הראשון מוטלת חובת תום לב חובה זאת מוטלת גם על הקונה השני. חובה זו כוללת חובה לבדוק את מרשם המקרקעין לפני הרכישה.

לסיכום:

1. על הרוכש מקרקעין לרשום בהקדם הניתן הערת אזהרה לזכותו. עליו לפעול כדי להשלים את העברת הזכויות על שמו ולמנוע תקלות.

2. הרוכש חייב לבדוק במסמכי הטאבו את הרישום ולבדוק שאין שם מכר קודם או זכויות של צד שלישי.

3. מוכר דירה / יורשים חייבים גם הם לבדוק את הרישום ולראות שמורישם לא ביצע עסקאות קודמות.

4. יש לנהוג בתום לב ובהגינות הן בקניה והן ברישומים בלשכת רישום המקרקעין.

5. רצוי לבדוק מידי פעם בלשכת רישום המקרקעין את נסח הרישום לגבי נכסים המוחזקים זמן רב ללא פעולה, כך ניתן יהיה לראות שלא נעשתה פעולה כלשהי ללא ידיעתכם.

6. האמור במאמר איננו מהווה ייעוץ משפטי על כל מקרה להיבחן לפי נסיבותיו.

בכבוד רב וקיץ מהנה,

שמואל ברטלר, עו"ד

* המאמר מבוסס על דברינו שנישאו בפינתנו הזוית המשפטית ברדיו 93FM.

מכתבי הוקרה

שלום לברטלרים, תודה על העדכון. מסתבר שהכנה טובה ונכונה מביאה תוצאות טובות ונכונות. עדכן אותי בהמשך בעניין הסידור עם הגבייה. תודה ובברכה,

פרסומים וחדשות

זכויות דייר סרבן

מסרבים לקחת חלק בפרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי? דעו את זכויותיכם!

 

בעלי דירות בבניינים המיועדים לשינוי במסגרת תמ"א 38 או פינוי-בינוי, מוצאים עצמם לא אחת נתונים תחת מכבש של לחצים כבדים שמפעילים היזם ובעלי הדירות האחרים. בין השאר, נוטים אלה לאיים על מי שמסרב לפרויקט כי תוגש נגדו תביעה וכי יהיה עליו לשלם פיצוי עתק. האם בעל דירה אינו רשאי להגן על זכויותיו?

מאת: עו"ד ונוטריון שמואל ברטלר

פרויקטים עירוניים מסוג תמ"א 38 או פינוי-בינוי הפכו נפוצים מאוד בעשורים האחרונים. המדינה, מצדה, מעודדת יזמים לשפר ולחזק מבנים, ובעלי דירות רואים בכך הזדמנות להשבחת זכויותיהם ולחיזוק דירתם כנגד רעידות אדמה.

 

ביניים: פינוי-בינוי או נידוי-ליקוי?

בעלי דירות בבית משותף עשויים לאחוז באינטרסים שונים להסכמה לפרויקט. יש המעוניינים בהשבחת הדירה כדי שתניב רווחים גבוהים יותר, בעוד אחרים שואפים לשפר איכות חיים בדירה המשמשת לצרכי מגורים.  היזם מבחינתו, מעוניין להפיק רווח מקסימלי, ולכן איכות החיים של בעלי הדירות והגנה על זכויותיהם לאו דווקא עומדות בראש מעינייו.  

במציאות זו,  עלולה להיווצר מצב שבעלי הדירות לא רק שלא ירוויחו מהעסקה, אלא אף יינזקו:  

בפן הקנייני: זכויות בעל דירה עלולות להיפגע ללא תמורה הולמת - בשל הפקעת שטחים מהרכוש המשותף ו/או עקב חסימת גישה לגג או גינה משותפים.

בפן כלכלי: בעל דירה עשוי להיות מקופח והתמורה אותה יקבל לא תשקף את זכויתיו בבניין או את גודל דירתו. ייתכן גם אי-שוויון בתמורה בין כל הדיירים בבניין.

 

להתגונן מפני קיפוח ופגיעה

גם על רקע לחצים עצומים, יש לזכור כי לצד החוקים והתקנות המיועדים להסדרת פרויקטים מהסוג הנדון, ישנה גם הגנה על זכויות בעל הדירה שנמצא במיעוט. כל עוד אין מדובר בהתנגדות לפרויקט רק כדי לקבל תוספות וטובות הנאה, אין כל סיבה לחוש מאוימים בשל האפשרות לתביעה או ההכרזה כ-"דייר סרבן".

חשוב להיות מודע לזכויות ולהכיר את תקנון וצו רישום הבניין, זכויות הבניה הקיימות ותכניות הפרויקט המוצע.  

לפני תחילת פרויקט מומלץ לקבל הצעות ממספר יזמים שונים ולבדוק את כולן לעומקן, לרבות  יכולתו הכלכלית של המציע ועבודותיו בעבר.

בעל דירה שנותר בודד בסירובו ומנסה להגן על זכויותיו, מוטב שיידאג לייעוץ וליווי משפטי. ככל שמספר הדיירים שאינם מסכימים לתנאי היזם גדול יותר, כך גדלה יכולת השפעתם.  

 

לומר 'לא' לפגיעה בזכויות

התנגדות על רקע פגיעה בזכויות תיבחן תמיד בהתאם לנסיבות המקרה. בין הטענות הרווחות:

חוזה ומפרט מקפחים ולא תקינים-

* החוזה המוצע לדיירים מקפח ולא תקין: אין בטחונות מקובלים להבטחת זכויות הדייר לקבלת דירתו, לביצוע ולסיום העבודות ומסירת הדירות, לתשלום מס, לתשלום שכירות חלופית ועוד.

* מפרט חסר, כללי ולא עונה לדרישות החוק: לא פורט סוג המעלית, סוגי הריצוף, לא נקבע מנגנון החלפת מוצרים ועוד.

גזילת חלקים ברכוש משותף והעברתם לדירה אחת בלבד, ללא קשר למטרת החיזוק - כשאחד מבעלי הדירות מקבל ללא הצדקה חלקים מהרכוש המשותף שמוצמדים רק לדירתו, תוך קיפוח הדיירים האחרים.

שינוי ייעוד של יחידה אחת למגורים ללא פיצויי שאר הדיירים- במקרה בו מנסה היזם לשנות ייעוד של יחידה, ממסחר למגורים למשל, בניגוד לתקנון ו/או לתב"ע וללא הסכמת בעלי הזכויות.

קיפוח לא סביר, פגיעה קשה בעיקרון השיוויון- אי שוויון בתמורה שמקבל בעל דירה אחד לעומת בעלי דירות אחרים; פגיעה משמעותית בזכויות בעל אחת הדירות, לעומת פגיעה קטנה יותר אצל האחרים; אי שוויון בין בעלי הדירות בתשלומי דמי השכירות.

תכנית היזם אינה עומדת בדרישות התקן בנושא רעידות אדמה- על תכניות הקונסטרוקציה המוצעות לעמוד בדרישות התקן. אי התאמה בין התכניות לתקן משמעה כי אין מדובר בעבודות לחיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה, על כל המשתמע מכך.

 

ביניים: חיזוק כן, פגיעה לא

חיזוק בתים ופרויקטים מסוג פינוי-בינוי נחוצים ממגוון סיבות, אולם אין בכך בכדי להצדיק פגיעה קשה ו/או קיפוח של בעל דירה.

בעל דירה שחש כי פרויקט פינוי-בינוי או תמ"א 38 בבניין בו נמצאת דירתו עלול לפגוע בזכויותיו,  יכול לפעול במטרה למנוע או למזער את הפגיעה. במקרים אלו מומלץ להסתייע בייעוץ משפטי ולגבות טענות בדבר אי שיוויון וקיפוח בחוות דעת שמאית.

שמואל ברטלר, עו"ד ונוטריון. ברטלר משרד עורכי דין ונוטריונים

 

המידע המוצג בכתבה אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או הימנעות מהליכים. כל המסתמך על המידע המופיע בכתבה עושה זאת על אחריותו בלבד

 

office view04