רבים מלקוחותינו פנו אלינו לקבלת ייעוץ בעניין זכויותיהם במקרה של תכנית הפוגעת במקרקעין שלהם. העניין הרב בנושא זה גובר לאור התכניות החדשות של הרכבת הקלה וכבישי הרוחב בארץ. אנו טיפלנו בהצלחה מרובה בנושאים מורכבים אלו ומבקשים לעדכן אתכם כך שתהיו מודעים לזכויותיכם ומוכנים להתמודדות מול הרשות.
1. נתייחס במאמר זה לזכות לקבל פיצויים בגין פגיעה במקרקעין.

2. פרק ט' לחוק התכנון והבניה דן בפיצויים למי שנפגעו על ידי תכנית שלא בדרך של הפקעה.

3. סעיף 197 לחוק התכנון והבניה קובע כי מי שנפגעו על ידי תכנית הן שהם בתחום התכנית או גובלים בתכנית אזי מי שהיה ביום תחילת התכנית בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהועדה המקומית בכפוף לס' 200 לחוק.

4. תכנית מוגדרת בחוק התכנון והבניה כתכנית מתאר ארצית או תכנית בסמכות ועדה מקומית או ועדה מחוזית לתכנון ולבניה.

5. מועד הגשת התביעה: את התביעה לקבלת פיצויים יש להגיש למשרדי הועדה המקומית בתוך 3 שנים מיום תחילת תקופה של התכנית. שר הפנים רשאי להאריך את המועד מטעמים מיוחדים גם אם עברה התקופה.

6. ההליכים בתביעה לקבלת פיצויים: כאשר מוגשת תביעה לפיצויים לפי סעיף 197 פועלת הועדה כדלקמן:
א. הועדה המקומית מודיעה לכל מי שעלול להיפגע מקבלת התביעה על הגשתה ותיתן לו הזדמנות לטעון לפניה.
ב. הדיון וההחלטה בתביעה יהיו תוך 90 יום. אם נפסקו פיצויים יש לפרט סכום.
ג. את ההחלטה תודיע הועדה לצדדים ולמי שטען בפניה.
7. זכות ערר: אם הועדה מחליטה לדחות את התביעה כולה או חלקה או קבעה שלא ראוי לשלם פיצויים לפי ס' 200 אזי:
א. התובע או מי שעלול להיפגע מההחלטה רשאי לערור לועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה תוך 30 ימים מיום קבלת ההחלטה.

ב. אם המחלוקת היא על גובה הפיצוי יבחרו הצדדים בהסכמה שמאי מכריע. בהיעדר הסכמה יו"ר הועדה ימנה שמאי מכריע.
ג. כל מי שעלול להיפגע מההחלטה רשאי לטעון בפני השמאי המכריע.

ערר על החלטת שמאי מכריע:

8. על החלטת שמאי מכריע יכולים הצדדים ומי שהשמיע את טענותיו בפניו לערור שוב לועדת ערר לפיצויים תוך 30 ימים מיום המצאת ההחלטה.
גם ועדת ערר יכולה להחליט למנות שמאי מכריע מטעמה בדיון בערר על החלטת השמאי.

9. אגרות:

9.1 בסעיף 198 ה (ה) (1) לחוק נקבעו אגרות שיש לשלם מי שמגיש אם ועדה ערר לועדת ערר.

9.2 יש לזכור כי הועדה רשאית אם היא מקבלת את הערר או חלקו להטיל על המשיב להחזיר את ההוצאות בגובה הסכום ששולם או חלקו.

מתי תכנית לא פוגעת בקרקע:

10.1 סעיף 200 לחוק קובע כי לא יראו קרקע כנפגעת על ידי תכנית אם היא נמנית עם אחת ההוראות שמפורטות בחוק בסעיף 200 ובמידה והיא לא עוברת את מתחם הסבירות.

10.2 בין ההוראות שקיומן לא יהווה פגיעה במקרקעין נמצאים גם המקרים הבאים:

א. הסדרת אתרים של בניינים, גודל, צורה ומראה.

ב. הגבלת מספר בניינים בשטח מסויים.

ג. איסור שימוש בקרקע או הגבלתו באשר שימוש עלולה להביא לסכנה לבריאות, סכנת נפשות או פגיעה רצינית אחרת לרעת הסביבה.

ד. חיוב להתקין מקלט וכיוצ"ב.
בית משפט לעניינים מינהליים:
11. ניתן להגיש עתירה לבית משפט לעניינים מנהליים על החלטת הועדה ולתקוף את ההחלטה מבחינה משפטית.

12. כתב שיפוי: כיום על מנת להתגונן נגד תביעה לפי סעיף 197 לחוק מחתימות הרשויות את היזמים ואת בעלי הקרקע על כתב שיפוי. בכתב השיפוי יש הוראות על פיהן בכל מקרה בו תאושר תכנית וכתוצאה מכך יוגשו תביעות לפיצויים עפ"י סעיף 197 לחוק אותם יזמים ובעלי מגרשים שיהנו למעשה מהתכנית ישפו את העיריה בגין כל סכום שהעיריה תחויב בו.
סיכום:
יש לבדוק מידי פעם את מצב התכניות באיזורים בהם יש לכם מקרקעין וזאת מאחר והמועדים להגשת תביעות ועררים קבועים בחוק ויש לפעול במסגרת המועדים.
במקרה של ניסיון להחתים על כתב שיפוי יש לבדוק שההתחייבויות לא גורפות מידי. בכל מקרה יש לפנות למשרדנו בהקדם לקבלת ייעוץ מתאים.

הכותב, שמואל ברטלר, עו"ד LLM שותף במשרד עורכי דין ברטלר.

המאמר מבוסס על ההרצאה בפינתנו הזוית המשפטית ברדיו 93fm .אין במאמר משום ייעוץ משפטי על כל מקרה להבחן לגופו.