להלן תקציר אודות תמ"א 38, העוסקת בהיבטים התיכנוניים של חיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה, וכן של תיקוני החקיקה האחרונים אשר באו כהשלמה לתמ"א לצורך תמריץ בעלי מבנים ועידודם להתקשר בהסכמים עם יזמים לשם חיזוק המבנים.

לאור האפשרות והייתכנות של רעידות אדמה, אישרה ממשלת ישראל ביום 27.4.05 את תכנית המתאר הארצית - תמ"א 38.
התמ"א עוסקת בהיבטים התיכנוניים והסטטוטוריים של חיזוק מבנים קיימים בלבד מפני רעידות אדמה.
הכוונה היא למבנים אשר הוצא היתר לבנייתם קודם ה - 1 בינואר 1980.

הוראות התמ"א קובעות את המסגרת הסטטוטורית שתאפשר מתן היתרי בניה מכוחה וכן מציעה תמריצים שיעודדו את החיזוק ויאפשרו אותו מבחינה כלכלית.
במסגרת התמריצים לביצוע החיזוק, מציעה התמ"א תוספות בניה.

למבני מגורים מציעה התמ"א שני סוגי תוספות:

1. תוספת יחידות דיור למבנה על ידי סגירת קומת עמודים.
2. תוספת קומה או תוספת אגף והרחבת יחידות הדיור הקיימות במבנה.

התמ"א מאפשרת שילוב בין שני סוגי תוספות אלה במבני מגורים, הכל יחד עם חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה.
ככלל היתר הבניה יינתן על ידי הועדה המקומית כאשר לועדה המקומית ניתן שיקול דעת רחב מאוד לגבי אישור או אי אישור התכנית המוגשת.

ועדת השרים:

במקביל לאישור תמ"א 38, החליטה הממשלה על הקמת ועדת מנכ"לים, אשר מטרתה היתה להמליץ על צעדים נוספים לעידוד חיזוקם של מבנים מפני רעידות אדמה.

המלצות הוועדה אושרו על ידי הממשלה בהחלטה מס' רעד/1 מיום 20.8.06. המלצות הוועדה כללו בין היתר מתן פטור, לתקופה מוגבלת, מחובת תשלום היטל השבחה כתוצאה מההשבחה שנגרמה למקרקעין עקב מימוש זכויות הבניה שאפשרה תכנית לחיזוק מבנים שנתנה לפי תמ"א 38, מתן פטור ממס שבח מקרקעין וממס מכירה במכירת זכות במקרקעין שתמורתה מושפעת מזכויות בניה שניתנו לפי תכנית החיזוק, כאמצעי מימון לביצוע עבודות החיזוק והורדת רף ההסכמה הדרוש על פי חוק המקרקעין לשם ביצוע עבודה ברכוש המשותף, בנכס שהוא בית משותף, כאשר היא נעשית על פי היתר בניה שהוא מכוח תכנית החיזוק.

להלן ועל קצה המזלג תימצות התיקונים אשר בוצעו בחקיקה בעקבות המלצת ועדת השרים:

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס' 62-הוראת שעה) - התשס"ח - 2008:

לחוק מיסוי מקרקעין על ידי נוסף פרק נוסף (פרק חמישי 5) שעניינו פטור ממס במכירת זכות במקרקעין, שתמורתה מושפעת מזכויות לבניה נוספות שהוקנו לפי תכנית החיזוק, כאמצעי מימון לביצוע עבודות החיזוק.
הפטור שניתן הינו עד גובה שוויון של זכויות הבניה שהוקנו לפי תכנית החיזוק ובלבד שלא שולמה בשל אותה מכירה תמורה בכסף או בשווה כסף שאינם שרותי בניה לפי תכנית החיזוק ושבמבנה נעשה חיזוק מפני רעידות אדמה בהתאם להוראות תכנית החיזוק.
על חלק מזכויות הבניה שבעדן שולמה תמורה בכסף או בשווה כסף שאינו שירותי בניה (חיזוק המבנה, הרחבת יחידות הדיור הקיימות, התקנת מעלית, עיצוב המבנה ושיפוצו, תשלום לכיסוי הוצאות כרוכות בשירותי בניה לפי תוכנית חיזוק) יחול חיוב במס שבח מקרקעין ובמס מכירה.
הפטור לא יוענק למבנה המהווה מלאי עסקי כהגדרתו בסעיף 85 לפקודת מס הכנסה.
הפטור לא ישלול פטור אחר ממס כגון הפטור במכירת דירות מגורים.

במקביל לתיקון הנ"ל לחוק המקרקעין, בוצע תיקון עקיף בחוק מס ערך מוסף אשר מעניק פטור ממע"מ בעבור מתן שירותי בניה לפי תוכנית החיזוק אשר ניתנו בתמורה למכירת הזכות הנמכרת ובלבד והמכירה היתה פטורה ממס לפי חוק מיסוי מקרקעין.

ביום 26.11.07 התקבל בכנסת חוק חוק התכנון והבניה (עידוד חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה) (הוראת שעה), התשס"ח - 2007:

בהתאם לחוק הנ"ל התווסף לאחר סעיף 19 (ב) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, המונה רשימה של מקרים שבהם לא תחול חובת תשלום היטל השבחה, סעיף קטן (ב1) הקובע כי תשלום היטל השבחה, כאשר מבוקשת בניית תוספת כאמור בתמ"א 38, יעמוד על עשירית מהשיעור הקבוע בסעיף 3.

במקרים בהם תוגש תכנית מפורטת לצורך חיזוק מבנים המעניקה זכויות בניה נוספות מעבר לקבוע בתמ"א 38, הפטור החלקי הנ"ל יוגבל רק להשבחה הנובעת מהוראות חיזוק מבנים שעליהם מורה התמ"א 38 ולא מעבר לכך.

כמו כן, נקבע כי שר הפנים יהיה רשאי באישור ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת לקבוע יישובים או איזורים שבהם לא תחול חובת תשלום בשל השבחה כשההשבחה נובעת מהתמ"א.

הוראות השעה הנ"ל הוגבלה לתקופה בת שלוש שנים וזאת על מנת לעודד מימוש מהיר של התכנית.

ביום 5.11.08 פורסמו תקנות התכנון והבניה(פטור מהיטל השבחה לעידוד חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה) (הוראת שעה) התשס"ט 2008 המסדירות את הפטור מתשלום היטל השבחה בתחום הוועדות המחוזיות ירושלים, חיפה והמרכז במקרה של הגשת בקשה להיתר לחיזוק מבנה מפני רעידות אדמה אשר הוגשה בתוך שנה מתחילתן של התקנות וכן פטור מתשלום חובת תשלום היטל השבחה באיזורים וברשויות המקומיות בהן מתקיים אחד מהתנאים הבאים: איזורים בעלי סיכון ססמי גבוה, רשויות מקומיות המסווגות ברמה חברתית כלכלית 1 עד 6 לפי פרסום הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ובתחום הוועדות המחוזיות דרום וצפון.

ביום 22.1.08 התקבל בכנסת חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) התשס"ח - 2008:
החוק מסדיר ומעניק אפשרות למימוש הוראות התמ"א תוך איזון בין זכויות קניין ואינטרסים שונים בין בעלי זכויות בבתים משותפים.

כאשר אין פגיעה ברכוש המשותף:

נקבע בסעיף 3 לחוק הנ"ל כי לצורך ביצוע עבודה ברכוש המשותף, שמטרתה שינוי של הרכוש המשותף, אשר אינו משנה את מעמדו של הרכוש המשותף, כגון סגירת קומת עומדים בכניסה והפיכתה למבואה מקורה לבית כך שהמבואה תהווה חלק מהרכוש המשותף, די יהיה בהסכמה מראש של רוב בעלי הדירות שבבית לביצוע העבודה.
בעל דירה הטוען שההחלטה על ביצוע העבודה פגעה מהותית בזכויותיו יהיה רשאי לפנות בתביעה למפקח על רישום מקרקעין.

הרחבת דירה קיימת:

במקרה שמטרת העבודה ברכוש המשותף היא הרחבת דירה קיימת בבית המשותף, נקבע כי הרוב הנדרש לצורך מתן הסכמה יהיה שישים אחוזים מבעלי הדירות בבית המשותף.

תוספת בניה חדשה:

אם מטרת ביצוע העבודה ברכוש המשותף היא בניה של דירה או דירות חדשות בבית משותף - ימשיך המצב המשפטי שבתוקף ערב החוק המוצע, קרי יידרש בהסכמת כל בעלי הדירות שבבית המשותף.

חרף האמור לעיל, נקבע כי המפקח יהיה מוסמך לאשר את ביצוע העבודה, על פי תביעה של בעלי הדירות שבמועד הקובע היו בבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, חרף התנגדות חלק מהדיירים ובלבד ש:

* נתן לכל מי שהיה בעל דירה בבית המשותף ערב ביצוע העבודות הזדמנות לטעון טענותיו בפניו.
* תנאי נוסף לאישור המפקח הינו כי היקף העבודה המבוקש על פי היתר הבניה אינו עולה על 1/3 מכלל שטחו הבנוי של הבית המשותף וכמות הדירות שיתווספו אינה עולה על 1/3 מכלל הדירות בבניין.
הדירות שייבנו יהיו בבעלות כל בעלי הדירות, אף אם לא כולם הסכימו לבניה, בהתאם לשיעור הרכוש המשותף הצמוד לדירותיהם ערב הבניה.

החוק מסדיר גם את אופן הנשיאה בהוצאות הדרושות לביצוע עבודת ההרחבה והחיזוק ולשם אחזקת תוצר השינוי.

בניינים מורכבים:

באשר לבניינים "מורכבים" הכוללים מס' אגפים או מבנים אשר לכל אחד מהם כניסה נפרדת או מתקנים נפרדים, נקבע כי במידה ומימוש זכויות הבניה לא פוגע בזכויותיו של בעל דירה במבנה או באגף האחר ושניתן לחזק את המבנה במנותק משאר הבית, במצב זה ניתן יהיה להתייחס לאותו מבנה או אגף כאילו הוא בית משותף נפרד ולבעלי הדירות באותו מבנה או אגף כאילו הם כלל בעלי הדירות וזאת לעניין רף ההסכמה הדרוש לבניה באותו מבנה או אגף ולעניין נשיאת ההוצאות.

בתים לא רשומים:

נקבע שההסדר בחוק זה יחול גם על בתים שאינם רשומים כבתים משותפים כמשמעותו בחוק המקרקעין.

אין לראות באמור לעיל ייעוץ משפטי ועל כל מקרה ו/או סוגיה משפטית יש להיבחן לפי נסיבותיו.

המחבר הינו עורך דין מאיר ברטלר, שותף במשרד עורכי דין ברטלר המתמחה בין היתר בתחום מקרקעין ומיסוי מקרקעין.

(עודכן ביום 25.11.08)