פטור ממס שבח במכירת דירה
פטורים ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה
1. הקדמה קצרה:
א. בתקופה האחרונה נעשו שינויים רבים ומרחיקי לכת בנושא מיסוי המקרקעין. מטרתם העיקרית של השינויים היא לגרום לירידת מחירי הדירות בארץ ולהגדלת היצע הדירות בשוק.
ב. בטווח הקצר, כתוצאה מהשינויים שנערכו, ממצב שוק הדיור, ומהאווירה הציבורית, תופעת עליית מחירי הדירות נבלמה קלות. מוכרים ורוכשים "ישבו על הגדר" והמתינו להתפתחויות. כיום, לאחר החגים ניתן לדעתנו לראות כי: "החיים ממשיכים". אנשים צריכים דירות לגור בהן והשוק התעורר מחדש. אנו מבחינים בעלייה במספר רכישות הדירות מיד שניה וגם במספר רכישות הדירות מהקבלנים. לא הבחנו, עד כה, בירידה משמעותית במחירי הדירות. מוקדם מידי לדבר על מגמות בשוק הנדל"ן ובטח שלא ניתן לצפות את ההתפתחויות הבאות. על כל אחד ואחד להישאר עם "אצבע על הדופק" ולשקול את כל ההיבטים, כולל המיסויים, לפני נקיטת צעד של קניה או מכירת דירה .
ג. התעמקנו רבות והשתלמנו בכל נושא השינויים האחרונים שחלו בחוק מיסוי המקרקעין ובהוראות השעה. החלטנו להביא בפניכם, בתמצית, את עיקרי השינויים בעניין הפטורים ממס שבח הניתנים במכירת דירות מגורים.
2. במאמר זה נסקור באופן כללי את הכללים החדשים בדבר מתן פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה:
א. רקע כללי "סוגי הפטור המוכרים":
באופן כללי, עד השינויים החדשים, היו כחמישה מסלולי פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה כמפורט להלן:
1) מכירה כל ארבעה שנים: פטור ממס במכירת דירה אם לא נוצל פטור ממס שבח בארבעת השנים שקדמו למכירה הנדונה.
2) מכירה פעם בשנה חצי: מכירת דירה יחידה פעם בשנה וחצי בפטור ממס שבח.
3) מכירת דירה שהתקבלה בירושה: ניתן למכור דירה שהתקבלה בירושה כאשר המוכר "נכנס לנעלי המוריש" ובמידה והמוריש היה זכאי לקבלת הפטור ממס שבח. (לא מדובר על כל מוריש. יש בחוק הגדרות מי נכלל בקטגוריה זאת).
4) מכירת שתי דירות: ניתן למכור דירה שניה אם נמכרה בתוך 12 חודשים מיום מכירת הדירה הראשונה שנמכרה בפטור. על המוכרים לעמוד במספר תנאים שנקבעו בחוק ובהם: רכישת דירה חדשה בשווי מינימאלי, 75% משווי המכירה של שתי הדירות. על סכום שווי שתי הדירות לא לעלות על סך של 3,175,000 ₪. מעבר לסך של 1,908,000 ₪ יחול מס על החלק היחסי עד לגובה התקרה דלעיל.
5) ניתן להעביר דירות במתנה במקרים מסוימים בפטור ממס שבח ובתשלום מינימאלי של מס רכישה. במקרים כאלו חלות הגבלות שונות במכירת הדירות.
ב. שינויים ועדכונים במתן הפטור ממס שבח במכירת דירות מגורים:
1) השינויים והעדכונים נקבעו בשיטה של "המקל והגזר".
2) המקל הוא: בהוראה שלפיה: במקרים של מכירת דירת מגורים בתקופה שמיום 1.1.2013 ועד ליום 1.1.2021 הפטור ממס שבח ינתן במכירת דירה פעם בשמונה שנים! במקום פעם בארבע שנים. (סעיף 49 ב (2) לחוק מיסוי מקרקעין). המשמעות ברורה. המדינה מתכוונת לגרום למי שחושב למכור דירה ושעוד לא מכר אותה למכור את הדירה במהירות לפני שייאלץ להמתין שמונה שנים (במקום ארבע) מיום המכירה הקודם לקבלת הפטור.
3) "הגזר" מסלול הפטור החדש:
3.1) מצד אחד נוצרה ההרתעה שתתחיל בשנת 2013 עם הגדלת מספר השנים הנדרשות לקבלת הפטור. מצד שני ניתנה הטבה שנועדה לשמש כתמריץ למכירת דירות לאלו ששוקלים למכור דירות.
3.2) בהוראת שעה נקבע פטור נוסף למכירה של שתי דירות מגורים ובלבד וימכרו עד ליום 31.12.2012. הוראת השעה התקבלה בכנסת ביום 16.2.11.
3.3) סעיף 6 להוראת השעה קובע כי, בלי לגרוע מהוראות הפטור הידועות, מוכר דירת מגורים מזכה יהיה זכאי, אם מכר בתקופה שמיום 1.1.11 עד ליום 31.12.12, לפטור מלא ממס אם התקיימו ההוראות הבאות:
3.3.1 שווי המכירה הוא עד לסכום של 2,200,000 ₪.
3.3.2 מעל לגובה התקרה דלעיל ישולם מס על חלק יחסי באופן הקבוע בהוראת השעה. (הכפלת סכום המס שהיה על המוכר לשלם בהפרש שבין שווי מכירה לתקרת הפטור חלקי שווי מכירה).
3.4) מכירת דירה עם זכויות בניה: במקרה בו שווי הדירה נמוך מהסך של 1,777,000 ₪ המוכר זכאי לפטור נוסף בשל זכויות הבניה הנוספות כאמור בחוק. דהיינו: פטור ממס על זכויות הבניה בסכום שווי הדירה או בסכום ההפרש שבין 1,777,600 לבין סכום שווי הדירה לפי הנמוך.
4) נא שימו לב לכך שההטבה לא תינתן במקרים אלו:
4.1) המוכר קיבל את דירת המגורים הנמכרת בלא תמורה בתקופה שמיום 1.11.10 עד 31.12.12.
4.2) המכירה של הדירה הנמכרת היא לקרוב כהגדרתו בחוק.
4.3) הפטור יינתן פעמיים בלבד.
ג. פטור לגבי דירת מגורים שאיננה מזכה:
1) המדובר בפטור נוסף שנתן המחוקק לבעלי דירות מגורים שמשמשות כמלאי עסקי, לדוגמא: משרדים. המטרה: לעודד מכירת משרדים והפנייתם לדירות מגורים.
2) נקבעו מספר הגבלות בשימוש בפטור כגון: שווי הדירה הנמכרת הוגבל עד לתקרה של 2.2 מיליון ₪, ניתן להשתמש בפטור שלוש פעמיים (מי שמנצל את הפטור במלואו לא יוכל לנצל פטור לאחר מכן לפי ההוראות הקבועות בחוק).
3) על מנת לקבל את הפטור יש לקבוע בחוזה במפורש כי על הדירה הנמכרת לשמש למגורים!. נקבעו כללים לבדיקת העמידה בדרישות.
לסיכום הנושא: השינויים שחלו בנושא הפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים הם משמעותיים ביותר. בנוסף לשינויים שנדונו כאן חלו שינויים גם בעניין אופן דיווח העסקה והטפסים עליהם יש לחתום. לפני מכירת או רכישת כל דירה יש לשקול היטב את כל היבטי המיסוי תוך התחשבות בצרכי העתיד של המוכר/קונה בהתאם.
אין באמור משום חוות דעת או ייעוץ על כל מקרה להיבחן לפי נסיבותיו הוא.
הכותב, שמואל ברטלר, עו"ד, L.L.M, הינו שותף במשרד עורכי דין ברטלר ובעל תואר LLM במשפטים.
מכתבי הוקרה
אשתי ואני מודים לך על הטיפול המסור והמקצועי ללא רבב, על הביטחון שאתה משרה בנו בתוך ידיעה שאנו בידיים טובות וההרגשה שיש מי שדואג לאינטרסים שלנו בצורה אבסולוטית.
פרסומים וחדשות
מבנה יביל פתרון זמין? לא בכל מחיר
כותרת: מבנה יביל פתרון זמין? לא בכל מחיר
מאת: עו"ד ונוטריון שמואל ברטלר
המחסור בדירות מגורים ועליית מחירי הדירות מחייבים בחינת פתרונות שונים לבעיות אלו.
אחד הפתרונות אשר בו נדון כאן הוא: הקמת מבנים יבילים. למבנים יבילים יש יתרונות רבים ונראה כי במקומות מתאיים ניתן להתקין מבנים יבילים לשימושים שונים כולל: לדיור.
מבנה יביל, מה זה?
בעוד בארצות הברית ובאירופה בניה של מבנים יבילים נפוצה בארץ הבניה של מבנים יבילים החלה לפני כ30 שנה. המבנים היבילים זכו לפרסום רב בזמן העלייה הגדולה מברית המועצות. עולים שוכנו במה שכונה: קרוילות. וכן, נעשה שימוש שפורסם , במבנים יבילים לאכלוס המשפחות שפונו מגוש קטיף.
מבנה יביל הוא מבנה הבנוי בניה תעשייתית חדשה. המבנה נבנה ומועבר למקומו המיועד בדרך כלל כשהוא מוכן בשלמותו. בדרך כלל משקלם של הקירות ומחיצות הפנים במבנה יביל כמו גם משקל התקרה והרצפה נמוך משמעותית ממשקלם בבניה "רגילה" שהיא בניה מבטון ובלוקים. המבנה היביל מותקן במקמו המיועד ומחובר לתשתיות כגון: חשמל, מים, ביוב, כבלים ועוד. מבנה יביל מוסע על גבי משאיות מיוחדות. הובלה של מבנה גדול מצריכה רישוי וליווי משטרתי.
שימוש במבנים יבילים
מבנים יבילים, בניגוד לדעה המקובלת, יכולים לשמש למגוון שימושים: למגורים, לתעשייה, לבתי כנסת, לצימרים ואף כמבנים מוגנים. לעיתים נעשים שימושים לא חוקיים במבנה יביל. אני טיפלתי במקרה בו נעשתה פלישה למקרקעין באמצעות הנחת מבנה יביל על המקרקעין. הפולש הניח את המבנה באמצעות מנוף על הקרקע ומיד עבר להתגורר במבנה היביל מתוך כוונה לטעון בעת הפינוי כי מדובר בפינוי מביתו. הפולש פונה בעקבות תביעה משפטית והמבנה המבנה סולק על גבי משאית בליווי משטרתי מהמקרקעין. לעיתים אנדים מניחים מבנה יביל על הקרקע ללא היתר ומתנגדים לצווי הריסנה ופינוי בטענה שהמדובר בקרוון ארעי ולא במבנה קבע. טענה זו כפי שנראה, מצריכה הוכחות.
יתרונות מול חסרונות:
למבנה יביל יש יתרונות רבים: מבנה יביל זול יותר להקמה ממבנה בלוקים ובטון. זמן ההקמה של מבנה יביל קצר יותר מזמן ההקמה של מבנה בלוקים ובטון. ניתן להרכיב מבנה יביל לצד מבנה בלוקים ללא צורך בעבודות בני מורכבות. החסרונות העיקריים של מבנה יביל הם קושי בהובלה לייעד. בדרך כלל לא בונים מעל מבנה יביל קומות רבות נוספות כל שלא נעשה שימוש במבנה יביל לבניית מגדלים וכדומה.
היתר בניה למבנה יביל:
התקנת מבנה יביל מצריכה קבלת היתר בניה. מאחר ועבירות הבניה התרבו מוגדרת תופעה זו על ידי בתי המשפט כ: "רעה חולה". לפני הזמנת מבנה יביל יש לבדוק ברשות המקומית את תכנית בניין העיר החלה על האתר הנבחר ואת האפשרות להקים לפי התכנית מבנה יביל באתר הנבחר. יש לבקש היתר בניה לפני התקנת המבנה היביל. גורמים שונים ניסו להימנע מקבלת היתר. בדיון בבית המשפט הם טענו כי לא מדובר במבנה יביל אלה בקרוון ארעי. בית המשפט קבע מבחן לקביעה האם מדובר במבנה יביל או בקרוון. נקבע כי : אין חשיבות לשם בו מתואר המבנה, קרי: קרוון או מבנה יביל. הנייחות של המבנה והשימוש שנעשה בו בפועל הם הקובעים בשאלה האם יחולו על המבנה דיני התכנון והבניה. טפלתי במבנה שהוקם בחוף הים טענת בעל המבנה אותו ייצגתי שטען כי מדובר במבנה ארעי נייד ומתנייד שלא נועד לשימוש קבע התקבלה. לפי המבחנים הנדונים. התשובות לשאלת מהות השימוש והנייחות של המבנה הן תשובות שבעובדה וטענות בנושאים אלו מצריכות הוכחה.
סיכום: מבחינת היתר בניה הרי שלגבי מבנה יביל כמו גם מבנה מלבנים ובטון יש לקבל היתר בניה. לפני הקמת מבנה יביל ובכל מקרה של מחלוקת עם הרשות בעניין זה רצוי להתייעץ עם עורך דין על מנת למנוע נזקים.
• המאמר אינו תחליף לייעוץ משפטי בידי עורך דין. האמור מעניק מידע כללי בלבד, ואינו מהווה ייעוץ משפטי מחייב ואף לא חוות דעת משפטית ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא.
עו"ד שמואל ברטלר
ברטלר משרד עורכי דין.
