שימוש באנרגיה סולרית ושימוש בגג משותף-חזון או מציאות

חסכון באנרגיה ושמירה על איכות הסביבה הם צו השעה. כיום קיימת אפשרות להתקנת קולטים סולריים המפיקים חשמל על גגות משותפים. התקנה כזו מעוררת שאלות משפטיות מורכבות

מודעות רבות מפורסמות בכלי התקשורת ומבטיחות לבעלי גגות רווחים גבוהים לו רק יתקינו מערכת סולרית המפיקה חשמל על גג ביתם. החשמל המופק נמכר לחברת חשמל כאשר לאחר כיסוי הוצאות התקנה אמורים הפנלים המותקנים להפיק לבעל הגג רווחים גבוהים.

לפני שאתם מצטרפים למגמה, מתקינים פנלים סולריים על גג הבית מייצרים חשמל מאנרגיית השמש ומתחילים לספור מזומנים הרי שאם אתם מתגוררים בבניין הבנוי בבניה רוויה או אם אתם גרים בבית קרקע הרשום כבית משותף, עליכם לדעת שכדי להתקין את הפנלים, עליכם להיערך ולהתכונן לכך מראש.

גג משותף וגג צמוד

על מנת להבין ולבחון את האפשרות להתקנת פנלים על הגג המשותף יש להבין את המושגים: רכוש משותף ורכוש צמוד. על פי חוק המקרקעין, רכוש משותף כולל קרקע, גג, קירות חיצוניים, מסד, חדרי מדרגות, מעליות, מקלטים ומתקנים נוספים המשמשים את כלל בעלי הדירות. לכל בעל דירה צמוד חלק לא מסוים מהרכוש המשותף, אולם בעל הדירה איננו רשאי לעשות שימוש ייחודי באותו חלק. כל פגיעה ברכוש המשותף יכולה להוות עילה לתביעה משפטית.

רכוש צמוד:– במקרים מסוימים ניתן להוציא את הגג מהרכוש המשותף ולהצמידו לאחת הדירות. לא ניתן לעשות כן לגבי חדרי מדרגות, מעליות ומתקנים המשמשים את כלל הדיירים. חשוב לזכור כי: עצם ההצמדה לא מקנה לבעל הדירה זכות שימוש שאינה מותרת בתקנון הבית המשותף. לדוגמה: בעל דירה אליה הוצמד גג איננו רשאי לבנות על הגג ללא הסכמת כל בעלי הדירות, אלא אם נקבע אחרת.

ייצור חשמל ו/או ייצור סכסוכי שכנים?

התקנת פנלים סולריים על הגג מחייבת עבודות תשתית ותחזוקה שוטפת. הפנלים הסולריים, לעיתים קרובות, בולטים מעל הגג ועלולים לגרום לשינוי מראה הבית.

החיים עם שכנים שהם למעשה שותפים בגג המשותף, הם תמיד מורכבים. לאור מורכבות זו, יש לטפל בסוגיית התקנת הפנלים הסולרים תוך בדיקת אופן התנהלות החיים בבניין, השימוש שנעשה בשטחים הציבוריים ובשטחים הצמודים של הבית המשותף. כמו כן, יש לבדוק את תקנון הבית המשותף ואת הוראות הדין החלות על הבית המשותף.

במקרים בהם הגג המשותף משמש את הדיירים סביר לצפות התנגדות של בעל דירה לתפישת המקום המשותף לצורך התקנת פנלים שיעשירו את אחד מבעלי הדירות. יש להתחשב גם בהשפעת הפנלים על העיצוב החיצוני של הבניין. שינוי בנראות הבית עלול לעורר גם הוא התנגדות.

המצב של בעל דירה בבית משותף אשר לדירתו הוצמד הגג לא בהכרח טוב יותר ממצב בעל זכויות בגג משותף. הבניה על גג צמוד מצריכה הסכמה ש השכנים, אלה אם נקבע בתקנון אחרת. כך גם התקנת תשתיות דרך קירות הבית המשותף. בנוסף, יכולים בעלי דירות לטעון לפגיעה בחזות הבניין ואף ליצירת סיכונים בטיחותיים שלא היו קודם לכן. הצורך בתחזוקת הפנלים והעלייה לגג לצורך תחזוקת הפנלים ותיקונם מגבירים את שימוש במתקני הבית המשותף, כגון: מעלית, דבר היכול לעורר עילה נוספת להתנגדות להתקנת הפנלים על הגג הצמוד.

בהתאם לאמור לעיל, כל פגיעה ברכוש המשותף – אסורה אלה עם ניתנה הסכמה לכך. גם כאשר לדירה מסוימת יש גג הצמוד אליה ומשויך לה, אין משמעות הדבר כי לבעל הזכויות בגג זכות להקים את המתקנים הסלולריים על הגג ויתכן כי תקנון הבית המשותף פשוט אוסר זאת.

מוצא חיובי

בעל דירה החפץ בהתקנת הפנלים הסולריים יכול לשתף את בעלי הדירות האחרים בעניין וזאת הן מהבחינה האידיאולוגית, קרי: יצירת אנרגיה נקיה והן מהבחינה הכלכלית, קרי: "כולם ירוויחו" וייהנו מרווחי החשמל שיופק ויימכר. ניתן לטעון כי האנרגיה שתופק תשמש לצורך הפחתת חשבון החשמל המשותף לכל הדיירים: תאורת הבניין, מעלית וכו' ובעתיד הקרוב יעשה בחשמל שיופק מהפנלים הסולריים שימוש לצורך הטענת הרכבים החשמליים של בעלי הדירות.

בבתים הנמצאים כיום בבנייה, רצוי מאוד לקבוע מראש מקום עמדה בעניין פנלים סולריים. לבעלי דירות בבתים משותפים בהם כבר יש תקנון, מוצע להכניס תיקון עם כללים המתייחסים לשימוש בפנלים סולריים ולחלוקת הרווחים כמו גם לנשיאה בהוצאות.

במקרה בו לא ניתן להגיע להסכמות או שמתעוררים סכסוכי שכנים בשאלת התקנת עמדות הטעינה, ניתן לפנות למפקחת על בתים משותפים בלשכת רישום מקרקעין.

לדעתי מן הראוי הוא כי המחוקק יידרש לסוגית התקנת הפנלים הסולריים על גבי הגגות בבתים המשותפים דבר שיפתור את אי הוודאות ואף יכול לקדם את השימוש באנרגיה לא מזהמת והפחתת השימוש בחומרים מזהמים לייצור חשמל.

עו"ד שמואל ברטלר מתמחה במקרקעין, ליטיגציה, משפט ירוק ואיכות הסביבה, משפט מסחרי.