חוק המכר (דירות)
המאמר שלהלן ידון בהצעת החוק של חברי הכנסת סטס וראובן ריבלין לתיקון חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעה של רוכשי דירות).
1. ביום 26.11.07 הגישו חברי הכנסת סטס וראובן ריבלין הצעת חוק לתיקון חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעה של
רוכשי דירות).
2. מטרת ההצעה, להעניק הגנה טובה יותר, בעקבות קריסת חברת "חפציבה", לרוכשי הדירות במצב בו המוכר אינו יכול לעמוד בהתחייבויותיו על פי חוזה המכר.
3. כיום חוק המכר דירות במתכונתו נותן הגנה לרוכשים אולם ההגנה היא חלקית בלבד ואינה מכסה את כל קשת המצבים אליהם עלול רוכש דירות להיקלע כאשר רכש דירה מקבלן.
4. להלן, על קצה המזלג, השינויים אותם מציעים יוזמי החוק לבצע בחוק הקיים:
א. מוצע להרחיב את קשת המצבים בהם קמה לקונה הזכות לממש את הערבות הבנקאית. כך למשל מוצע כי הערבות הבנקאית תבטיח החזרת כספים גם במקרים של: הקפאת הליכים, אי התאמה קיצונית בין הדירה שנמסרה למה שהוסכם בחוזה המכר ורשלנות ישירה של המוכר.
ב. כבר החל מהשקל הראשון שהקונה ישלם עבור רכישת הדירה יחויבו המוכרים בהמצאת בטוחה לתשלום.
ג. הליווי הפיננסי שהבנק יעמיד לרשות קבלן יעשה בדרך של עסקת מימון של פרויקט בניה. קרי, שיטה בה כל
התקבולים מרוכשי הדירות, ההון העצמי של המוכר וכן התשלומים לספקים מנוהלים בחשבון ליווי.
ד. לא יתקבל כל תשלום על חשבון התמורה מקונה אלא אם הופקד ישירות לחשבון הליווי של הפרויקט.
ה. לבנק המלווה תהיה אחריות לוודא שהרוכשים קיבלו בטוחות כדין. אחריות זהה תוטל גם על הבנק הנותן הלוואה לקונה לצורך רכישת הדירה אף אם אינו הבנק המלווה.
ו. לצורך הפיקוח על אכיפת החוק ימונה ממונה, מבין עובדי משרד השיכון והבינוי אשר יהיו לו סמכויות נרחבות
ואשר יוכל להיעזר בוועדה מייעצת.
ז. מוצע להרחיב את האחריות על המוכרים וכן להטיל אחריות על הבנק המלווה. הצעת החוק מציעה להטיל סנקציות על המפר את החוק ובכלל זה על הבנק. לפי הצעת החוק תוטל אחריות אישית על מנהל בתאגיד, אשר יפר את הוראות החוק.
5. לעניות דעתי, היה מקום לבצע שינוי נוסף ולחייב כל מוכר לתת לרוכש ערבות בנקאית חובה ולא לאפשר למוכר להסתפק ברישום הערת אזהרה כבטוחה חלופית, כפי שהחוק מאפשר היום.
6. כך או כך סביר להניח כי עד לאישור התיקון הנ"ל לחוק תעבור ההצעה טלטלות רבות, בעיקר מצד הלוביסטים של
הבנקים ונותר רק לקוות שנוכל לראות את התיקון הנ"ל, כשהוא קרוב ככל הניתן למקור, קורם עור וגידים בהקדם.
הכותב הינו מאיר ברטלר, עו"ד LLM, שותף במשרד ברטלר עורכי דין המתמחה בין היתר בתחום המקרקעין.
אין לראות באמור לעיל כחוות דעת ו/או המלצה וכל מקרה יש לבחון לגופו של עניין.
מכתבי הוקרה
אשתי ואני מודים לך על הטיפול המסור והמקצועי ללא רבב, על הביטחון שאתה משרה בנו בתוך ידיעה שאנו בידיים טובות וההרגשה שיש מי שדואג לאינטרסים שלנו בצורה אבסולוטית.
פרסומים וחדשות
מבנה יביל פתרון זמין? לא בכל מחיר
כותרת: מבנה יביל פתרון זמין? לא בכל מחיר
מאת: עו"ד ונוטריון שמואל ברטלר
המחסור בדירות מגורים ועליית מחירי הדירות מחייבים בחינת פתרונות שונים לבעיות אלו.
אחד הפתרונות אשר בו נדון כאן הוא: הקמת מבנים יבילים. למבנים יבילים יש יתרונות רבים ונראה כי במקומות מתאיים ניתן להתקין מבנים יבילים לשימושים שונים כולל: לדיור.
מבנה יביל, מה זה?
בעוד בארצות הברית ובאירופה בניה של מבנים יבילים נפוצה בארץ הבניה של מבנים יבילים החלה לפני כ30 שנה. המבנים היבילים זכו לפרסום רב בזמן העלייה הגדולה מברית המועצות. עולים שוכנו במה שכונה: קרוילות. וכן, נעשה שימוש שפורסם , במבנים יבילים לאכלוס המשפחות שפונו מגוש קטיף.
מבנה יביל הוא מבנה הבנוי בניה תעשייתית חדשה. המבנה נבנה ומועבר למקומו המיועד בדרך כלל כשהוא מוכן בשלמותו. בדרך כלל משקלם של הקירות ומחיצות הפנים במבנה יביל כמו גם משקל התקרה והרצפה נמוך משמעותית ממשקלם בבניה "רגילה" שהיא בניה מבטון ובלוקים. המבנה היביל מותקן במקמו המיועד ומחובר לתשתיות כגון: חשמל, מים, ביוב, כבלים ועוד. מבנה יביל מוסע על גבי משאיות מיוחדות. הובלה של מבנה גדול מצריכה רישוי וליווי משטרתי.
שימוש במבנים יבילים
מבנים יבילים, בניגוד לדעה המקובלת, יכולים לשמש למגוון שימושים: למגורים, לתעשייה, לבתי כנסת, לצימרים ואף כמבנים מוגנים. לעיתים נעשים שימושים לא חוקיים במבנה יביל. אני טיפלתי במקרה בו נעשתה פלישה למקרקעין באמצעות הנחת מבנה יביל על המקרקעין. הפולש הניח את המבנה באמצעות מנוף על הקרקע ומיד עבר להתגורר במבנה היביל מתוך כוונה לטעון בעת הפינוי כי מדובר בפינוי מביתו. הפולש פונה בעקבות תביעה משפטית והמבנה המבנה סולק על גבי משאית בליווי משטרתי מהמקרקעין. לעיתים אנדים מניחים מבנה יביל על הקרקע ללא היתר ומתנגדים לצווי הריסנה ופינוי בטענה שהמדובר בקרוון ארעי ולא במבנה קבע. טענה זו כפי שנראה, מצריכה הוכחות.
יתרונות מול חסרונות:
למבנה יביל יש יתרונות רבים: מבנה יביל זול יותר להקמה ממבנה בלוקים ובטון. זמן ההקמה של מבנה יביל קצר יותר מזמן ההקמה של מבנה בלוקים ובטון. ניתן להרכיב מבנה יביל לצד מבנה בלוקים ללא צורך בעבודות בני מורכבות. החסרונות העיקריים של מבנה יביל הם קושי בהובלה לייעד. בדרך כלל לא בונים מעל מבנה יביל קומות רבות נוספות כל שלא נעשה שימוש במבנה יביל לבניית מגדלים וכדומה.
היתר בניה למבנה יביל:
התקנת מבנה יביל מצריכה קבלת היתר בניה. מאחר ועבירות הבניה התרבו מוגדרת תופעה זו על ידי בתי המשפט כ: "רעה חולה". לפני הזמנת מבנה יביל יש לבדוק ברשות המקומית את תכנית בניין העיר החלה על האתר הנבחר ואת האפשרות להקים לפי התכנית מבנה יביל באתר הנבחר. יש לבקש היתר בניה לפני התקנת המבנה היביל. גורמים שונים ניסו להימנע מקבלת היתר. בדיון בבית המשפט הם טענו כי לא מדובר במבנה יביל אלה בקרוון ארעי. בית המשפט קבע מבחן לקביעה האם מדובר במבנה יביל או בקרוון. נקבע כי : אין חשיבות לשם בו מתואר המבנה, קרי: קרוון או מבנה יביל. הנייחות של המבנה והשימוש שנעשה בו בפועל הם הקובעים בשאלה האם יחולו על המבנה דיני התכנון והבניה. טפלתי במבנה שהוקם בחוף הים טענת בעל המבנה אותו ייצגתי שטען כי מדובר במבנה ארעי נייד ומתנייד שלא נועד לשימוש קבע התקבלה. לפי המבחנים הנדונים. התשובות לשאלת מהות השימוש והנייחות של המבנה הן תשובות שבעובדה וטענות בנושאים אלו מצריכות הוכחה.
סיכום: מבחינת היתר בניה הרי שלגבי מבנה יביל כמו גם מבנה מלבנים ובטון יש לקבל היתר בניה. לפני הקמת מבנה יביל ובכל מקרה של מחלוקת עם הרשות בעניין זה רצוי להתייעץ עם עורך דין על מנת למנוע נזקים.
• המאמר אינו תחליף לייעוץ משפטי בידי עורך דין. האמור מעניק מידע כללי בלבד, ואינו מהווה ייעוץ משפטי מחייב ואף לא חוות דעת משפטית ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא.
עו"ד שמואל ברטלר
ברטלר משרד עורכי דין.
