רבים מכם פנו אלינו בשבועות האחרונות בשאלות בעניין פגמים וליקויים בנכסים שנרכשו ובעניין זכויותיהם מול המוכר. במאמר זה נדון בזכויותיו של רוכש דירה המגלה פגמים ו/או אי התאמה בדירה שרכש. אנו בטוחים כי מאמרנו יהיה לכם לעזר רב.

1. חוק המכר דירות, באופן כללי, דן בחובות של מוכר דירה כלפי רוכש דירה בעניין אחריות לתיקון אי התאמות בדירה. בחוק נקבעו, כפי שנתאר להלן, תקופות אחריות ופעולות אותן צריך לנקוט כאשר יש אי התאמה בדירה.

2. הגדרות חשובות בחוק מכר דירות:
על מנת שניתן יהיה לבחון על מי חל חוק מכר דירות יש לבחון את ההגדרות הקבועות בחוק.

א. מוכר: מי שמוכר דירה שבנה או שהוא עתיד לבנות על מנת למכרה. ההגדרה חלה גם על מי שקנה דירה מאדם על מנת למוכרה מאוחר יותר. בחוק יש חזקה לפיה: מי שמוכר דירה שהיתה תפיסה ע"י אחר פחות משנה מיום גמר בנייתה או שהוא גר בדירה פחות מחצי שנה מיום סיום בנייתה הוא מוכר שהחוק חל עליו! על אותו אדם להוכיח כי החזקה לא חלה עליו.

ב. קונה: מי שקונה דירה כאמור.

ג. דירה: חשוב לדעת כי דירה מוגדרת בחוק כחדר או מערכת חדרים שנועדה למגורים או לעסק או לכל צורך אחר.

ד. מפרט:

1) מסמך שמוכר חייב לצרף לחוזה המכר ולמסור העתק חתום ממנו לקונה.

2) המפרט יהיה בצורה שנקבעה ועל המוכר למלא בצורה מדויקת את כל הפרטים שנקבעו.

3) במפרט מפורטים בדר"כ כל הפרטים בדירה וכן הוצאות של חלקים מרכוש משותף והצמדות בבית המשותף. כמו כן חייבים להיות מפורטים במפרט או בחוזה הפרטים הבאים:
(א) החלק ברכוש משותף הצמוד לדירה.

(ב) שיעור השתתפות בהוצאות הבית.

(ג) סדרי קבלת החלטות בדבר ניהול הבית.

ה. כאשר לא נמסר מפרט: יראו את המוכר כמי שהתחייב למסור דירה לקונה כשכל מה שהיה צריך להיות רשום במפרט מקובל ומתאים קיים בה.

4. מתי מתקיימת אי התאמה בדירה? אי התאמה מתקיימת כאשר מוכר לא ממלא אחר התחייבויותיו כלפי הרוכשים בכל אחד מהמקרים הבאים:

א. הדירה או כל דבר שבה שונה מהמפרט תקן או תקן בניה.

ב. תוך תקופת בדק התגלתה אי התאמה בדירה (זולת אם הקונה גרם לה).

ג. תוך תקופת האחריות התגלתה אי התאמה והקונה הוכיח כי מקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים.

ד. התגלתה גם לאחר תקופת האחריות אי התאמה יסודית שבגללה אין הדירה מתאימה ליעודה.

ה. בנסיבות העניין היה על המוכר לתת לקונה אזהרות בדבר תכונות מיוחדות של הנכס או הוראות תחזוקה והן לא ניתנו או שהן לא מתאימות.

5. הודעה על אי התאמה: כדי שהקונה יוכל להסתמך על אי התאמה בדירה חייבת להינתן למוכר הודעה תוך שנה ממועד מסירת הדירה וזאת במידה וניתן היה לגלות אי התאמה באותו מועד. או כשלא ניתן היה לגלות אי התאמה במועד המסירה על הקונה לתת הודעה על אי ההתאמה למוכר זמן סביר לאחר שהוא מגלה אותה.

6. רצוי מאוד להודיע למוכר על אי ההתאמה בכתב ולשמור אסמכתא על ההודעה והמסירה.

7. בחוק קבועות שתי תקופות עיקריות בהן חלה אחריות של מוכר לבצע תיקונים.

א. תקופת בדק: תקופה הקבועה בתוספת לחוק. התקופה מתחילה מיום העמדת הדירה לרשות הקונה: לכל אביזר ו/או מתקן בדירה נקבעה בחוק תקופת בדק שונה.

למשל צנרת – שנתיים, סדקים – 5 שנים, חיפויים בחדרי מדרגות – 3 שנים וחיפויים קירות חיצוניים – 7 שנים.

ב. תקופת אחריות: 3 שנים לאחר הבדק. על הקונה לאפשר למוכר הזדמנות נאותה לתקן את אי ההתאמה ועל המוכר לתקן את אי ההתאמה בזמן סביר. קונים שאינם מאפשרים למוכר לבצע תיקון בדירה עלולים להפסיד את זכותם לתבוע פיצויים או ביצוע תיקונים בשלב מאוחר יותר.

8. חשוב לדעת כי כאשר רוצים להחיל על בניין תקנון שונה מהתקנון המצוי בחוק המקרקעין יש צורך לכלול במפרט או בחוזה פרטים על כך. לכן חשוב מאוד לקרוא את המפרט הטכני טרם חתימת ההסכם ולגלות חובות שמוטלות על רוכש דירה ואשר מפורטות במפרט הטכני. על הדירה שנמסרת להיות תואמת לתיאור במפרט הטכני.

סיכום:

החוק נועד לתת לקונה דירה הגנה במקרים מסויימים של פגמים ואי התאמות.
חשוב מאוד לקרוא בעת רכישת דירה את החוזה וגם את המפרט הטכני. הודעות על אי התאמה יש ליתן מיד עם הגילוי על מנת למנוע טענות של שיהוי.
ידוע שישנם ליקויים שצצים בבית משותף מספר שנים לאחר האיכלוס יש להיות ערים לכך ולהודיע על כל ליקוי במועד.
בעת מסירת החזקה בדירה יש לערוך פרוטוקול ליקויים ולהעביר אותו למוכר.

___________________
ברטלר, משרד עורכי דין
עו"ד שמואל ברטלר, LLM

* הנאמר במאמרנו זה איננו מהווה ייעוץ משפטי. על כל מקרה להבחן לפי נסיבותיו.