הרחבת דירת מגורים - סגירת מרפסות
בעקבות תיקון בחוק המקרקעין ניתן כעת להרחיב ביתר קלות דירת מגורים. כבר אין צורך בהסכמת כל בעלי הדירות להרחבה. במאמר זה, בעקבות תוכניתנו ששודרה ברדיו ולאור הרחבות דירות שביצעו לקוחות משרדנו, נתייחס לסוגית הרחבת דירה וסגירת מרפסות.
1. על פי חוק תכנון ובניה, סעיף 145, כל עבודת בניה טעונה היתר למעט שינויים פנימיים בדירה. הסעיף קובע כי צריך היתר ל"הקמת בניין, הריסתו, הקמתו בשנית כולו או מקצתו הוספה לבניין קיים וכל תיקון בו למעט שינוי פנימי".
2. באופן כללי את ההיתר נותנת ועדה מקומית לתכנון ולבניה או רשות רישוי המקומית.
3. החוק מגדיר בניין בהגדרה רחבה מאוד "כל מבנה בין שהוא בנוי אבן ובין שהוא בנוי בטון, טיט, ברזל, עץ או כל חומר אחר לרבות כל חלק של מבנה וכל מה שמחובר לו מבנה קבע.
4. בארץ נהוג, לטוב או לרע לפי ההשקפה, לסגור מרפסות לצורך הרחבת הדירה. בדר"כ התופעה נהוגה בדירות המיועדות להשקעה וזאת על מנת להרחיב את הדירה.
5. באופן כללי על פי החוק תכנון ובניה סגירת מרפסת והרחבת דירה מצריכה היתר. גם בניית פרגולה מצריכה היתר. גם מבנה שלא מחובר לבניין מצריך היתר.
6. להרחבת דירה באופן זה יש השלכות גם לגבי היחסים עם הדיירים האחרים וזאת מחמת האיסור על בניה ברכוש משותף וצמוד, ניצול זכויות בניה וכן תופעות של מטרדים ופגיעה בקניין כמו גם אי מילוי הוראות תקנון בית משותף.
7. בעקבות תיקון בחוק המקרקעין נקבע, בסעיף 71 ב', כי באופן כללי בהחלטה של 3/4 בעלי זכות שלהם 2/3 מהרכוש המשותף ניתן להוציא חלקים מהרכוש המשותף ולהצמיד אותם לדירה לשם בניה שמטרתה הרחבת הדירה וכן להחליט בעניין חלוקת זכויות בניה.
8. חשוב מאוד לציין כי לא תתקבל החלטה כזו אם היא תמנע את האפשרות לבניית סוכה ממי שבערב נהג לבנות סוכה. לכן לפני בניה צריך לשקול גם היבטים אלו.
9. פעמים רבות מכונות תוספות בניה בשמות שונים ומשונים וזאת במטרה לטעון כי לא מדובר בבניה. לדוגמא חדר נקרא "סוכה" וכדומה.
10. לכן נקבע כי ההגדרה של מבנה תקבע לפי מבחן השכל הישר, אובייקטיבי, וכן לפי אומד דעת סובייקטיבי, כלומר כוונת הבונה. לא מדובר במבחנים מצטברים.
11. לאור מבחנים אלו נקבע לדוגמא כי מבנה שנבנה על גלגלים ושהוקם לטווח ארוך יכול להיקרא מבנה ולכן דורש היתר. לעומת זאת סוכה שנבנית רק לצורך החג ומפורקת מיד לאחר מכן לא תהיה מבנה לצורך החוק. יש כמובן הבחנות גם בין סככה קבועה לרכב שמצריכה היתר לעומת סוכה שנבנתה על מנת לחוג את חג סוכות ולאירוח אושפזין שאיננה מצריכה היתר.
12. כיום יש מגמה להחמיר עם אלו הבונים ללא היתר ולבצע הריסה בנוסף להטלת עונשים אחרים על ידי בית המשפט.
13.1 מאחר ובניה בבית משותף מעוררת בעיות רבות חשוב לציין, בהזדמנות זו, כי בנוסף לאפשרות לפנות לבית המשפט לקבלת סעד ועזרה יש אפשרות לפנות בעניינים הבאים גם למפקח בלשכת רישום מקרקעין.
13.2 חוק המקרקעין קובע כי למפקח על רישום מקרקעין סמכות לדון בסכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר השגת גבול מצד בעל דירה לגבי דירה אחרת או לגבי הרכוש המשותף (קירות חיצוניים הם בדר"כ רכוש משותף) למפקח סמכות ייחודית: לדון בסכסוך בין בעלי דירות בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון.
13.3 פניה למפקח מקילה מצד אחד על העומס בבתי המשפט וייתכן כי ההליך יהיה פחות פורמלי. מצד שני גם בפניה לבתי המשפט יתרונות מסויימים. ברצוני לציין במסגרות אלו ייצגנו בהצלחה לקוחות רבים ולכל הליך יתרונות משלו. ולכן על כל אחד לחשוב על המסגרת המתאימה לו.
13.4 לאור ניסיוני הרב כמגשר אני חושב שגם זו דרך יעילה לפתרון סכסוכים במיוחד בין שכנים וכדאי לנסות אותה לפני הליך משפטי. ממילא בתי המשפט מפנים לגישור לאחר הגשת התביעה.
13.5 לאחרונה אנו מייצגים בהצלחה ועדי בניינים רבים העוסקים בהרחבת הדירות תוך ניצול תמ"א 38. בנושא הרחבה לפי תמ"א 38 יש מאמר מפורט באתר האינטרנט של משרדנו.
* אין באמור משום חוות דעת המלצה או ייעוץ. על כל מקרה להיבחן לפי נסיבותיו.
______________________
שמואל ברטלר, עו"ד
מכתבי הוקרה
אשתי ואני מודים לך על הטיפול המסור והמקצועי ללא רבב, על הביטחון שאתה משרה בנו בתוך ידיעה שאנו בידיים טובות וההרגשה שיש מי שדואג לאינטרסים שלנו בצורה אבסולוטית.
פרסומים וחדשות
מבנה יביל פתרון זמין? לא בכל מחיר
כותרת: מבנה יביל פתרון זמין? לא בכל מחיר
מאת: עו"ד ונוטריון שמואל ברטלר
המחסור בדירות מגורים ועליית מחירי הדירות מחייבים בחינת פתרונות שונים לבעיות אלו.
אחד הפתרונות אשר בו נדון כאן הוא: הקמת מבנים יבילים. למבנים יבילים יש יתרונות רבים ונראה כי במקומות מתאיים ניתן להתקין מבנים יבילים לשימושים שונים כולל: לדיור.
מבנה יביל, מה זה?
בעוד בארצות הברית ובאירופה בניה של מבנים יבילים נפוצה בארץ הבניה של מבנים יבילים החלה לפני כ30 שנה. המבנים היבילים זכו לפרסום רב בזמן העלייה הגדולה מברית המועצות. עולים שוכנו במה שכונה: קרוילות. וכן, נעשה שימוש שפורסם , במבנים יבילים לאכלוס המשפחות שפונו מגוש קטיף.
מבנה יביל הוא מבנה הבנוי בניה תעשייתית חדשה. המבנה נבנה ומועבר למקומו המיועד בדרך כלל כשהוא מוכן בשלמותו. בדרך כלל משקלם של הקירות ומחיצות הפנים במבנה יביל כמו גם משקל התקרה והרצפה נמוך משמעותית ממשקלם בבניה "רגילה" שהיא בניה מבטון ובלוקים. המבנה היביל מותקן במקמו המיועד ומחובר לתשתיות כגון: חשמל, מים, ביוב, כבלים ועוד. מבנה יביל מוסע על גבי משאיות מיוחדות. הובלה של מבנה גדול מצריכה רישוי וליווי משטרתי.
שימוש במבנים יבילים
מבנים יבילים, בניגוד לדעה המקובלת, יכולים לשמש למגוון שימושים: למגורים, לתעשייה, לבתי כנסת, לצימרים ואף כמבנים מוגנים. לעיתים נעשים שימושים לא חוקיים במבנה יביל. אני טיפלתי במקרה בו נעשתה פלישה למקרקעין באמצעות הנחת מבנה יביל על המקרקעין. הפולש הניח את המבנה באמצעות מנוף על הקרקע ומיד עבר להתגורר במבנה היביל מתוך כוונה לטעון בעת הפינוי כי מדובר בפינוי מביתו. הפולש פונה בעקבות תביעה משפטית והמבנה המבנה סולק על גבי משאית בליווי משטרתי מהמקרקעין. לעיתים אנדים מניחים מבנה יביל על הקרקע ללא היתר ומתנגדים לצווי הריסנה ופינוי בטענה שהמדובר בקרוון ארעי ולא במבנה קבע. טענה זו כפי שנראה, מצריכה הוכחות.
יתרונות מול חסרונות:
למבנה יביל יש יתרונות רבים: מבנה יביל זול יותר להקמה ממבנה בלוקים ובטון. זמן ההקמה של מבנה יביל קצר יותר מזמן ההקמה של מבנה בלוקים ובטון. ניתן להרכיב מבנה יביל לצד מבנה בלוקים ללא צורך בעבודות בני מורכבות. החסרונות העיקריים של מבנה יביל הם קושי בהובלה לייעד. בדרך כלל לא בונים מעל מבנה יביל קומות רבות נוספות כל שלא נעשה שימוש במבנה יביל לבניית מגדלים וכדומה.
היתר בניה למבנה יביל:
התקנת מבנה יביל מצריכה קבלת היתר בניה. מאחר ועבירות הבניה התרבו מוגדרת תופעה זו על ידי בתי המשפט כ: "רעה חולה". לפני הזמנת מבנה יביל יש לבדוק ברשות המקומית את תכנית בניין העיר החלה על האתר הנבחר ואת האפשרות להקים לפי התכנית מבנה יביל באתר הנבחר. יש לבקש היתר בניה לפני התקנת המבנה היביל. גורמים שונים ניסו להימנע מקבלת היתר. בדיון בבית המשפט הם טענו כי לא מדובר במבנה יביל אלה בקרוון ארעי. בית המשפט קבע מבחן לקביעה האם מדובר במבנה יביל או בקרוון. נקבע כי : אין חשיבות לשם בו מתואר המבנה, קרי: קרוון או מבנה יביל. הנייחות של המבנה והשימוש שנעשה בו בפועל הם הקובעים בשאלה האם יחולו על המבנה דיני התכנון והבניה. טפלתי במבנה שהוקם בחוף הים טענת בעל המבנה אותו ייצגתי שטען כי מדובר במבנה ארעי נייד ומתנייד שלא נועד לשימוש קבע התקבלה. לפי המבחנים הנדונים. התשובות לשאלת מהות השימוש והנייחות של המבנה הן תשובות שבעובדה וטענות בנושאים אלו מצריכות הוכחה.
סיכום: מבחינת היתר בניה הרי שלגבי מבנה יביל כמו גם מבנה מלבנים ובטון יש לקבל היתר בניה. לפני הקמת מבנה יביל ובכל מקרה של מחלוקת עם הרשות בעניין זה רצוי להתייעץ עם עורך דין על מנת למנוע נזקים.
• המאמר אינו תחליף לייעוץ משפטי בידי עורך דין. האמור מעניק מידע כללי בלבד, ואינו מהווה ייעוץ משפטי מחייב ואף לא חוות דעת משפטית ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא.
עו"ד שמואל ברטלר
ברטלר משרד עורכי דין.
