סוגיות שונות בנושא מקרקעין
להלן תמלול מהפינה הזווית המשפטיתבהנחיית מר אבי יעקובוביץ, רדיו קול חי, אשר שודרה ביום 28.5.08 בה נשאל עוה"ד מאיר ברטלר ממשרד עורכי דין ברטלר שאלות שונות בשידור חי בנושא מקרקעין.
שאלה: רכשתי דירה חדשה מקבלן, לפי החוזה הייתי אמור לקבל את הדירה לפני כשנתיים, ובינתיים אני משלם שכירות. האם אפשר לחייב את הקבלן לשלם את הפיגור? והאם ניתן לבטל את העיסקה ולהחזיר לי את הכסף בטענה של הפרת חוזה?
תשובה: המדובר בשאלה חשובה מאוד שנוגעת לרוכשי דירות רבים.
א. הסכם המכר הוא שמסדיר את מערכת היחסים בין הקונה למוכר וללא בחינת ההסכם לא ניתן לענות ספציפית לשאלה.
ב. במקרה שהופר ההסכם על ידי המוכר, הרוכש זכאי לתבוע את הסעדים הבאים:
1) קיום ההסכם. או
2) ביטול הסכם.
3) כמו כן זכאי הרוכש לפיצויים במקום ביטול או קיום או יחד עם תביעה לקיום או ביטול הסכם.
ג. במקרה של ביטול ההסכם: עם ביטול החוזה חייב כל צד להשיב למשנהו את מה שקיבל ממנו על פי החוזה.
ד. במקרה של הפרה בגין אי מסירת החזקה בדירה וביטול חוזה עקב כך זכאי הרוכש לקבלת פיצויים ללא הוכחת נזק בסכום ההפרש שבין התמורה ששילם בשעתו בעד הנכס לבין שווי של הנכס ביום הביטול.
ה. באשר לפיצויים: כפי שהזכרנו קודם הרוכש יכול לתבוע בנוסף או לחילופין פיצויים בעבור הנזק שנגרם לו עקב ההפרה ותוצאותיה והוכח על ידו כגון דמי השכירות שנאלץ לשלם.
ו. במקרה ונקבע בחוזה סעיף של פיצוי מוסכם, זכאי הרוכש לתבוע את הפיצוי המוסכם במקום לנסות ולהוכיח את הנזק.
ז. לאחרונה גם נפסקו פיצויים בגין נזק לא ממוני, עוגמת נפש, במקרה של אי מסירת דירה בזמן.
ח. רצוי לבדוק את הסיבות לאיחור במסירה. יש מקרים בהם ניתנת בחוזה לקבלן אורכה נוספת מעבר למועד הקבוע בהסכם למסירת חזקה. לעיתים למוכר יש טענות לגבי אי מילוי הוראות מצד הרוכש. יתכן שהקבלן יטען שמדובר בכוח עליון ולכן אין הוא אחראי לעיכוב. (לעיתים קרובות מוגדרות בחוזה נסיבות המהוות כח עליון לצורך החוזה יש לבחון עניין זה. נקבע כי במציאות הקיימת בארץ לצערנו, סגר, מלחמה, שביתה, מצב מדיני מתוח לא מהווים כח עליון והקבלן לא יכול לתרץ את אי עמידתו בהתחייבויותיו בקרות אירועים אלו.)
ט. המלצה: יש צורך לשלוח למוכר מכתבים מיד בקרות האיחור ולדרוש את המסירה במועד מבלי לוותר על כל טענה. כמו כן חש לדאוג לקבלת בטחונות טובים בעת רכישת הדירה ולשמור סכום משמעותי מהתמורה לתשלום רק לאחר קבלת חזקה בדירה.
שאלה: אנחנו זוג צעיר וחתמנו אצל מתווך שיראה לנו דירות. בלי קשר קבענו לראות דירה חדשה. המתווך לקח אותנו בסופו של דבר לאותה דירה חדשה וטען כי לא ייקח עמלת תיווך. האם אנחנו יכולים להיות שקטים למרות שחתמנו אצל במפורש?
תשובה:
א. חסרים הרבה פרטים בשאלה וכמובן שאין לפנינו את הסכם התיווך עליו חתמתם.
ב. בהתאם לחוק, המתווך זכאי לקבל את התשלום בתנאי שהוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם.
ג. כל עוד לא נחתם הסכם, על פי החוק, לא קמה החבות לתשלום.
ד. מבלי לפגוע באמור לעיל, הרי שמהשאלה עולה כי הוסכם בין הצדדים, לאחר החתימה על הסכם התיווך, כי המתווך לא יגבה כסף עבור הצגת הדירה. מאחר והסכם ניתן לעשות גם בעל-פה, הרי שיש שמשמעות משפטית לויתור הנ"ל.
כמובן שתמיד קיימת האפשרות שבמידה ותרכשו את הדירה הספציפית המתווך יכחיש את הסיכום ביניכם ואז יהיה על בית המשפט להכריע בשאלה מי דובר אמת בין הצדדים.
ה. לכן מוצע תמיד להעלות על הכתב כל שינוי להסכם ולהחתים את כל הצדדים. רצוי לשמור על תיעוד רלוונטי למקרה כמו אישור עם בעל הדירה שקבעתם להיפגש עימו קודם לפגישתכם בדירה עם המתווך.
ו. כמו כן רצוי לרשום במפורש בהסכם התיווך את הדירות אותם המתווך יראה כך לא תחסמו בפני עצמכם גישה לדירות אחרות ותמנעו מחילוקי דיעות.
שאלה: מה עושים עם דייר שאין לו כסף לשלם את מיסי ועד הבית, הוא גר בקומה ראשונה ומסרב לשלם מעלית וחשמל ובכל מקרה הוא טוען שהתשלום גבוה מידי?
תשובה:
א. כל בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף (שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה). שיעור ההשתתפות של כל בעל דירה נקבע בתקנון.
ב. באשר למעלית, החוק קובע כי בעלי הדירות בקומת הקרקע לא ישאו בהוצאות התקנת המעלית אולם כל בעלי הדירות יהיו חייבים להשתתף בהוצאות החזקתה והפעלתה של המעלית. ההשתתפות בהוצאות תהיה לפי יחס שטחי הרצפה של הדירות.
ג. אולם בעלי דירות יכולים לקבוע הוראות שונות או לא להחיל את הוראות הסעיף הרלוונטי בחוק, במסגרת התקנון. במקרה זה ההוראות שבתקנון יגברו.
ד. במקרה והדייר מסרב לשלם את התשלום החל עליו ניתן להגיש תביעה למפקח על בתים משותפים הנמצא בלשכת רישום המקרקעין באזור המגורים.
ה. בהיבט המעשי, במקרה ואכן אין לדייר כסף לתשלום ניתן להגיע עימו להסדר תשלומים זה. הסדר זה עדיף לו מאשר תיק עיקולים הוצאה לפועל שנושא ריבית והצמדה ומאפשר ביצוע עיקולים.
האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי משום סוג ואופן ואין לראות בו חוות דעת. כל מקרה יש לבחון לגופו של עניין.
עו"ד מאיר ברטלר, LLM, שותף במשרד עורכי דין ברטלר המתמחה בין היתר בנושא מקרקעין. טל: 03-5619640
מכתבי הוקרה
אשתי ואני מודים לך על הטיפול המסור והמקצועי ללא רבב, על הביטחון שאתה משרה בנו בתוך ידיעה שאנו בידיים טובות וההרגשה שיש מי שדואג לאינטרסים שלנו בצורה אבסולוטית.
פרסומים וחדשות
מבנה יביל פתרון זמין? לא בכל מחיר
כותרת: מבנה יביל פתרון זמין? לא בכל מחיר
מאת: עו"ד ונוטריון שמואל ברטלר
המחסור בדירות מגורים ועליית מחירי הדירות מחייבים בחינת פתרונות שונים לבעיות אלו.
אחד הפתרונות אשר בו נדון כאן הוא: הקמת מבנים יבילים. למבנים יבילים יש יתרונות רבים ונראה כי במקומות מתאיים ניתן להתקין מבנים יבילים לשימושים שונים כולל: לדיור.
מבנה יביל, מה זה?
בעוד בארצות הברית ובאירופה בניה של מבנים יבילים נפוצה בארץ הבניה של מבנים יבילים החלה לפני כ30 שנה. המבנים היבילים זכו לפרסום רב בזמן העלייה הגדולה מברית המועצות. עולים שוכנו במה שכונה: קרוילות. וכן, נעשה שימוש שפורסם , במבנים יבילים לאכלוס המשפחות שפונו מגוש קטיף.
מבנה יביל הוא מבנה הבנוי בניה תעשייתית חדשה. המבנה נבנה ומועבר למקומו המיועד בדרך כלל כשהוא מוכן בשלמותו. בדרך כלל משקלם של הקירות ומחיצות הפנים במבנה יביל כמו גם משקל התקרה והרצפה נמוך משמעותית ממשקלם בבניה "רגילה" שהיא בניה מבטון ובלוקים. המבנה היביל מותקן במקמו המיועד ומחובר לתשתיות כגון: חשמל, מים, ביוב, כבלים ועוד. מבנה יביל מוסע על גבי משאיות מיוחדות. הובלה של מבנה גדול מצריכה רישוי וליווי משטרתי.
שימוש במבנים יבילים
מבנים יבילים, בניגוד לדעה המקובלת, יכולים לשמש למגוון שימושים: למגורים, לתעשייה, לבתי כנסת, לצימרים ואף כמבנים מוגנים. לעיתים נעשים שימושים לא חוקיים במבנה יביל. אני טיפלתי במקרה בו נעשתה פלישה למקרקעין באמצעות הנחת מבנה יביל על המקרקעין. הפולש הניח את המבנה באמצעות מנוף על הקרקע ומיד עבר להתגורר במבנה היביל מתוך כוונה לטעון בעת הפינוי כי מדובר בפינוי מביתו. הפולש פונה בעקבות תביעה משפטית והמבנה המבנה סולק על גבי משאית בליווי משטרתי מהמקרקעין. לעיתים אנדים מניחים מבנה יביל על הקרקע ללא היתר ומתנגדים לצווי הריסנה ופינוי בטענה שהמדובר בקרוון ארעי ולא במבנה קבע. טענה זו כפי שנראה, מצריכה הוכחות.
יתרונות מול חסרונות:
למבנה יביל יש יתרונות רבים: מבנה יביל זול יותר להקמה ממבנה בלוקים ובטון. זמן ההקמה של מבנה יביל קצר יותר מזמן ההקמה של מבנה בלוקים ובטון. ניתן להרכיב מבנה יביל לצד מבנה בלוקים ללא צורך בעבודות בני מורכבות. החסרונות העיקריים של מבנה יביל הם קושי בהובלה לייעד. בדרך כלל לא בונים מעל מבנה יביל קומות רבות נוספות כל שלא נעשה שימוש במבנה יביל לבניית מגדלים וכדומה.
היתר בניה למבנה יביל:
התקנת מבנה יביל מצריכה קבלת היתר בניה. מאחר ועבירות הבניה התרבו מוגדרת תופעה זו על ידי בתי המשפט כ: "רעה חולה". לפני הזמנת מבנה יביל יש לבדוק ברשות המקומית את תכנית בניין העיר החלה על האתר הנבחר ואת האפשרות להקים לפי התכנית מבנה יביל באתר הנבחר. יש לבקש היתר בניה לפני התקנת המבנה היביל. גורמים שונים ניסו להימנע מקבלת היתר. בדיון בבית המשפט הם טענו כי לא מדובר במבנה יביל אלה בקרוון ארעי. בית המשפט קבע מבחן לקביעה האם מדובר במבנה יביל או בקרוון. נקבע כי : אין חשיבות לשם בו מתואר המבנה, קרי: קרוון או מבנה יביל. הנייחות של המבנה והשימוש שנעשה בו בפועל הם הקובעים בשאלה האם יחולו על המבנה דיני התכנון והבניה. טפלתי במבנה שהוקם בחוף הים טענת בעל המבנה אותו ייצגתי שטען כי מדובר במבנה ארעי נייד ומתנייד שלא נועד לשימוש קבע התקבלה. לפי המבחנים הנדונים. התשובות לשאלת מהות השימוש והנייחות של המבנה הן תשובות שבעובדה וטענות בנושאים אלו מצריכות הוכחה.
סיכום: מבחינת היתר בניה הרי שלגבי מבנה יביל כמו גם מבנה מלבנים ובטון יש לקבל היתר בניה. לפני הקמת מבנה יביל ובכל מקרה של מחלוקת עם הרשות בעניין זה רצוי להתייעץ עם עורך דין על מנת למנוע נזקים.
• המאמר אינו תחליף לייעוץ משפטי בידי עורך דין. האמור מעניק מידע כללי בלבד, ואינו מהווה ייעוץ משפטי מחייב ואף לא חוות דעת משפטית ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא.
עו"ד שמואל ברטלר
ברטלר משרד עורכי דין.
