סיכוני קבוצת רכישה
קבוצת רכישה הינה הדבר הלוהט התורני בשוק הנדל"ן ובכלל. רבים נוהרים בעקבות "חוק העדר" להצטרף לקבוצת רכישה, לעתים במסגרת כנסים המוניים, הכל במטרה לנסות ולחסוך במס או ברווח היזמי ולהשיג דירה זולה יחסית בשוק הגואה של המחירים של היום. אולם, לא רבים מודעים לסיכונים הצפויים והחבויים בעסקה מעין זו ועל ההסתבכויות שיכולות לנבוע ממנה, דבר שבמקרה הטוב עלול להוביל לעיכובים רבים במימוש העסקה. הסיכונים הם לא רק מבחינת חברי הקבוצה אלא גם כלפי מארגן הקבוצה או הבעלים של הקרקע. מאמר זה יעסוק על קצה המזלג במספר נקודות למחשבהולבדיקה בטרם חוברים לקבוצת רכישה
• מע"מ - מוכר המקרקעין למארגן או לקבוצה על אף היותו לעיתים אדם פרטי עלול למצוא את עצמו מוגדר כ"עוסק" (תלוי בין היתר בהיקף העסקה) לצורכי מע"מ. גם את קבוצת הרוכשים יש הטוענים שניתן לראותם כמלכ"ר החייב במע"מ. במקרה זה, החסכון של מרכיב המע"מ (16%) נעלם גם כאשר המדובר ברכישת קרקע מאדם פרטי.
• בחלק מקבוצות הרכישה המצויות, קיים מארגן קבוצה אשר רוכש אופציה מאת הבעלים של הקרקע ומוכר אותה לאחר מכן לחברי הקבוצה. במקרים מסויימים ניתן לראות במארגן הקבוצה, הגורם שחתם על האופציה לרכישת המקרקעין, כרוכש זכות במקרקעין לצרכי מס שבח. מצב זה עלול לקרות ככל שתהיה עמימות בין האופציה המסוחרת ליחידי הקבוצה ובין הרווח של אותו מארגן מהעסקה. כלומר כאשר מארגן הקבוצה דרש וקיבל מאת החברים בקבוצה סכומי כסף לצירופם לקבוצה ללא הבחנה בין הרווח שלו ובין הכספים עבור סיחור האופציה.
• לעתים, מארגן הקבוצה מקבל הטבה כגון דירה משודרגת וכיוצ"ב. קיים חשש שבמקרה זה יראו רשויות המס את הדבר כשתי עסקאות נפרדות חיבות במס. האחת הרווח מסיחור האופציה לחברי הקבוצה והשניה טובת ההנאה שקיבל. גם לגבי הרוכשים עצמם, קיים חשש שרשויות המס יראו בהם כ"יזם", כפי שמארגני הקבוצות נוטים לכנותם, וככזה הם ימוסו במס בעת המכירה של הדירות.
• על כל האמור לעיל יש להוסיף את העובדות המוכרות לנו ולצערי השכיחות בעת האחרונה של אי עמידה ביעד התקציבי של קבוצת הרכישה, בעיקר בשל העדר ניסיון מספק של חלק מהמארגנים או הנציגים, כך שהרוכשים מוצאים עצמם מוסיפים עד כדי 20% מהמחיר שנאמר להם בתחילה, סכסוכים בקבוצה שגורמים לדחיית מועדים או לפרוק הקבוצה, היעדר בטוחות לטיב הבניה (להבדיל מרכישה מקבלן), חובת אחריות לטיב כלפי רוכשי הדירה מחברי הקבוצה, השינוי מצד המפקח על הבנקים בעניין הדרישות מהבנקים בעת העמדת ההלוואות ע"י המוסדות הפיננסיים, לחברי הקבוצה ועוד.
להוסיף לזה, רשויות המס בוחנות מזה זמן רב כל עסקת רכישה מסוג זה. עסקה עם קבוצת רכישה הוגדרה כתכנון מס החייב בדיווח נפרד לרשות המסים. לאחרונה אף הוגשו למנהל רשות המסים המלצות ועדת המומחים שהוקמה לבחינת שינויים מתבקשים בגישת רשות המסים לקבוצות הרכישה. המטרה היא ככל הנראה לנסות להשוות את המצב של קבוצת הרכישה למצב של רכישת דירה מקבלן.
לכן מבחינת חבר קבוצה עתידי, מומלץ בטרם כניסה לקבוצת רכישה לבחון היטב את הפרויקט, אופן תמחור הפרויקט וכדאיותו לעומת רכישה של דירה מקבילה מקבלן, חשוב לוודא שאין המדובר בהתארגנות עסקית אלא בקבוצת רכישה "טהורה", כלומר, קיימת הפרדה אמיתית בין רכישת הקרקע והזמנת שירותי בנייה, יש להבהיר מראש מה חלקו של המארגן בפרויקט ולשקף ולפרט את שכרו, רצוי לבדוק מה ניתן לבנות בפועל במועד ההתקשרות ולהיזהר מלהסתמך על הצהרות מארגני הקבוצה כי ניתן יהיה לקבל הקלות בנייה מרחיקות לכת וכמובן ודבר אחרון יש להעזר בשרותיו של בעל מקצוע מתאים שילווה אתכם בעסקה ובבדיקתה.
הכותב מאיר ברטלר, עו"ד LLM, שותף במשרד יעקב ברטלר, עורכי דין, המתמחה בתחום המקרקעין ומנהל פורום נדל"ן באתר משפטי.
מכתבי הוקרה
אשתי ואני מודים לך על הטיפול המסור והמקצועי ללא רבב, על הביטחון שאתה משרה בנו בתוך ידיעה שאנו בידיים טובות וההרגשה שיש מי שדואג לאינטרסים שלנו בצורה אבסולוטית.
פרסומים וחדשות
מבנה יביל פתרון זמין? לא בכל מחיר
כותרת: מבנה יביל פתרון זמין? לא בכל מחיר
מאת: עו"ד ונוטריון שמואל ברטלר
המחסור בדירות מגורים ועליית מחירי הדירות מחייבים בחינת פתרונות שונים לבעיות אלו.
אחד הפתרונות אשר בו נדון כאן הוא: הקמת מבנים יבילים. למבנים יבילים יש יתרונות רבים ונראה כי במקומות מתאיים ניתן להתקין מבנים יבילים לשימושים שונים כולל: לדיור.
מבנה יביל, מה זה?
בעוד בארצות הברית ובאירופה בניה של מבנים יבילים נפוצה בארץ הבניה של מבנים יבילים החלה לפני כ30 שנה. המבנים היבילים זכו לפרסום רב בזמן העלייה הגדולה מברית המועצות. עולים שוכנו במה שכונה: קרוילות. וכן, נעשה שימוש שפורסם , במבנים יבילים לאכלוס המשפחות שפונו מגוש קטיף.
מבנה יביל הוא מבנה הבנוי בניה תעשייתית חדשה. המבנה נבנה ומועבר למקומו המיועד בדרך כלל כשהוא מוכן בשלמותו. בדרך כלל משקלם של הקירות ומחיצות הפנים במבנה יביל כמו גם משקל התקרה והרצפה נמוך משמעותית ממשקלם בבניה "רגילה" שהיא בניה מבטון ובלוקים. המבנה היביל מותקן במקמו המיועד ומחובר לתשתיות כגון: חשמל, מים, ביוב, כבלים ועוד. מבנה יביל מוסע על גבי משאיות מיוחדות. הובלה של מבנה גדול מצריכה רישוי וליווי משטרתי.
שימוש במבנים יבילים
מבנים יבילים, בניגוד לדעה המקובלת, יכולים לשמש למגוון שימושים: למגורים, לתעשייה, לבתי כנסת, לצימרים ואף כמבנים מוגנים. לעיתים נעשים שימושים לא חוקיים במבנה יביל. אני טיפלתי במקרה בו נעשתה פלישה למקרקעין באמצעות הנחת מבנה יביל על המקרקעין. הפולש הניח את המבנה באמצעות מנוף על הקרקע ומיד עבר להתגורר במבנה היביל מתוך כוונה לטעון בעת הפינוי כי מדובר בפינוי מביתו. הפולש פונה בעקבות תביעה משפטית והמבנה המבנה סולק על גבי משאית בליווי משטרתי מהמקרקעין. לעיתים אנדים מניחים מבנה יביל על הקרקע ללא היתר ומתנגדים לצווי הריסנה ופינוי בטענה שהמדובר בקרוון ארעי ולא במבנה קבע. טענה זו כפי שנראה, מצריכה הוכחות.
יתרונות מול חסרונות:
למבנה יביל יש יתרונות רבים: מבנה יביל זול יותר להקמה ממבנה בלוקים ובטון. זמן ההקמה של מבנה יביל קצר יותר מזמן ההקמה של מבנה בלוקים ובטון. ניתן להרכיב מבנה יביל לצד מבנה בלוקים ללא צורך בעבודות בני מורכבות. החסרונות העיקריים של מבנה יביל הם קושי בהובלה לייעד. בדרך כלל לא בונים מעל מבנה יביל קומות רבות נוספות כל שלא נעשה שימוש במבנה יביל לבניית מגדלים וכדומה.
היתר בניה למבנה יביל:
התקנת מבנה יביל מצריכה קבלת היתר בניה. מאחר ועבירות הבניה התרבו מוגדרת תופעה זו על ידי בתי המשפט כ: "רעה חולה". לפני הזמנת מבנה יביל יש לבדוק ברשות המקומית את תכנית בניין העיר החלה על האתר הנבחר ואת האפשרות להקים לפי התכנית מבנה יביל באתר הנבחר. יש לבקש היתר בניה לפני התקנת המבנה היביל. גורמים שונים ניסו להימנע מקבלת היתר. בדיון בבית המשפט הם טענו כי לא מדובר במבנה יביל אלה בקרוון ארעי. בית המשפט קבע מבחן לקביעה האם מדובר במבנה יביל או בקרוון. נקבע כי : אין חשיבות לשם בו מתואר המבנה, קרי: קרוון או מבנה יביל. הנייחות של המבנה והשימוש שנעשה בו בפועל הם הקובעים בשאלה האם יחולו על המבנה דיני התכנון והבניה. טפלתי במבנה שהוקם בחוף הים טענת בעל המבנה אותו ייצגתי שטען כי מדובר במבנה ארעי נייד ומתנייד שלא נועד לשימוש קבע התקבלה. לפי המבחנים הנדונים. התשובות לשאלת מהות השימוש והנייחות של המבנה הן תשובות שבעובדה וטענות בנושאים אלו מצריכות הוכחה.
סיכום: מבחינת היתר בניה הרי שלגבי מבנה יביל כמו גם מבנה מלבנים ובטון יש לקבל היתר בניה. לפני הקמת מבנה יביל ובכל מקרה של מחלוקת עם הרשות בעניין זה רצוי להתייעץ עם עורך דין על מנת למנוע נזקים.
• המאמר אינו תחליף לייעוץ משפטי בידי עורך דין. האמור מעניק מידע כללי בלבד, ואינו מהווה ייעוץ משפטי מחייב ואף לא חוות דעת משפטית ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא.
עו"ד שמואל ברטלר
ברטלר משרד עורכי דין.
