המאמר שלנו עוסק בעסקאות נוגדות במקרקעין. במאמר נדון בחובותיו של בעל קרקע ובדרכים לשמירת רכושו מצד אחד ומצד שני נדון בזכויותיו של רוכש מקרקעין בתום לב ועל דרכים העומדות בפניו במקרים בהם נטען כי גורם אחר רכש את הקרקע לפניו.
1. עוה"ד שמואל ברטלר ומאיר ברטלר, טיפלו לאחרונה, בחודש יולי 2008, בהצלחה מרובה מאוד במשפט בו יוצג על ידינו בבית משפט מחוזי אדם אשר בתום לב ובתמורה מלאה רכש קרקע. אותם מוכרים ירשו את הקרקע. לאחר הרכישה טענו פתאום גורמים אחרים כי הם בעלי הקרקע שאותה הם רכשו בעבר. הם לא נרשמו בטאבו. ובבית משפט דרשו להצהיר כי הם הרוכשים של הקרקע. באותו מקרה ובמסגרת הדיון בבית המשפט הושבה ללקוח משרדנו הקרקע והוא ממשיך בתכניותיו ללא כל הפרעה.

2. מאחר ונושא עסקאות נוגדות אקטואלי מאוד ומתייחס הן לאלו מבינינו שעוסקים במקרקעין והן לאלו מבינינו שרוכשים מידי פעם מקרקעין נדון בו במאמר זה.

3. עסקאות נוגדות:
סעיף 9 לחוק המקרקעין מתייחס לעסקאות נוגדות. החוק קובע כי התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגרמה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם פעל השני בתום לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום לב זכותו עדיפה.

זאת אומרת לדוגמה:
אם אברהם מוכר דירה לשמעון ולפני ששמעון רושם את הדירה בטאבו על שמו אברהם מוכר את אותה דירה לגדעון אזי אם גדעון קנה את הדירה בתום לב ובתמורה מלאה ורשם אותה על שמו בטאבו גדעון זוכה בדירה למרות ששמעון רכש אותה לפניו.

4. הכלל לפיכך הוא כי כאשר אדם מתחייב בעסקאות סותרות זכותו של הראשון גוברת אלא אם השני פעל בתום לב, בתמורה ורשם על שמו את זכויותיו בנכס.

5.1 בפסיקה החדשה נדון המקרה בו הרוכש השני פועל בתום לב ובתמורה אך לא מעביר את הקרקע על שמו והרוכש הראשון דורש את הקרקע כי הוא רכש אותה ראשון.

5.2 במצב זה לכאורה על פי נוסח החוק גובר הקונה הראשון כי השני עדיין לא רשם את הקרקע על שמו אך הפתרון קצת מסובך יותר.

5.3 נפסק, בפרשת גנז בבית משפט עליון, כי סעיף 9 לחוק המקרקעין איננו עומד בצד וכי יש לקרוא לתוכו כללים משפטיים נוספים כגון תום לב, רשלנות עושר ולא במשפט וכדומה.

5.4 חובת תום לב משפטית מטילה על בעל זכויות בקרקע חובה לפעול להבטחת זכויותיו. זה גם אינטרס חברתי. לפיכך קונה ראשון שרוצה לאכוף את זכותו חייב לפעול בתום לב.

5.5 תום הלב בו מחויב הרוכש הראשון כלפי הרוכש השני מחייבו לרשום לטובתו הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין ובכך ליידע כל קונה אחר כי הקרקע נמכרה כבר. חובת תום הלב מחייבת את הקונה הראשון להודיע ליורשים של בעל הקרקע כי הזכות בקרקע נרכשה על ידו וע"י כך למנוע מהם עשיית טעות ומכירת הקרקע פעם נוספת. אי פעולה כאמור במשך תקופה מסוימת ייחשב כפעולה בחוסר תום לב.

5.6 לפיכך אם הקונה הראשון רוכש קרקע אך "ישן על זכויותיו" ולא רושם אותה על שמו ולא רושם הערת אזהרה רואים בו כמי שאחראי ל"תאונה משפטית" בגינה רכש קונה שני את הקרקע ולכך גם אם הרוכש השני לא רשם את הקרקע על שמו הרוכש השני גובר על הקונה הראשון וזוכה בקרקע.

6. בכל מקרה כדאי לדעת כי לקונה ראשון ולקונה שני עומדת זכות כלפי מי שמכר להם את הקרקע. דהיינו, מכירת קרקע פעמיים מהווה הפרת הסכם המזכה את הקונה בכל הסעדים להם הוא זכאי כתוצאה מהפרת הסכם.

7. כמו שעל הקונה הראשון מוטלת חובת תום לב חובה זאת מוטלת גם על הקונה השני. חובה זו כוללת חובה לבדוק את מרשם המקרקעין לפני הרכישה.

לסיכום:

1. על הרוכש מקרקעין לרשום בהקדם הניתן הערת אזהרה לזכותו. עליו לפעול כדי להשלים את העברת הזכויות על שמו ולמנוע תקלות.

2. הרוכש חייב לבדוק במסמכי הטאבו את הרישום ולבדוק שאין שם מכר קודם או זכויות של צד שלישי.

3. מוכר דירה / יורשים חייבים גם הם לבדוק את הרישום ולראות שמורישם לא ביצע עסקאות קודמות.

4. יש לנהוג בתום לב ובהגינות הן בקניה והן ברישומים בלשכת רישום המקרקעין.

5. רצוי לבדוק מידי פעם בלשכת רישום המקרקעין את נסח הרישום לגבי נכסים המוחזקים זמן רב ללא פעולה, כך ניתן יהיה לראות שלא נעשתה פעולה כלשהי ללא ידיעתכם.

6. האמור במאמר איננו מהווה ייעוץ משפטי על כל מקרה להיבחן לפי נסיבותיו.

בכבוד רב וקיץ מהנה,

שמואל ברטלר, עו"ד

* המאמר מבוסס על דברינו שנישאו בפינתנו הזוית המשפטית ברדיו 93FM.