פיצויים בגין תכנית על פי חוק התכנון והבניה
רבים מלקוחותינו פנו אלינו לקבלת ייעוץ בעניין זכויותיהם במקרה של תכנית הפוגעת במקרקעין שלהם. העניין הרב בנושא זה גובר לאור התכניות החדשות של הרכבת הקלה וכבישי הרוחב בארץ. אנו טיפלנו בהצלחה מרובה בנושאים מורכבים אלו ומבקשים לעדכן אתכם כך שתהיו מודעים לזכויותיכם ומוכנים להתמודדות מול הרשות.
1. נתייחס במאמר זה לזכות לקבל פיצויים בגין פגיעה במקרקעין.
2. פרק ט' לחוק התכנון והבניה דן בפיצויים למי שנפגעו על ידי תכנית שלא בדרך של הפקעה.
3. סעיף 197 לחוק התכנון והבניה קובע כי מי שנפגעו על ידי תכנית הן שהם בתחום התכנית או גובלים בתכנית אזי מי שהיה ביום תחילת התכנית בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהועדה המקומית בכפוף לס' 200 לחוק.
4. תכנית מוגדרת בחוק התכנון והבניה כתכנית מתאר ארצית או תכנית בסמכות ועדה מקומית או ועדה מחוזית לתכנון ולבניה.
5. מועד הגשת התביעה: את התביעה לקבלת פיצויים יש להגיש למשרדי הועדה המקומית בתוך 3 שנים מיום תחילת תקופה של התכנית. שר הפנים רשאי להאריך את המועד מטעמים מיוחדים גם אם עברה התקופה.
6. ההליכים בתביעה לקבלת פיצויים: כאשר מוגשת תביעה לפיצויים לפי סעיף 197 פועלת הועדה כדלקמן:
א. הועדה המקומית מודיעה לכל מי שעלול להיפגע מקבלת התביעה על הגשתה ותיתן לו הזדמנות לטעון לפניה.
ב. הדיון וההחלטה בתביעה יהיו תוך 90 יום. אם נפסקו פיצויים יש לפרט סכום.
ג. את ההחלטה תודיע הועדה לצדדים ולמי שטען בפניה.
7. זכות ערר: אם הועדה מחליטה לדחות את התביעה כולה או חלקה או קבעה שלא ראוי לשלם פיצויים לפי ס' 200 אזי:
א. התובע או מי שעלול להיפגע מההחלטה רשאי לערור לועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה תוך 30 ימים מיום קבלת ההחלטה.
ב. אם המחלוקת היא על גובה הפיצוי יבחרו הצדדים בהסכמה שמאי מכריע. בהיעדר הסכמה יו"ר הועדה ימנה שמאי מכריע.
ג. כל מי שעלול להיפגע מההחלטה רשאי לטעון בפני השמאי המכריע.
ערר על החלטת שמאי מכריע:
8. על החלטת שמאי מכריע יכולים הצדדים ומי שהשמיע את טענותיו בפניו לערור שוב לועדת ערר לפיצויים תוך 30 ימים מיום המצאת ההחלטה.
גם ועדת ערר יכולה להחליט למנות שמאי מכריע מטעמה בדיון בערר על החלטת השמאי.
9. אגרות:
9.1 בסעיף 198 ה (ה) (1) לחוק נקבעו אגרות שיש לשלם מי שמגיש אם ועדה ערר לועדת ערר.
9.2 יש לזכור כי הועדה רשאית אם היא מקבלת את הערר או חלקו להטיל על המשיב להחזיר את ההוצאות בגובה הסכום ששולם או חלקו.
מתי תכנית לא פוגעת בקרקע:
10.1 סעיף 200 לחוק קובע כי לא יראו קרקע כנפגעת על ידי תכנית אם היא נמנית עם אחת ההוראות שמפורטות בחוק בסעיף 200 ובמידה והיא לא עוברת את מתחם הסבירות.
10.2 בין ההוראות שקיומן לא יהווה פגיעה במקרקעין נמצאים גם המקרים הבאים:
א. הסדרת אתרים של בניינים, גודל, צורה ומראה.
ב. הגבלת מספר בניינים בשטח מסויים.
ג. איסור שימוש בקרקע או הגבלתו באשר שימוש עלולה להביא לסכנה לבריאות, סכנת נפשות או פגיעה רצינית אחרת לרעת הסביבה.
ד. חיוב להתקין מקלט וכיוצ"ב.
בית משפט לעניינים מינהליים:
11. ניתן להגיש עתירה לבית משפט לעניינים מנהליים על החלטת הועדה ולתקוף את ההחלטה מבחינה משפטית.
12. כתב שיפוי: כיום על מנת להתגונן נגד תביעה לפי סעיף 197 לחוק מחתימות הרשויות את היזמים ואת בעלי הקרקע על כתב שיפוי. בכתב השיפוי יש הוראות על פיהן בכל מקרה בו תאושר תכנית וכתוצאה מכך יוגשו תביעות לפיצויים עפ"י סעיף 197 לחוק אותם יזמים ובעלי מגרשים שיהנו למעשה מהתכנית ישפו את העיריה בגין כל סכום שהעיריה תחויב בו.
סיכום:
יש לבדוק מידי פעם את מצב התכניות באיזורים בהם יש לכם מקרקעין וזאת מאחר והמועדים להגשת תביעות ועררים קבועים בחוק ויש לפעול במסגרת המועדים.
במקרה של ניסיון להחתים על כתב שיפוי יש לבדוק שההתחייבויות לא גורפות מידי. בכל מקרה יש לפנות למשרדנו בהקדם לקבלת ייעוץ מתאים.
הכותב, שמואל ברטלר, עו"ד LLM שותף במשרד עורכי דין ברטלר.
המאמר מבוסס על ההרצאה בפינתנו הזוית המשפטית ברדיו 93fm .אין במאמר משום ייעוץ משפטי על כל מקרה להבחן לגופו.
מכתבי הוקרה
אשתי ואני מודים לך על הטיפול המסור והמקצועי ללא רבב, על הביטחון שאתה משרה בנו בתוך ידיעה שאנו בידיים טובות וההרגשה שיש מי שדואג לאינטרסים שלנו בצורה אבסולוטית.
פרסומים וחדשות
מבנה יביל פתרון זמין? לא בכל מחיר
כותרת: מבנה יביל פתרון זמין? לא בכל מחיר
מאת: עו"ד ונוטריון שמואל ברטלר
המחסור בדירות מגורים ועליית מחירי הדירות מחייבים בחינת פתרונות שונים לבעיות אלו.
אחד הפתרונות אשר בו נדון כאן הוא: הקמת מבנים יבילים. למבנים יבילים יש יתרונות רבים ונראה כי במקומות מתאיים ניתן להתקין מבנים יבילים לשימושים שונים כולל: לדיור.
מבנה יביל, מה זה?
בעוד בארצות הברית ובאירופה בניה של מבנים יבילים נפוצה בארץ הבניה של מבנים יבילים החלה לפני כ30 שנה. המבנים היבילים זכו לפרסום רב בזמן העלייה הגדולה מברית המועצות. עולים שוכנו במה שכונה: קרוילות. וכן, נעשה שימוש שפורסם , במבנים יבילים לאכלוס המשפחות שפונו מגוש קטיף.
מבנה יביל הוא מבנה הבנוי בניה תעשייתית חדשה. המבנה נבנה ומועבר למקומו המיועד בדרך כלל כשהוא מוכן בשלמותו. בדרך כלל משקלם של הקירות ומחיצות הפנים במבנה יביל כמו גם משקל התקרה והרצפה נמוך משמעותית ממשקלם בבניה "רגילה" שהיא בניה מבטון ובלוקים. המבנה היביל מותקן במקמו המיועד ומחובר לתשתיות כגון: חשמל, מים, ביוב, כבלים ועוד. מבנה יביל מוסע על גבי משאיות מיוחדות. הובלה של מבנה גדול מצריכה רישוי וליווי משטרתי.
שימוש במבנים יבילים
מבנים יבילים, בניגוד לדעה המקובלת, יכולים לשמש למגוון שימושים: למגורים, לתעשייה, לבתי כנסת, לצימרים ואף כמבנים מוגנים. לעיתים נעשים שימושים לא חוקיים במבנה יביל. אני טיפלתי במקרה בו נעשתה פלישה למקרקעין באמצעות הנחת מבנה יביל על המקרקעין. הפולש הניח את המבנה באמצעות מנוף על הקרקע ומיד עבר להתגורר במבנה היביל מתוך כוונה לטעון בעת הפינוי כי מדובר בפינוי מביתו. הפולש פונה בעקבות תביעה משפטית והמבנה המבנה סולק על גבי משאית בליווי משטרתי מהמקרקעין. לעיתים אנדים מניחים מבנה יביל על הקרקע ללא היתר ומתנגדים לצווי הריסנה ופינוי בטענה שהמדובר בקרוון ארעי ולא במבנה קבע. טענה זו כפי שנראה, מצריכה הוכחות.
יתרונות מול חסרונות:
למבנה יביל יש יתרונות רבים: מבנה יביל זול יותר להקמה ממבנה בלוקים ובטון. זמן ההקמה של מבנה יביל קצר יותר מזמן ההקמה של מבנה בלוקים ובטון. ניתן להרכיב מבנה יביל לצד מבנה בלוקים ללא צורך בעבודות בני מורכבות. החסרונות העיקריים של מבנה יביל הם קושי בהובלה לייעד. בדרך כלל לא בונים מעל מבנה יביל קומות רבות נוספות כל שלא נעשה שימוש במבנה יביל לבניית מגדלים וכדומה.
היתר בניה למבנה יביל:
התקנת מבנה יביל מצריכה קבלת היתר בניה. מאחר ועבירות הבניה התרבו מוגדרת תופעה זו על ידי בתי המשפט כ: "רעה חולה". לפני הזמנת מבנה יביל יש לבדוק ברשות המקומית את תכנית בניין העיר החלה על האתר הנבחר ואת האפשרות להקים לפי התכנית מבנה יביל באתר הנבחר. יש לבקש היתר בניה לפני התקנת המבנה היביל. גורמים שונים ניסו להימנע מקבלת היתר. בדיון בבית המשפט הם טענו כי לא מדובר במבנה יביל אלה בקרוון ארעי. בית המשפט קבע מבחן לקביעה האם מדובר במבנה יביל או בקרוון. נקבע כי : אין חשיבות לשם בו מתואר המבנה, קרי: קרוון או מבנה יביל. הנייחות של המבנה והשימוש שנעשה בו בפועל הם הקובעים בשאלה האם יחולו על המבנה דיני התכנון והבניה. טפלתי במבנה שהוקם בחוף הים טענת בעל המבנה אותו ייצגתי שטען כי מדובר במבנה ארעי נייד ומתנייד שלא נועד לשימוש קבע התקבלה. לפי המבחנים הנדונים. התשובות לשאלת מהות השימוש והנייחות של המבנה הן תשובות שבעובדה וטענות בנושאים אלו מצריכות הוכחה.
סיכום: מבחינת היתר בניה הרי שלגבי מבנה יביל כמו גם מבנה מלבנים ובטון יש לקבל היתר בניה. לפני הקמת מבנה יביל ובכל מקרה של מחלוקת עם הרשות בעניין זה רצוי להתייעץ עם עורך דין על מנת למנוע נזקים.
• המאמר אינו תחליף לייעוץ משפטי בידי עורך דין. האמור מעניק מידע כללי בלבד, ואינו מהווה ייעוץ משפטי מחייב ואף לא חוות דעת משפטית ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא.
עו"ד שמואל ברטלר
ברטלר משרד עורכי דין.
