המאמר שלהלן יעסוק בנושא השימוש והניהול של הרכוש המשותף וכן פירוק שיתוף במקרקעין, תוך התייחסות לפניות מאזיננו בתוכנית מזומנים, הפינה המשפטית, המשודרת ברדיו קול חי בכל יום רביעי. המאמר מהווה תמצית ערוכה מפינתנו בתוכנית הנ"ל ששודרה ביום 16.3.08.
לא מעט פניות הגיעו למשרדנו אשר נסובו סביב נושא הרכוש המשותף וסכסוך שכנים, נושא בו משרדנו מתמחה ועליו הייתי רוצה למקד את מאמר זה, תוך התייחסות לפניות המאזינים.

פנייתו של זוהר מירושלים תעזור לנו למקד את הנושא:

זוהר מירושלים שואל: זוהר הינו בעל חנות בבניין בן 2 יחידות. לחנויות חצר אחורית משותפת. זוהר מבקש לדעת:

א. באילו נסיבות אפשר לחלק ו/או להצמיד את הרכוש המשותף?

ב. מי מוסמך לפנות בתביעה בגין מניעת שימוש ברכוש המשותף?

בטרם נשיב לשאלות הפונה, נבהיר תחילה מספר מושגי יסוד בהם נעסוק ובהם "בית משותף" ו"רכוש משותף". המושגים הנ"ל מוגדרים בחוק המקרקעין אשר קובע כי:

בית משותף – "הינו בית שיש בו 2 דירות או יותר והוא נרשם בפנקס הבתים המשותפים."

רכוש משותף – "הינו כל חלקי הבית המשותף חוץ מהחלקים הרשומים כדירות ולרבות מתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות הדירות או מרביתם."

השימוש ברכוש המשותף:

בעלי רוב החלקים במקרקעין המשותפים יכולים לקבוע כל דבר הנוגע לניהול הרגיל של המקרקעין ולשימוש בהם. שימוש החורג מהניהול או מהשימוש הרגיל טעון הסכמת כל השותפים. בהעדר קביעה לעניין השימוש או הניהול, רשאי כל שותף לעשות שימוש סביר בקרקע ובלבד שלא ימנע שימוש כזה מבעלי הדירות האחרים. שימוש סביר יהיה שימוש שיתאים את היעוד של אותו חלק ברכוש המשותף.

מה שמסדיר את כלל מערכת היחסים שבין בעלי הדירות בבניין הוא התקנון. הדיירים יכולים לקבוע בתקנון כי חלק מסויים של הרכוש המשותף יהיה צמוד לדירה כזו או אחרת. כמובן שלא ניתן להצמיד מעליות, מדרגות, מקלטים וכיוצ"ב.
בהיעדר קביעת תקנון מוסכם יחול על בעלי הדירות בבית המשותף, התקנון המצוי, המפורט בחוק המקרקעין.

על מנת לשנות את הוראות התקנון המוסכם יש צורך ברוב של בעלי הדירות ששני שלישיים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם. ועכשיו לשאלתו הראשונה של זוהר, חרף האמור לעיל, החוק קובע כי אין להצמיד חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה מסויימת אלא בהסכמת כל בעלי הדירות.

במקרים מסויימים כגון כאשר המטרה היא הרחבת דירה מסוימת על חשבון הרכוש המשותף או כאשר מבקשים לבנות ממ"ד או ממ"ק, אחוזי ההסכמה הנחוצים משתנים.

באשר לשאלתו השניה של זוהר, סכסוכים בין בעלי דירות בבית משותף בקשר לזכויות או החובות שלהם לפי התקנון, או בדבר הסגת גבול לדוגמא לרכוש המשותף ניתן להגיש להכרעת המפקח על הרישום בלשכת רישום המקרקעין. תביעות בעניין הסגת גבול ניתן להגיש לחילופין לבית המשפט המוסמך.
גם מי שמחזיק בדירה מטעם הבעלים או המתחזק את הדירה יכול להגיש את התביעה או להיתבע.
מה שנכתב עד כה מתייחס לרכוש משותף בבית משותף. אם כי מירב הדברים אולי להוציא נושא הרחבת הדירה, חלים גם על בתים שאינם רשומים כבתים משותפים.

שאלה נוספת ומקבילה שנשאלה לא מעט ע"י מאזינינו עוסקת בנושא פירוק שיתוף במקרקעין, כאשר אין המדובר בבית משותף וכאשר יש מספר שותפים באותה הקרקע.
במקרים אלה קובע החוק כי בעקרון כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש את פירוק השיתוף.
הפירוק יכול להיעשות או בהסכם בין השותפים או ע"י צו בית המשפט. ככל הניתן החלוקה תעשה ע"י חלוקה בעין.

במקרה שלא ניתן לעשות חלוקה בעין או כאשר בית המשפט מגיע למסקנה שחלוקה כזו תגרום להפסדים ניכרים לשותפים תוצא הקרקע למכירה, בדרך מכירת מעוקלים בהוצאה לפועל. לעתים דווקא חלוקה בדרך של מכירה עשויה להביא לתמורה גבוהה ולהתיר פלונטר של סכסוכים בין השותפים. לאחרונה משרדנו היה מעורב בהליך מכירה כזה בו היו הרבה בעלי קרקע במשותף אשר לא הסתדרו ביניהם ולא הצליחו להגיע להבנות באשר למימוש הזכויות בקרקע במשך למעלה מ- 10 שנים, לאחר שאושרה כבר תוכנית המאפשרת בנייה על המקרקעין. דווקא בהליך כזה של מכירה אותו יזמנו הצליחו בעלי הקרקע סוף כל סוף לממש את זכויותיהם ואף לקבל סכומים מעבר לציפיותיהם.

דרך נוספת של חלוקה אפשרית היא כאשר המקרקעין המשותפים הם בית והוא ראוי להירשם כבית משותף. במקרה זה רשאי בית המשפט, לאחר שקיבל את חוות דעת המפקח לצוות על פירוק בדרך של רישום בית משותף וחלוקת היחידות בין הבעלים.

בית המשפט יתחשב ככל האפשר ברצון הצדדים.

אני מקווה שבכך ענינו למאזיננו השונים.

יודגש כי כל נושא ו/או שאלה יש לבדוק לגופו של עניין ואין בסקירה שערכתי משום ייעוץ משפטי.

הכותב הינו, עו"ד מאיר ברטלר LLM, שותף במשרד יעקב ברטלר עורכי דין העוסק בין השאר בתחום המקרקעין, פירוק שיתוף במקרקעין, בתים משותפים ועסקאות נדל"ן.