ראה הוזהרת – עסקאות מקרקעין על סמך יפוי כח
במאמר זה נעסוק באחת מהסכנות הקשורות והכרוכות בעסקאות מקרקעין והיא רכישת נכס מקרקעין משלוח הפועל על סמך מה שנחזה להיות ייפוי כח מאת הבעלים הרשומים של המקרקעין
עסקת מקרקעין הינה אחת העסקאות החשובות והגדולות ביותר שעושה אדם בחייו. עסקת מקרקעין היא גם מן הסתם אחת העסקאות המסובכות שיש ומצריכה ידע והתמקצעות מיוחדים. אולם וככל הנראה בשל העדר מודעות לסיבוכים העלולים להתרחש בעסקת מקרקעין לא אחת נוטים רוכשי דירות שלא להתקשר עם עו"ד המתמחה בתחום ו/או בוחרים שלא לבצע את כל הבדיקות הנדרשות והנוגעות לעסקה מטיב ומסוג זה. התוצאה המובהקת של האמור לעיל הינה הצפת בתי המשפט בהליכים שונים בנוגע לשיבושן של עסקאות מקרקעין.
אחד המקרים בהם מתמודדת הפסיקה רבות הינו רכישת דירה ממוכר הפועל על סמך ייפוי כח מזויף. יפוי כח הינו כלי נפוץ אשר נעשה בו שימוש כאשר למשל צד לעסקה מנוע מסיבה כלשהי להתייצב לחתימה על הסכם המכר ובמקרה זה אותו צד מעניק יפוי כח לאדם כלשהוא שיחתום בשמו ובמקומו של אותו שולח על הסכם המכר ומסמיך את השלוח להתחייב בשמו.
מכשיר זה הינו לגיטימי ויעיל אולם אליה וקוץ בה, לאור העובדה שניתן לזייף יפוי כח, נעשה לעתים שימוש בכלי זה בידיי זייפנים למיניהם אשר עושים בו שימוש למכירת מקרקעין שלא שלהם.
במקרה של תחרות בזכויות בין מי שרכש את הזכויות מידי מי שנחזה להיות נציגו של המוכר מכח ייפוי כח מזויף ובין בעל הזכויות האמיתי, עלול למצוא עצמו הרוכש עם ידו על התחתונה, גם אם מייפה הכח הינו הבעלים הרשום בלשכת רישום המקרקעין. כבר נפסק בפסיקה כי במקרה זה לא תעמוד להגנתו של הרוכש "הגנת השוק" היא ההגנה הקבועה בסעיף 10 לחוק המקרקעין הקובעת כי "מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום-לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון."
בתי המשפט קבעו כי סעיף 10 הנ"ל נועד להגן מפני טעויות ברישום ולא על רכישה לאור מצג שווא לפיו האדם עמו התקשר הקונה הינו מיופה כח של הבעלים הרשומים.
אין באמור בכדי לגרוע מאפשרותו של הצד הנפגע מלתבוע את השלוח שחתם על ייפוי הכח, גם במקרים בהם השלוח לא ידע כי יפויי הכח מזויף, וזאת מכח חוק השליחות, לעניין זה דנ"א 8697/01 אך הליך זה עלול להיות ארוך ויקר.
לכן, על מנת לנסות ולחסוך מהטרחה ומעגמת הנפש הרבה, מוצע ומומלץ בעת התקשרות בהסכם מכר שהינו כאמור אחת מהעסקאות המשמעותיות שעושה אדם בחייו, שלא להסתפק בחתימה של מיופה כח אלא להתכבד ולטרוח להחתים את הבעלים הרשומים על ההסכם וגם זאת לאחר שהקונה אימת ובדק שאכן המדובר באותם הבעלים.
זיוף יפוי כח הינו רק דוגמא אחת מיניי רבות לסכנות המצויות בעסקאות מקרקעין והיריעה קצרה בכדי למנות את כולן.
מוצע ומומלץ לכל רוכש להתקשר עם עורך דין עליו הוא סומך, אשר יבצע עבורו את כל הבדיקות המשפטיות הנדרשות ובכלל זה יפקח עיניים, יגלה ויחשוף כל נורת אזהרה שנדלקת בדרכו של הרוכש לרכישת הנכס הנחשק.
הכותב, מאיר ברטלר עו"ד, שותף במשרד עורכי דין ברטלר המתמחה בתחום המקרקעין וכן מנהל פפורום מקרקעין באתר משפטי מקבוצת דפי זהב.
מכתבי הוקרה
אשתי ואני מודים לך על הטיפול המסור והמקצועי ללא רבב, על הביטחון שאתה משרה בנו בתוך ידיעה שאנו בידיים טובות וההרגשה שיש מי שדואג לאינטרסים שלנו בצורה אבסולוטית.
פרסומים וחדשות
מבנה יביל פתרון זמין? לא בכל מחיר
כותרת: מבנה יביל פתרון זמין? לא בכל מחיר
מאת: עו"ד ונוטריון שמואל ברטלר
המחסור בדירות מגורים ועליית מחירי הדירות מחייבים בחינת פתרונות שונים לבעיות אלו.
אחד הפתרונות אשר בו נדון כאן הוא: הקמת מבנים יבילים. למבנים יבילים יש יתרונות רבים ונראה כי במקומות מתאיים ניתן להתקין מבנים יבילים לשימושים שונים כולל: לדיור.
מבנה יביל, מה זה?
בעוד בארצות הברית ובאירופה בניה של מבנים יבילים נפוצה בארץ הבניה של מבנים יבילים החלה לפני כ30 שנה. המבנים היבילים זכו לפרסום רב בזמן העלייה הגדולה מברית המועצות. עולים שוכנו במה שכונה: קרוילות. וכן, נעשה שימוש שפורסם , במבנים יבילים לאכלוס המשפחות שפונו מגוש קטיף.
מבנה יביל הוא מבנה הבנוי בניה תעשייתית חדשה. המבנה נבנה ומועבר למקומו המיועד בדרך כלל כשהוא מוכן בשלמותו. בדרך כלל משקלם של הקירות ומחיצות הפנים במבנה יביל כמו גם משקל התקרה והרצפה נמוך משמעותית ממשקלם בבניה "רגילה" שהיא בניה מבטון ובלוקים. המבנה היביל מותקן במקמו המיועד ומחובר לתשתיות כגון: חשמל, מים, ביוב, כבלים ועוד. מבנה יביל מוסע על גבי משאיות מיוחדות. הובלה של מבנה גדול מצריכה רישוי וליווי משטרתי.
שימוש במבנים יבילים
מבנים יבילים, בניגוד לדעה המקובלת, יכולים לשמש למגוון שימושים: למגורים, לתעשייה, לבתי כנסת, לצימרים ואף כמבנים מוגנים. לעיתים נעשים שימושים לא חוקיים במבנה יביל. אני טיפלתי במקרה בו נעשתה פלישה למקרקעין באמצעות הנחת מבנה יביל על המקרקעין. הפולש הניח את המבנה באמצעות מנוף על הקרקע ומיד עבר להתגורר במבנה היביל מתוך כוונה לטעון בעת הפינוי כי מדובר בפינוי מביתו. הפולש פונה בעקבות תביעה משפטית והמבנה המבנה סולק על גבי משאית בליווי משטרתי מהמקרקעין. לעיתים אנדים מניחים מבנה יביל על הקרקע ללא היתר ומתנגדים לצווי הריסנה ופינוי בטענה שהמדובר בקרוון ארעי ולא במבנה קבע. טענה זו כפי שנראה, מצריכה הוכחות.
יתרונות מול חסרונות:
למבנה יביל יש יתרונות רבים: מבנה יביל זול יותר להקמה ממבנה בלוקים ובטון. זמן ההקמה של מבנה יביל קצר יותר מזמן ההקמה של מבנה בלוקים ובטון. ניתן להרכיב מבנה יביל לצד מבנה בלוקים ללא צורך בעבודות בני מורכבות. החסרונות העיקריים של מבנה יביל הם קושי בהובלה לייעד. בדרך כלל לא בונים מעל מבנה יביל קומות רבות נוספות כל שלא נעשה שימוש במבנה יביל לבניית מגדלים וכדומה.
היתר בניה למבנה יביל:
התקנת מבנה יביל מצריכה קבלת היתר בניה. מאחר ועבירות הבניה התרבו מוגדרת תופעה זו על ידי בתי המשפט כ: "רעה חולה". לפני הזמנת מבנה יביל יש לבדוק ברשות המקומית את תכנית בניין העיר החלה על האתר הנבחר ואת האפשרות להקים לפי התכנית מבנה יביל באתר הנבחר. יש לבקש היתר בניה לפני התקנת המבנה היביל. גורמים שונים ניסו להימנע מקבלת היתר. בדיון בבית המשפט הם טענו כי לא מדובר במבנה יביל אלה בקרוון ארעי. בית המשפט קבע מבחן לקביעה האם מדובר במבנה יביל או בקרוון. נקבע כי : אין חשיבות לשם בו מתואר המבנה, קרי: קרוון או מבנה יביל. הנייחות של המבנה והשימוש שנעשה בו בפועל הם הקובעים בשאלה האם יחולו על המבנה דיני התכנון והבניה. טפלתי במבנה שהוקם בחוף הים טענת בעל המבנה אותו ייצגתי שטען כי מדובר במבנה ארעי נייד ומתנייד שלא נועד לשימוש קבע התקבלה. לפי המבחנים הנדונים. התשובות לשאלת מהות השימוש והנייחות של המבנה הן תשובות שבעובדה וטענות בנושאים אלו מצריכות הוכחה.
סיכום: מבחינת היתר בניה הרי שלגבי מבנה יביל כמו גם מבנה מלבנים ובטון יש לקבל היתר בניה. לפני הקמת מבנה יביל ובכל מקרה של מחלוקת עם הרשות בעניין זה רצוי להתייעץ עם עורך דין על מנת למנוע נזקים.
• המאמר אינו תחליף לייעוץ משפטי בידי עורך דין. האמור מעניק מידע כללי בלבד, ואינו מהווה ייעוץ משפטי מחייב ואף לא חוות דעת משפטית ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא.
עו"ד שמואל ברטלר
ברטלר משרד עורכי דין.
